原被賦予厚望的中路重劃區，開發初期遭遇到房市反轉衝擊，房價一度殺破25萬元／坪以下，未能如預期扮演火車頭的角色。但令人更意外的是，由麗寶自辦的小檜溪重劃區，靠著高綠覆率優質規劃，又因引進一線、品牌建商購地，以及推出數宗天價案成功將價格定錨，使得中路、經國與舊市區掀起比價效應，帶動全市房價猛烈上揚；而小檜溪不僅扮演桃園房市救世主，更為自辦重劃區開啟開發SOP的新篇章……
文／住展雜誌
接續桃園上期區域分析，下期聚焦於三大新興重劃區，分別是經國、中路、小檜溪等地的市場概況：
五、經國重劃區
本重劃區位於南崁交流道南側，往南臨接桃園區精華區域、往北則與蘆竹區接軌；因位處交通樞紐，本區早期多為提供傳統產業發展的工業地目，後桃園市政府考量整體經濟環境變遷及都市發展結構改變，決議藉由公辦市地重劃方式，將當地建設為足以與中正特區相襯的嶄新街廓，以滿足桃園區日益蓬勃的居住與商業需求。
本重劃區面積廣達656公頃，分為四期開發，其中第一期開發工程於2015年底竣工。同年7月，該區首案「昭揚飛」率先進場，主力產品為套房及2房產品；因本案位處商業用地，牌價高達36萬元／坪，但因總價門檻不高，本案買盤有半數以上皆為投資客。
不過，由於經國特區旁邊便是貨櫃場，重型車輛頻繁進出，加上中油煉油廠等嫌惡設施，房市抗性較強；儘管上述兩大嫌惡設施皆傳出將遷移的消息，但多年後仍無下文，使當地區域質感難獲在地客認同，新案實際成交行情停留在2字頭多年。
隨後在小檜溪重劃區頻創天價的帶動之下，經國重劃區接棒跟漲，區內中悅旗下豪宅案成交價已見到4字頭，但扣除豪宅案外，一般建案成交價約落在27萬元至33萬元／坪之間。
六、中路重劃區
中路重劃區範圍，約為文中路、廈門街、國際路、永安路等四條道路所圍之街廓，其都市計畫面積達121公頃，最大特色為全區採純住宅規劃，不僅無商業區地目，重劃範圍內更規劃風禾、向陽、水秀等3座千坪公園，自住氛圍濃厚。
本區與經國特區相同，皆為公辦市地重劃區，其開發緣由係為桃園市政府欲因應桃園區內快速成長人口的居住需求，推動重劃工程，採低密度開發方式，營造適合居住的街廓；而「市府行政園區」及「司法園區」的規劃建置，足見地方政府對於當地發展寄予何等厚望。
但待重劃工程於2014年竣工後，市場景氣隨之走弱，線上建案最低成交價一度殺至22至24萬元／坪，故區內初期推案甚少，當時以中悅機構推出的「學府公園」及「中央公園」最具代表性，兩案均規劃大戶豪宅產品，其中以位處風禾公園首排的「中央公園」價位較高檔，開價40萬元／坪。因單、總價門檻較高，兩案銷售期都比較長。
市場原預期，中路可以帶動桃園房市，但後來帶動房市上攻的卻是小檜溪；當小檜溪迅速漲上3字頭、再攻克4字頭，中路房價隨之跟漲。不同的是，小檜溪以換屋產品居多，中路產品比較多元，從首購、換屋到豪宅皆有，成交均價多在35萬元／坪上下，個別建案成交區間價從28萬元／坪至40萬元／坪初頭不等。
近年諸如「印象天裔」、「昭揚天寬」、「豐邑風禾」，以及風禾公園首排「鴻苑」等中大坪數建案，開價都在40萬元／坪以上。
七、小檜溪自辦重劃區
小檜溪重劃區位於南崁溪畔，此塊民間自辦重劃區全名為『桃園市桃園區小檜溪暨埔子自辦市地重劃區』，總面積約40公頃，其中約25公頃作為住宅與商業使用，其餘則為公園、學校等公設用地。由於其座落於桃園區青溪里，故也被喚為『青溪特區』。
小檜溪重劃區的崛起，是因鄰近舊市區，生活機能相對充沛，加上區內無嫌惡設施、具河景條件以及綠覆蓋率高等優勢，本區於開發初期，便備受各界看好。更關鍵的是，該重劃區吸引大台北一線建商進駐推案，如國泰、遠雄、東騰、亞昕等，先大幅拉高土地成交價格，接著一線建商推案陸續開出高價，將全區房價拉高並成功定錨，更意外成為近年桃園房市領頭羊。
行情開高走高 贏過公辦重劃
2019年底，寶佳機構率先起跑，推出本區首宗建案「檜樂集」，開價30萬／坪，揭開本區價漲序幕；該案成交價約26萬元／坪左右，雖然看似不高，但已比當時中路重劃區同級建案高價。
接著，遠雄、國泰、東騰等建設公司建案，如「遠雄青溪」、「國泰川青」、「國泰青境」、「着東騰」、「東騰青一」等案陸續開出高價，將成交價一口氣拉高到35萬元／坪，再加上本地知名品牌建商如昭揚、合輝等案子添加柴火，高價案成交均價甚至已逼近4字頭，房價水準勝過中路與經國，僅次於藝文特區。
軌道佐重劃區 房市續航力強
桃園區雖腹地相對狹小，但其人口總數卻遙遙領先其餘行政區，區內目前居住人口多達45萬餘人，高居全市榜首。對於地狹人稠的舊市區而言，重劃區的輪番登場，可說是本區房市發展得以『長青不朽』的箇中關鍵。
除了重劃區提供推案舞台外，利多建設的加持，亦為本區房市增添動能，近來最具代表性者，當屬尚待兌現的台鐵地下化，以及捷運綠線等兩大軌道工程。其中捷運綠線行經之區塊，皆為桃市人口稠密區，對於促進地方發展的重要性顯而易見；而台鐵地下化工程，則有助於桃園火車站前、後站地區縫合，有望為都心區的再發展迎來嶄新契機。
沿中正路此條主要幹道，貫穿桃園區的捷運綠線，其路線全長達27.8公里，沿線共設置21處站點，第一階段起自八德擴大重劃區，橫亙桃園區後，直抵蘆竹長興站，預計將於2025年完工；第二階段則將續由長興站綿延至橫山站，與機場捷運接軌。另本條軌道尚有延伸中壢、延伸大溪，以及串聯新北三鶯線的規劃，堪稱未來桃園都市發展的嶄新命脈。
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