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住展區域分析》新北市林口新市鎮 輕移民典範區 發展漸趨成熟

往年入冬冷又濕,且常起大霧的林口,卻是全台首個重劃區的誕生地;事實上,當地房市乃成也重劃,敗也重劃,是直到近年市場大多頭、房價飆漲,新市鎮才陰錯陽差,服膺當年重劃初衷,成為大台北輕移民示範區之一。然而隔壁龜山A7重劃區近年竄起,有可能促使新市鎮房市再起變化……

文/施絢傑

對建商來說,土地是產業經營的最重要原料;一般在考量後續是否順利去化之下,建商多選擇在精華區或周邊購地。不過這類土地有限,且通常整合不易,成本也較高,有時甚至還有風險。

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相較之下,重劃區提供完成且成本相對低廉的土地,且多具發展前景,因此往往成為建商推案的最愛舞台。

然而具備前景,且土地完整、成本低,也代表該區域還處待開發狀態,即欠缺生活機能,因此重劃區也讓開發商又愛又恨。而全台第一個重劃區-林口新市鎮,其過去發展歷程,正好印證此特質。

疏散都會人口 催生新市鎮

林口新市鎮早在1969年即著手規劃,是當時小蔣政府為紓解大台北人口密集及水患問題,而選在北桃之間的林口台地,推動副都會造鎮計劃。該計劃範圍其實遍及林口、新莊、泰山、五股、八里及桃園龜山、蘆竹,甚至涵蓋當時部份桃園縣,重心則在林口台地及南側龜山。

計劃原採區段徵收方式執行,結果過程不順利。1978年中央將計劃納入十二項重大建設,並改為市地重劃辦理後,才得以順利推動。

然林口臨山面海,直接面臨強勁東北季風吹拂,導致多霧且潮濕。此外,境內有大面積林地被劃為保護區,更因屬縱谷台地,全區海拔250米,還符合山坡地限建的規定。

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山坡地開發未解編、天候差強人意,又缺乏足夠誘因及配套,因此儘管改為市地重劃,仍讓有意進駐開發的建商難以施展,人口未如預期般大量移入;林口新市鎮區域發展於是開高走低,還一度淪為房市票房毒藥。

三合一標售 房市大復活

90年代後,新市鎮公共建設陸續完成,山坡地限建也在地方人士遊說下解編。不過近年本區房市能夠否極泰來、突飛猛進,卻是受惠2004年的三合一土地標售。

當時台北縣府將板橋新站特區、台北大學特定區及林口新市鎮共三區,合併包裹進行土地標售,並祭出限時及大面積開發容積獎勵促銷,加上當時景氣開始走揚,因此標售成績斐然。只是這樣的發展,並沒有真的刺激區域房市。

本刊歷史數據資料顯示,土地標售後,林口預售房市的確價量起飛,之後再換為成屋案量大增;但進一步比對發現,這是未消化完畢的預售量體,以新成屋之姿重新進場銷售,代表市場買氣並未隨著建商進駐推案而走升。

近年市況 隨政經面起伏

就在區域房市看似再度開高走低時,歷經多次路線更改的機場捷運,2007年中央宣布收回自建並動工,本區房市明顯受到激勵。隔年總統大選馬英九勝出,房市隨之上演兩岸和平紅利行情;新市鎮恰好位桃園機場與台北市之間,又有機場捷運做橋樑,於是成為業者口中的台商新寵,市況再度加溫。

然隔年Q3爆發金融海嘯,消費多靠外地客的林口房市,受到衝擊更大。接著歐美實施量化寬鬆,馬政府又大幅調降遺贈稅率,使房市掀起資金行情,加上北縣升格題材發酵,林口房市再度反彈走高。

這次多頭,北市精華區房價狂飆情事堪稱史無前例;在推擠比價效應帶動下,新市鎮房市價量衝到空前高點。整體來看,新市鎮房市確實一直隨政經因素而波動起伏。

以下,將林口新市鎮以行政區(或國道1號林口交流道)劃為林口及龜山段兩大部分,林口段再分為舊市區、新市鎮,做更深入的市況介紹分析。

林口交流道及機捷A9站鳥瞰

一、林口段

1.舊市區

本區是由仁愛、中山、中正、林口及竹林路等路段構成;由於開發時間較早,因此以往是全林口商業氣息最濃的區域,生活機能無虞,當然也是當年三合一土地標售之前,林口房市較熱絡及行情較佳處。

當然,本區和利多題材較無直接連結,因此行情及供給量很快被新市鎮追過,很早就淪為相對低價區,近年推案也屈指可數;不過小區域需求相對穩定,加上供給偏少,因此只要規劃產品得宜、價格合理,銷售反應通常都不差。

2.舊市區至文化一路周邊(新市鎮一、二期)

