【文/住展雜誌】
台灣不同世代，
都同樣面臨到「高房價」問題。
雖然歷來政府會回應民意打房，
但國內房價不僅打不下去，
累計的漲幅真的會嚇死人……
「有錢的財團砌大樓，無錢的百姓無塊存。炒炒炒炒地皮免納稅，若欲一間厝，得要拼甲親像牛……有殼的蝸牛走不及，沒殼的蝸牛凍露水。幾百萬的貸款，壓得強要死。薪水沒調半角銀，厝稅煞一直起。」（台語）
這是一九八九年（以下均為西元紀年），無住屋者團結聯盟發起「萬人夜宿忠孝東路」行動的《蝸牛戰歌》。
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| 高房價民怨引爆無殼蝸牛運動，30幾年過去了，當初的訴求猶如浮雲。照片由巢運提供。 |
錢淹腳目，房價年漲兩倍
當時房價漲得有多誇張呢？宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華說：「當時是『台灣錢淹腳目』的年代！因前幾年前總統蔣經國採取經濟開放措施，使每人國民所得在四年間大幅成長一倍、突破六千美元，國民出現光復以來最大規模的投資運動，放高利貸、大家樂、炒股票和炒房地產蔚然成風。在這股熱潮之下，房屋銷售率突破八十％，房價在短短一年間暴漲逾二百％。」
卓輝華進一步指出，當年因為房市火熱，建案若開賣二、三週就完銷，反而會被同業笑「賣太便宜」。到了八八年下半年，房市出現「一日三價」的情況，因此建案逐漸採取「分批調價」策略來因應。
如脫韁之馬的房價，引爆大量民眾上街抗爭，期盼政府解決高房價問題。三十多年過去了，訴求不僅沒達到，房價反而漲了好幾番。
早年買房，現在坐擁金山
詭異的是，三十幾年以來，輿論呼籲政府打房的聲音沒少過，政府打房的措施也沒少過，但房價上漲的幅度更沒少過。
大台北八六年時的建案售價都只有個位數，其中台北市約七點二萬／坪，新北市更僅約四點六萬坪。
到了今年，台北市建案售價已漲到八六點六萬／坪，而新北市則漲到三九點六萬／坪。以上數據讓人看得瞠目結舌，因為近三十四年以來，台北市房價飆漲了十一倍，新北市則大漲約七點六倍之多。
也就是說，如果在八六年間花三百多萬在台北市買五十坪房子，這三十四年來什麼事都不幹，現在身價起碼三、四千萬元以上！
房價從行天宮漲飛到外太空，但薪水可不一樣。據主計總處所統計的經常性薪資，八六年間每人平均約一三二三七元，今年雖然升到四二三四六元，但累積漲幅僅約二點二倍。
因此，每逢高房價民怨浪潮興起時，市井小民抱怨「薪水追不上房價」並非空穴來風，因為薪資漲幅連房價漲幅的三分之一都不到。
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| 1986年北市牯嶺街建案只賣7萬/坪(圖右)，而板橋信義路建案僅約3.4萬/坪(圖左)。 |
打房不斷，房價卻漲不停
難道，政府都視而不見嗎？事實上，這期間官方祭出的打房措施並不少見。
最著名的一次打房，起源於八八年行政院祭出的「防範房地產價格狂飆措施」，其中又以要求「金融業降低不動產融資」與「短期土地買賣加重課稅」等措施最為嚴厲。同年，台灣省政府與北、高兩個直轄市更大舉調高土地公告現值，而台北市土地公告現值更一口氣大漲近一倍。
但到了八九年二月二十八日，央行更進一步痛下殺手，祭出「二二八選擇性信用管制」，其管制內容包括「土地擔保貸款額度以公告現值加四成為限，並依工程進度撥款，且貸款最長年限為三年」、「無擔保的購地貸款一律暫停」、「禁止兩年內轉手三次以上的土地擔保放款」，以及「非由財政部核發執照的投金司，授信總餘額不得增加」。
