台灣每逢選舉年，
就是支票大放送的時候。
而今年北市選戰出現「三腳督」，
藍、綠、白的政見中，
真的撈得到可口的牛肉嗎……
文／何世昌
今年台北市長選舉，藍、綠、白分別派出蔣萬安、陳時中、黃珊珊等人應戰。由於北市房價與居住負擔居高不下，三人的居住政策特別受到重視；不約而同的，三方都把攻防重點放在社會住宅上，但內容卻截然不同。
以下，我們逐一檢視各個候選人的政見內容，並評估其優缺點，以及可行度究竟有多高。其次，各候選人也針對「老屋重建」提出政見，我們將其大致內容彙整為表格附於文末，供各位讀者參考。
※最新穎 黃珊珊構築未來宅
黃珊珊表示，台北市除了興建社會住宅外，另預計提供「未來宅」；所謂「未來宅」的意思，其實也是另類的社會住宅，若年青人承租屆滿二○年，即可把二○年的「租金轉為頭期款」，將該戶地上權買下來。
不過，黃珊珊所提出的「未來宅」卻掀起政壇小口水戰。動保黨批評，黃珊珊政見抄襲動保黨候選人二年多前的政見，並非新創。可事實上，其實黃珊珊與動保黨都並非獨創，因為他們所提出的政見都是倣效新加坡「組屋」政策，類似於「地上權國宅」概念，而我國老早就賣過多批地上權國宅，例如內湖「影劇五村」、文山「萬寧國宅」等等。
因而，「未來宅」只是名詞新穎罷了。但從實務面來說，它仍具備以下優點：
- 低負擔買房：年青人每月繳納相對低租金的社宅，二○年後因「租金轉為頭期款」，可以無痛接軌購屋。
- 給一個希望：此方案能讓年青人有機會在台北完成買房夢，不至於對未來感到失望而成為「躺平族」。
- 讓人口回流：受低價租屋與購屋的誘惑，可望吸引年青人口回流北市。
不過，「未來宅」在推動上可能遭遇以下障礙：
- 與規定牴觸：依「台北市社會住宅出租辦法」第一五條規定，「每期租期最長三年…租賃及續租期限合計最長不得超過六年」；若符合低收入戶等特殊身份，最長租期為一二年，實務上無法租到二○年。
- 資源遭占用：即使未來能修改將租期延長到二○年，但北市社宅本就嚴重不足，若每戶租期長達二○年，恐讓供給緊繃的社宅被長期占用，易形成「一籤定生死」的窘況，未中籤的民眾被排擠在外，入住的機會更為渺茫。
- 費用爭議大：若承租滿二○年，購買「未來宅」的頭期款與總價價金，是以當下房價為基準、還是二○年前價位？這將是棘手的難題。
- 差額需撥補：假如不考量房價變動，「未來宅」每坪售價統一定為三○萬元／坪，三○坪、兩房型總價為九○○萬元；而銀行地上權貸款最多為七成，代表頭期款需二七○萬。按目前規範，住宅租金和出售收入依法進入「台北市住宅基金」，若「租金轉為頭期款」出售「未來宅」，則每戶市府需撥補二七○萬元，一萬戶就需二七○億元，市庫的負擔並不輕。
※最催生 蔣萬安紓解少子化
在三個陣營當中，蔣萬安是唯一將社會住宅與催生政策兩相結合的候選人，他主張提供二成社宅給「生第二胎、符合資格」的家庭優先入住，租金至少為市價八折，比一般承租戶八五折優惠。雖然這個構想並非新創，但頗符合年青育兒家庭的期待，且有以下優點：
- 提升生育率：生兩胎的家庭優先住社宅，可望提升年青人的生育意願，雖然成效有待觀察，但聊勝於無。
- 降居住負擔：若租金比一般戶便宜，甚至可能降到市價八折以下，能有效減輕育兒家庭的居住負擔。
- 增戶籍人口：由於社宅承租優惠，以及再加碼的育兒補貼等社福誘因，可想見戶籍人口會止跌回升。
但蔣萬安的社宅政策，在執行上仍有以下幾個疑慮：