約從舊市區邊緣向外延伸,到文化一路周邊區塊,是林口新市鎮早期發展根據地。三合一土地標售前,新市鎮內較具指標性之推案,多位在本區。

本區內住一、二用地比例甚高,至今都還是林口透天產品大本營。價格差異則甚大,不過基本上是走中高總價路線,土地持分較大的雙併或獨棟規劃當然更貴。實際價格方面,早期大概2,500萬元以上者已算高檔;然近年新市鎮全區房價水漲船高,本區透天產品總價當然也隨之墊高,加上規畫仍多走大建坪、大地坪路線,因此動輒4、5千萬元甚至更高已成常態。

和舊市區相仿,隨著市場焦點移至新市鎮三、四期,加上可開發素地愈來愈少,本區近年推案銳減。不過近期也出現一特殊狀況;那就是標榜雙語教學的康橋及伯大尼等貴族私校,先後在此設校招生,引來不少高端客層,使得本區市場詢問度一度大增。

3.文化二路以西(新市鎮三、四期)

林口特定區屬新北市林口區管轄的範圍,大致可以文化二、三路之間的中心商業區為軸帶,隔成東西兩區。三合一標售地大舉開發前,本區推案主要在東側及周邊,且多不超過仁愛路以北,但此後就全看商業軸帶兩邊的新市鎮三、四期表演。

儘管三合一土地標售時間點是2004年,但本區則要到2006年後,推案才明顯增加;主要是新市鎮待開發區域仍廣,且初期題材仍有變數,導致業者觀望、暫緩推案。

之後大環境景氣持續走升,加上機場捷運題材浮現,建商信心大增,推案開始大量湧出,且由於容積獎勵之故,因此多為大樓案;離中心商業區稍遠的住二用地,初期仍以透天為主,不過之後也被大樓占領。近年整個林口新市鎮,只剩師大分部康橋學校周邊的住一、二地目區,才看得到透天案。

再看客層。早期林口靠著相對低房價,加上經中山高驅車往返北市僅約半小時,因此吸引不少市中心首購族,也攔截一些原本要到南崁的客層。不過隨著利多題材發酵,價格拉高,客源及房型開始出現變化。

資金行情起 房價急驚漲

機場捷運行情啟動前,全區一般以二、三房為主,扶輪公園周邊則可見較多中大坪數換屋產品。爾後單價拉高,首購族開始減少,轉以換屋客及投資置產族為主,不過外地客仍占大宗。

2008年Q3金融海嘯爆發,市況降溫,後期甚至出現集體降價情事,當時更盛傳往西方向、較深入之區段成交行情下殺到個位數字,大坪數當然成了票房毒藥。但這波下修走勢也沒持續太久;隨後資金行情啟動,單價再度飆升,主流坪數也又再放大。

於是,林口大樓單價行情從金融海嘯前約16萬元上下,金融海嘯後半年一度下殺到10萬元出頭,之後資金行情帶動交投熱絡,單價又直線狂飆。2010年央行祭出選擇性信用管制,本區果然名列其中,隔年奢侈稅開徵,林口房價漲勢再踩煞車。

接著機場捷運動及三井Outlet先後動工,本區房價又應聲上漲。然後官方推房地合一稅加上資金行情退潮,房價又現修正走勢,首購族重現蹤跡,二房成為最受歡迎產品。近年低總價當道,二房繼續當紅;但由於單價不斷拉高,導致剛性首購比例下降,由置產投資者取而代之。

離交流道愈近 行情價愈高

由以上市場變遷脈絡可知,扣除外部政經因素,距中山高交流道及機捷A9站之遠近,是分析新市鎮林口段房市進展的最重要關鍵;因此,推案分布或熱度是由南往北擴散,行情也以同方向遞減。

林口交流道及A9站周邊,是整個林口新市鎮新北市這一側,唯一真正吃得到捷運利多的區塊,金融海嘯後第一波資金行情高峰,每坪開價就已往5字頭挺進,也一直都是全林口段最貴區段。三井Outlet周邊則是近年新竄起的推案集中區,行情略低但也差距不大。現在從A9站周邊到三井Outlet,行情已站穩5字頭。

扶輪公園周邊,算是整個林口段中最特殊區段,主要受惠當地難得的大型綠地,因此一直是屹立不搖的相對高價區。不過畢竟條件佳、發展早,故近年供給相對稀少。

交流道至三井Outlet這一帶的相對低價區,則是中山路以北(後段)及文化北路以西(頭湖國小及南勢地區)。前者過往行情長期維持25萬元/坪以下,直到近幾年才站上3字頭;後者距交流道稍近,加上工一重劃區就在附近,因此站上3字頭的時間較早,目前則走高到40萬元/坪以上。

林口三井outlet

二、龜山段(長庚醫院、華亞園區周邊)

