【文/住展雜誌】近來台北商辦及店面屢傳高價成交消息，和同期豪宅市場買氣平淡相較，的確形成強烈對比。是什麼因素，造成近期商用房市發熱？商用市場蓬勃的關鍵︱租金水準，又呈現何種趨勢？商用市場加溫，是否對住宅市場造成連動？其實，一切都還是得回歸經濟基本面判斷…

今年以來，住宅房市曾因為抗通膨議題興起，而出現一波買氣，不過整年截至第三季為止，仍是受制於國內外經濟及政策因素，銷售反應不如往年尤其是豪宅產品。然而同一時段，我們卻看到商用不動產交易加溫，下半年更傳出多筆高額交易案例。

一般來說，不動產市場和政經因素有連動性，不論商用或住宅市場皆然；不過，今年情況確實有點不同，因為前者加溫，後者卻交易轉淡。到底是怎樣的因素、背景，造成今年台灣房市，呈現商用市場交易增溫的結果？

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政策誘因 商用市場加溫

其實今年四月之前，商用市場表現和住宅房市差異不大。根據瑞普國際物業資料，今年第一季商用不動產市場交易量還不到九十億，只有去年同期一半不到(四十五％)。然自第二季開始，交易迅速加溫；第三季熱度仍居高不下，全年累計至九月十二日止，已達六一二億。

不過瑞普國際物業總裁，同時為台灣不動產投資協會CCIM創會理事長曾東茂指出，自九六年起，台灣商用不動產交易額就一直居於高水位；除九七年受金融海嘯衝擊，全年只有八五○億外，其他四年度商用不動產交易額都超過一千億，去年更逾一千四百億。而以現況判斷，如無意外，今年全年仍將突破一千億大關。

相關公開資料確實顯示，近幾年商用房市交易額都很高，只不過大家目光焦點一直集中於價格持續飆高的住宅市場上，對商用房市熱度較為『無感』。今年第二季後，住宅市場交易轉冷，才讓大眾產生商用市場快速加溫的「錯覺」。

曾東茂分析指出，資金持續搶購商用物件，主要還是投資者看好本地商用市場未來性；而其支撐因素，則要從兩岸簽署ECFA〈兩岸經濟合作架構協議〉及後續開放陸客觀光之兩項政策談起。

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九二年香港中國簽署CEPA到去年為止，商辦售價共成長近四點四倍，每年增長近五十五％；租金也上漲超過二點二倍，平均每年成長二十七點六％。因此以壽險業為主的投資者，看好台海兩岸九九年中正式簽署ECFA後，商用房市售價及租金將能複製香港CEPA經驗。

兩岸交流 頻創造新商機

除了ECFA創造增值想像空間外，一年後開放大陸人士來台觀光，也是商用房市交易加溫的推手；而且不僅精華商圈店面高價轉手消息頻傳，還包含舊大樓改裝為旅館。如國泰人壽最近跨足飯店業，將自家物業改裝為飯店，或當包租公，把原有商辦大樓租給旅館業經營，就是最好說明。

簽署ECFA加開放陸客觀光，不只兩岸人流、金流更密切，兩岸關係趨緩、和平化，也使外資看好台灣商用房市。於是，去年國際知名平價時尚品牌ZARA、UNIQLO便爭相來台設點，其他精品名牌也進駐台北一○一群樓商場或其他百貨設櫃，今年更傳出港資豐泰地產高價收購士林圓山1號院店面。

當然重點還在於，相較於債券或其他投資標的，不動產價值相對穩定，即便價格修正，也有其僵固性；因此儘管台北商辦租金偏低，官方對壽險業投資本地不動產又有金額限制，但仍成為滿手現金的壽險業者爭相競逐的標的。甚至，壽險業也多次建請金管會，鬆綁他們投資海外不動產的相關規定。

儘管市場中長線後勢看好、且價值相對穩定，但是租金及投報率偏低仍是事實，甚至也限制壽險業獵樓購地的預算或手筆；畢竟壽險業者資金來自保戶，除要求價值穩定外，仍須確認投資標的有一定的收益水準。

有關台灣辦公室租金偏低，國內唯一上市房仲信義房屋旗下商仲部門︱全球資產管理王維宏經理分析，十餘年前台商大舉西進，需求縮減，接著內湖科技園區又釋出大量新供給，兩相作用下，才造成商用市場租金成長相對遲滯的結果。接著近年大筆資金競逐、追高售價，才更進一步造成投報率快速下壓。

商辦租金低 供需使然

王維宏指出，評估一個國家地區不動產價格或投資價值時，通常是以租金來推算；而台灣近十年狀況確實較特殊，主要是優質商辦流通率偏低，相關產品多是少數金控大集團持有，因此台灣商用房市屬於淺碟型，以往外資進出較少，主要是國內壽險業、傳產或建商三方『競逐』的局面。雖然市場規模小，但國際資金流向出現波動時，受到的影響也比較小。

即便如此，台灣商用市場售價成長的實質支撐條件，仍是租金(投報率)必須獲得提升。這部份，一方面還有賴相關開放政策進一步鬆綁，再者還是得看為政者在經濟施政面向上，是否有具體成績。

曾東茂就指出，儘管ECFA已簽，也開放陸客觀光(含自由行)，不過實質鬆綁程度仍不如民間預期，真正已進駐台灣(台北)設點的陸企還是不多。因此近年資金充沛，造成售價快速上漲，但需求面增加有限，租金自然不易等量提升。