- 戶數差太多：截至九月底止，北市已完工社宅僅六○七五戶，二成僅約一二一五戶。但根據民政局資料，光是近十年來，北市生育二胎及以上的家庭約一一．三萬戶，因此一千餘戶社宅連「生吃都不夠」；換言之，未來大多數生育二胎家庭想租社宅，依然要抽籤碰運氣。
- 資源排擠性：北市住宅本就供不應求，若再移撥二成作為二胎家庭優先戶，其他族群入住機率相對降低；雖然蔣萬安聲稱不會有排擠問題，但並未提出數據支持其說法。
- 折扣較無感：北市育兒費用高昂，但二胎家庭社宅租金僅打八折，僅多打○．五折，優惠程度遠不如中低收入戶租金折扣，誘因非常有限。
- 定義仍不明：所謂「移撥二成社宅作為二胎家庭優先戶」，是指每一宗社宅各拿出二成、或是全市社宅平均拿出二成，在執行上效果可能不同。若是全市社宅平均二成會較有彈性，在二胎及以上家庭較少的地區降低移撥成數，但在二胎及以上家庭較多的地區增加成數，運用上較為靈活。
※最大方 陳時中全面大降價
在三路人馬中，陳時中的居住政策堪稱最大方、補助最「阿殺力」，除了把社宅租金調降一○％外，並將每月租金補貼額度提高一五○○元。同時，陳時中還承諾，在第一任的四年任期內，讓北市社宅總數達到五萬七千戶。
雖然有人批評陳時中政見是「大灑幣」，但高額補助措施仍具以下優勢：
- 降負擔有感：社宅租金由市價八五折降至七五折，或增加每月租金補貼，租屋族負擔都可有效降低。
- 優惠涵蓋廣：不管是幸運抽中社宅，或者自行租屋的市民，都能享受到更多補助。
- 社宅量續衝：可預期社宅戶數會持續興建，供給戶數將不斷增加。
陳時中的居住政策可謂各族群雨露均霑，但不可否認的，其政見也有以下顯而易見的問題：
- 財政負擔高：雖然陳時中強調，北市財務上完全可以支應，這麼說固然沒錯，台北市確實不會因增加補助而破產，只是財政負擔會增加而已。其次，未來四年、八年，社宅降租會減少多少收入，以及租金補貼需增加多少預算？這部份都未見到精算數據。
- 降租有爭議：目前台北市社宅租金是「分級補貼制」，家庭年所得達一四○萬元以上則租金無折扣，若是符合「第三階」的市民所享補貼最多。而陳時中僅說「社宅租金調降一○％」，卻未說明是否有限定族群；若高收入族群租金調降，且現在已享受極大折扣的最低收入族群租金再降一○％，這樣做是否合理？似乎易有爭議。
- 社宅畫大餅：與蔡英文「八年二○萬戶」、柯文哲「八年五萬戶」社宅政見相比，陳時中所謂「四年任期內，北市社宅達到五萬七千戶」的門檻低許多，但要達陣依然困難。
陳時中解釋，北市社宅目前約一．九五萬戶，另有中央與地方現已規劃的九千戶，再加上民間與政府包租代管共約一．七萬戶，「還要去找新的約一．一五萬戶」，就能達到五．七萬戶。不過，這些都只是文字遊戲而已，裡頭灌了太多「規劃中」的戶數，實際上北市完工的社宅僅約六千戶。 - 發包不容易：興建社宅過程中，要先找土地、規劃，再和周邊居民溝通，才能發包工程，每宗社宅完成時間往往要耗時四、五年以上，更多的社宅規劃案胎死腹中。尤其近年工程期多拉長至三年以上、且營造成本飆漲，北市社宅多次流標，中央也有一一件社宅流標，因此大量興建社宅困難重重。
整體來說，藍、綠、白等三組候選人的居住政策各有利弊。隨著投票日逐步逼近，相信各陣營會持續修改內容，讓政策更趨完善，並提出更有力的數據說服選民！
註：本文撰寫時間為2022年9月，見刊於《住展》雜誌2022年10月號。
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