央行以全面「斬斷金流」的方式來抑制投機炒房，被稱為「二二八事件」，引起房地產與金融界恐慌。過了一年多至九○年，台灣房市便步入「失落的十年」。
但自從彭淮南接任央行總裁之後，明顯轉向溫和路線，過去重手打房措施已不復見。即便彭淮南任內也曾祭出「選擇性信用管制」，但卻是高高舉起、輕輕放下。
接下來較有力的打房政策，則是一六年起實施的「房地合一稅」；該稅屬於房產交易稅，針對非自住、且於短期交易獲利的房產課徵高額稅率。由於房地合一稅在一四年就開始研擬，相關消息立刻衝擊到市場，導致房市於當年從多頭轉為空頭。
就算政府多次打房，但長年來房價依舊呈現「大漲小回」的走勢；很多民眾期望的「房地產泡沫化」，始終都未出現。
民怨再起，央行怎不出手
近兩年來，房價更是不跌反漲。根據內政部所公布的「全國住宅價格指數」，去年至今年頻頻創歷史新高。當房價越來越貴，社會各界呼籲政府打房的聲浪再起。
然而，現任央行總裁楊金龍卻說：「現在不是打房的好時機。」原因在於，楊金龍認為目前只有局部地區房市較熱，還不到出手抑制的時候。
無獨有偶地，有學者也認同楊金龍的說法。屏東大學不動產經營學系教授楊宗憲表示，由於目前放款的違約率還算很低，或許「一切還在控制之中」，央行可以持續關注，但還不需要祭出什麼政策管制房市授信。
楊宗憲認為，央行在意的是金融穩定，而目前銀行的房貸放款已經是「微利」，央行可以適度引導銀行在房貸額度上，進行適當的「風險控管」，避免高成數的放款對房貸餘額占放款總額比重偏高的銀行進行勸導。但可以針對特定熱區特定行為或對象，例如持有戶數越多者、法人購買住宅等對象加以管制等，適度降低這些熱區的熱度，避免擴散到其他區域，造成房價的全面性上漲。
該打房嗎？學者戳破幻想
「政府到底該不該打房」，這個命題不僅引起官員、學者熱議，輿論同樣沸騰。更有許多購屋族引頸期盼「小英總統」能夠實現選前承諾，把房價打回到十幾年前以實現居住正義。
「政府也許會打房，但不可能放任房價跌超過二成以上！」淡江大學產業經濟系教授莊孟翰直言，因為房價跌幅若逾二成，購屋族自備款等於憑空消失了，這樣下去不僅可能讓「溺水屋」暴增，還會出現流動性風險；房價下跌又賣不掉，銀行收不回債權，可能造成金融系統性危機。
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| 政府不打房，遭網友譏諷「選前居住正義，選後穩定經濟」。 |
莊孟翰分析，「政府不可能重手打房」，因為政府對於打房一事患得患失，「捏怕死、放怕飛」。他建議，其實只要把以前所有壓抑房市的措施「拿出來預告一輪就夠了」，不見得真的要做，也能對投機者產生嚇阻效果。
楊宗憲也說：「十年前房價跟現在比，大約是差距二十％至三十％，我不認為政府會出重手讓房價下跌二成以上。」他也預期，房價大跌會引發一連串危機，包含擔保品擔保價值不足的金融問題，一旦擔保品LTV（Loan To Value，貸款價值比）嚴重偏低，可能會使違約率大幅上升。過去銀行局做過壓力測試，銀行體系可以承受約二十％的擔保品資產減損，但是時至今日是否仍有如此承受力？
殘酷現實，房價難跌真相
政府不會重手打房的另一個關鍵，則在「政治因素」。學者稱，全國房屋自有率高達約八十五％，「是有房子的選民多、還是沒房子的選民多？」只要想清楚這個問題的答案，「就知道為何政治人物不打房」。
學者們犀利的分析，不僅一語道穿了政治現實，同時也宛轉透露，「便宜的房價，似乎回不去了！」