這部份當然有更複雜的政治因素在內，不過對岸已逐漸轉型為全球最大消費市場，而台灣具備同文同種，經商環境又更具彈性的多重優勢，因此只要開放政策鬆綁大方向不變，曾東茂認為，台北商辦仍具吸引全球企業的條件，租金還是有向上提升的機會。

王維宏則指出，今年兩岸簽署投保協議及MOU(備忘錄)等，都有利本地商用房市後勢發展；另外，台商鮭魚回流潮也是需求面重要助力。不過未來兩、三年內，也將會有新供給大量出現；如台北好好看計畫，催生台北市中心、大直及內湖五期多處興建新商辦大樓，預計後年將陸續釋出新辦公室。因此未來兩到三年，全球資產管理對台北商辦(租金)市場前景，看法傾向持平。

除了本地及兩岸政經層面外，上月中美國聯準會正式推出第三波量化寬鬆QE3，看來也將是影響本地房市後勢的重要觀察點。

熱錢競逐 短期價格看升

曾東茂認為，無論直接或間接，QE3都將引發新一波房市資金行情，也就是更多熱錢追逐有限物件；加上通膨壓力增加，房地產保值價值興起，因此短期內，商用市場交易仍將繼續加溫。王維宏則認為，八月底金管會提高壽險業投資不動產之租金報酬率下限一碼，是可觀察重點；而影響程度如何，則要看壽險業如何『解讀』這項新規定。

王維宏指出，上述新規範其實並非硬性，還得看壽險業對後市看法而定。就以稍早國壽高價搶得宏遠大樓為例，金管會至多只能柔性道德勸說，或用其他間接方式如專案金檢來要求國壽配合規定。

當然十之八九，壽險業還是會重新調整租約，提高租金投報率已符規定；但如果當初投標或得標總額換算投報率仍低於規定，那就表示壽險業高度看好後市，也就是其增值潛力及租金成長。畢竟，如果壽險業確實『遵守』新規定，則可出的價金，前後差距約十三％，算是相當大的落差。

目前看來，新一波資金競逐房市之大勢難擋；不過這也代表，無論商用或住宅市場，又一次的價格快速飆漲可能再現。而掌管貨幣金融的央行與金管會，顯然也已『未雨綢繆』；包含六月央行進一步限縮高價房市授信，八月金管會要求大型行庫限縮土地及建築融資，都是防堵過多資金流入房市的管控動作。

對於近期這一系列調控，曾東茂認為，適度緊縮並非壞事，可防止不動產價格拉高速度太快、形成泡沫；畢竟日本、西班牙不動產價格泡沫，美國次貸風暴都殷鑒不遠，無論商用或住宅市場皆然。不過兩者畢竟本質仍有不同；前者還是看租金水準，後者則牽涉面向更廣，尤其台灣房屋持有稅偏低、空置率下降不易，也會形成若干影響。

不過追根究底，曾東茂提醒，商用或住宅市場兩者，仍都和整體經濟好壞直接相關；商用市場租金，和商業活動蓬勃度直接相關，住宅市場價格，最後也仍取決於自用購屋人口袋深度。而上述拉抬商用市場的政策題材，稍早其實也在住宅市場看到更多發酵。

觀察指標 微風二期開發

王維宏則指出，兩者主要原料都是土地，因此儘管供需面不同，但仍會相互牽制，產生若干比價效應。比如某商用樓盤以高價售出，還是會帶動附近地主或屋主提高住宅物件售價。據此他認為，上(九)月底標出的微風二期土地，未來做何型態開發，是觀察台灣住商房市後勢的重要指標。

從過去幾年市場脈絡來看，『直觀上』，微風二期基地推豪宅產品的機會很高，尤其該基地地目實為住宅區。不過評估今年局勢，開發方向或許會有轉向。本月底微風二期基地花落誰家？標出金額多少？將會是判斷未來國內整體房市走向及趨勢的風向球。

當然，微風二期最後是由潤泰創新標走，未來推豪宅產品的機率仍高；畢竟該基地完整、又夠大，對建商而言，蓋豪宅賣給富豪階級，自是利潤最快回收的手段。而從上月六福集團決定，旗下六福客棧(松江路、長春路口)改建為豪宅的動作來看，豪宅市場風潮仍方興未艾。

不過因應新會計制度IFRS及分散風險原則，近期已有不少建商跨足商用房市或朝多角化經營；況且兩岸持續開放，商用市場浮現新商機，市中心蓋高級商場飯店或酒店公寓，著眼中長期租金收益、地盡其利，或許不失為另類優質選擇。

房市後勢 由經濟面觀察

微風二期最後做何型態開發，或許直接或間接說明，台灣未來數年房市，是商用市場較熱，或住宅房市再度領漲？接著，產品售價會繼續追高，或向下修正？台北A辦租金能否有所提升？或租金投報率持續壓低？短期因素當然還是資金面，但中長期來說，最關鍵因素，還是最基本的經濟表現。

畢竟，如果只有房市價格飆高，整體經濟景氣卻欠佳、成長遲緩，商業消費活動緊縮，則毫無疑問地，這就是價格泡沫化；反之，則代表產品售價，有穩固經濟力或租金為基礎或後盾，全民資產價值才是真正提升，台灣才會更具競爭力。