【文/住展雜誌】無論實質原因為何，
今年上半年房市供給面，
確實呈現開高走低的態勢；
而隨著選舉話題持續加溫，
建商推案及強銷步調可能趨緩，
下半年房市走勢將是撲朔迷離…
自去年房市買氣緩步回溫後，房產業界普遍認為，房市已經完成築底，外界一般也預期，今年上半年房市將呈現供給擴張的走勢。
政經變數現 影響供需
只不過，從最直接的天氣因素，一直到外部的美中貿易戰，當然還有提前引爆的總統大選話題等等，都讓今年上半年房市，無論是供給面或交易狀況，表現都遠不如先前預期；目前為止，市場還是瀰漫濃濃的觀望氣息，這也直接影響了業界佈局。
根據本刊目前掌握資訊，上半年前還是有新案持續推出，但大部分都還未啟動強銷；看來業者現階段主要目標，似乎還是消化餘屋。而且就區域來看，各區推案熱度差異也還是相當大。
北市平淡 中正北投加溫
先看到首善之區台北市。整體來看，無論推案或銷售，熱度和其他區域相比都有落差，不過中正區羅斯福路沿線，卻是異常熱鬧；從古亭捷運站周邊一路延伸到基隆路口，都有新案推出並啟動強銷，其中較具指標的有「阿曼學學」、「寶舖」及新濠建設「台大學」。
台北市另一個相對熱鬧的異數是北投，主戰場則是淡水捷運沿線；這包含唭哩岸站附近的「華固翡儷」、「璞有聲」，奇岩站附近「岳榕莊」，磺港路危老案「世豐是山」及大業路上「國泰華威 豐年」等，桃園建商昭揚機構也將在承德路、石牌路口推出「昭揚天際」，讓北投儼然成為今年北市最熱鬧的房市推案區。不過受到最早進場的華固案帶動，同期推案紛紛堆高售價，因此儘管整體人氣不差，但成交狀況則是差強人意。
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| 北投區最近新案輩出，不過指標案「華固翡儷」帶動同區新案拉高售價，使得市況有開高走緩之勢。 |
至於新北市方面，則依然聚焦包含板橋江翠北側、新店央北及土城暫緩等幾個重劃區；不過約莫受制於建照取得時間難以掌握等因素，這些區域新案的公開時間經常出現延宕，市況也因此起起伏伏；而新推案開價不斷墊高，更使得這些區域近期的成交速度略有下滑。
北桃重劃仍熱 續爆量
而說到供給擴張，門牌屬桃園，但區位實應歸為大台北的龜山機捷特區，更是當中佼佼者。本區推案規模較大，也不像其他幾個重劃區內合建案比例相對高，因此供給擴張的速度最驚人；去年一整年，該區推案戶數保守估計已超過四千戶，今年上半年雖熱度稍減，但包含號稱當地地王、正在搭建接待中心的「竹城甲子園」，和預計下半年推出的興富發新案，量體就各有約一千戶和八百戶！
或許是供給增加太快，加上小區域欠缺足夠生活機能，因此最近該區銷售速度稍有降溫；實際購買者則還是以周邊新市鎮龜山段(長庚生活圈)及華亞園區客為主，這和最初當地個案鎖定的機場捷運大台北沿線區域(三重、新莊乃至台北市等)的設定，有不小出入。這是否會影響本區未來銷況，仍待持續關注。
再看大桃園地區，目前為止推案集中度最高的，還是中路特區。不過南桃園青埔特區最近也大復活；而剛推出的機場捷運站冠德建設住商共構大案，不但是全桃園第一宗捷運聯合開發案，總銷金額更高達八十五億，可說是該區乃至整個南桃園近期僅見的超級大案。更受關注的當然是價格，雖冠德坦承要站上四字頭有相當難度，但預料該案開出區域高價的機率仍相當高。
大園菓林 綠線重劃竄起
無論青埔或中路特區，供給持續加溫，都在預期之中；相較之下，因航空城話題始終停留在紙上談兵階段，而一直難有發揮的大園房市，最近卻意外翻紅。不過，出現供給加溫的區塊，不是市區，也不是航空城客運園區，而是因桃園捷運綠線行經而進行重劃的菓林地區。
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| 捷運綠線行經設站並進行區域重劃，使得大園菓林地區市況瞬間加溫。 |
其實多年前本區就曾有推案，但因為航空城最後都以『狼來了』收場，因此未成氣候。如今因為綠線行經設站，加上北側和機場捷運交會(坑口站)；因此即便航空城區段徵收最快明年才會展開，當地重劃之官方作業也尚未啟動，但業者早就迫不及待，搶先一步前進該區大興土木。
截至上月為止，本區已有「星棧布拉格」進場銷售，區內同時還有兩到三個結構體施工中。當地最新推出的，則是走純預售的「喬崴」；基於以上利多題材，該案訴求年投報率三趴，開價更是二十五萬／坪起跳。儘管此價格是含裝潢家電傢俱，但以菓林地區過去行情及相對區位論，仍算相當高。
說到高鐵特區，除桃園青埔外，位竹北的新竹特定區，供給也一直處在擴張狀態。上月特區土地標售，寶佳斥資購入聯發科原預定興建總部的基地，引起市場議論；不過回歸市場面，當地喜來登飯店附近的豐邑建設大案，才是最受關注者，因為其總銷高達一一○億！
不過如果論推案數量，中山高西側的竹北市區這邊，還是比較活躍；包含舊市區、縣治一期、台元科技園區，乃至西側的幾個自辦新興重劃區，這陣子都一直仍有新案出現。特殊的是，在產品規劃上，重劃區新案多推低總價大樓，反而是舊市區周邊推案常見透天規劃，這確實和新竹其他區塊不大相同。
表定推案多 後市變數增
從以上幾個房市重點熱區的近況來看，如果一切按表操課，展望第三季，還是有很大機會演出供給持續擴增的戲碼；又像是北市信義計劃區旁興隆整宅昇陽建設都更大案，主接待雛型已現，南港大案「世界明珠」，業主南港輪胎稍早也對外宣稱預定第三季開賣。這兩個北市精華區大案要是如期公開，下半年北台灣房市供給熱度，還會持續拉高。
只不過，包含以上兩大推案在內，是否真能如期推出，仍在未定之天；畢竟下半年開始，國內外影響房市的直接或間接因素，將會愈來愈多。首先，當然還是烽火綿延、仍未止歇的美中貿易大戰；目前兩造似乎都沒有讓步的跡象，高度仰賴外貿及代工的台灣經濟，不可能不受到影響。
然更不容小覷的，則是不斷升高的選舉話題熱度。去年地方大選前後，房市業者認為，這幾年大大小小選舉不斷之下，其影響程度已降低很多；但業者似乎是說一套做一套，因為目前新案多蟄伏，人員進駐卻不正式銷售、不啟動強銷，和選舉加溫產生的干擾絕對有關；甚至，選舉也將成為消費者續採觀望、不進場的最好藉口。如無意外，選舉將是影響未來至少一年內，本地房市的最大變數。