林口新市鎮核心區域橫跨中山高林口交流道兩側;而新市鎮龜山段,由於有台塑集團旗下長庚醫院進駐及華亞科技園區設立,因此早期發展更勝交流道對面「正統」的林口段,房市亦然。

產品趨勢方面,早年基本上和林口段大致雷同;中心商業區周邊機能佳,人口密集,因此以大樓為主,外圍郊區則是透天產品的天下。

不過金融海嘯爆發前,當時桃縣府一度強力取締戶外廣告;結果形成一區兩制,交流道這一邊完全無法掛看板廣告,另一邊卻戶外廣告充斥。約同期行庫又啟動自律、緊縮房貸,本區隸屬桃園,銀行核貸等級於是又比林口段差了一截。

連續利空衝擊,使得本區買氣轉差、行情下修。儘管林口段後來也被(央行)納入信貸管制範圍,但門牌偏見持續作祟,加上林口段確實有更多利多題材;於是直到今日,龜山段只有跟著林口段起舞的份。

至於行情部份,機場捷運A8(長庚醫院)站周邊,也就是中心商業區,價格還是最高,曾一度坐4望5,不過始終沒有真正超越林口段A9站周邊。往(龜山)舊市區方向的住宅區段則稍低,,由於周邊就業人口眾多,又是較早開發的區域,素地有限、供給稀缺,因此買氣相對較穩。

不過隨著前些年高速開發,加上A7站新闢重劃區竄起,因此這幾年的龜山段房市,已不復往年光景。

工一重劃區鳥瞰

三、機捷A7重劃區

前段所述,從2005年三合一土地標售後新市鎮房市幾乎都聚焦林口段,但來到2018年,情況卻又有轉變,原因是A7(體育大學)站周邊的官辦重劃區啟動,瞬間成為林口交流道兩側最新推案大本營。(本區緊鄰新市鎮龜山段,但另有獨立的都市計畫,故本篇僅做簡介,不詳述個案)

A7重劃區的設置目的,主要是為配合機場捷運興建,加上中央興辦合宜住宅,因此營建署2010年著手進行相關規劃。不過可能受機場捷運進度延宕拖累,本區直到2017年下半年才出現第一宗民間建案。
不過此後本區推案狂潮啟動,各路建商紛紛前進本區;大抵是重劃土地大且完整,因此個案基地動輒上千坪,加上容積獎勵,規模動輒兩、三百戶,甚至曾出現單一建案量體超過千戶者,區域供給因而瞬間爆增。

本區儘管門牌是桃園龜山,但受惠於機場捷運(A7站),加上確實更近大台北盆地,儘管發展初期幾乎無機能,但價位相對低檔,加上周邊就業人口多、住房需求大,近年還有北北基桃月票加持,因此買氣暢旺,甚至成為北台房市當紅炸子雞。客源則從初期的龜山、林口、新莊等鄰近地區,到近期逐步擴增到整個大台北相對高價區。

事實上,本區買氣維持高檔的關鍵因素,即相對低單價。發展初期,一般行情大多在22~25萬元,近A7站者稍貴;之後買氣持穩帶動下一路上揚,近一、兩年又有營建成本疑慮,使得目前行情已坐3望4喊5,這當然可能讓本區相對低價賣點及後續銷況受到考驗。

各項因素交錯 新市鎮重起

根據相關資料及在地人士透露,林口新市鎮的原始規劃理念,是英式田園、低度開發;中心地帶為商業區,周圍則是住宅地目,開發強度也是愈往外圍愈低。這使得林口新市鎮早期發展,呈現中心住商地段大樓林立,周邊透天別墅環繞。只不過初期公共建設不到位,重劃方式不被接受,又無發展配套,加上天氣不友善,使得新市鎮空有重劃之名,卻無法真正落實。

對照來看,近10餘年新市鎮能重新奮起,以機場捷運為核心的配套建設功不可沒;但深入觀察可發現,2004年北縣府三合一土地標售,加上限時、大面積開發容積獎勵,才是吸引建商進駐,供給激增的真正肇因。只是,這也違背當初新市鎮的原始規劃精神;所幸外圍低密度住宅區土地利用原則未被破壞,算是不幸中的大幸。

近年全球暖化導致氣候丕變,反倒使林口入冬後不再偏冷多霧,這也是近年新市鎮房市吸引更多外來客的另類因素。更重要的是,儘管近年新市鎮房價也大幅跟漲,但始終仍屬大台北相對低價區。在許多不同因素交錯、陰錯陽差下,林口終究服膺最初規劃目標,成為紓解大台北一線區人口的重要衛星市鎮。

推擠效應強 量增價起伏

一線區高價推擠及比價效應,加上利多題材多集中前段區域,因此新市鎮內一直存在明顯價差,也間接導致客層性質不同。愈近交流道、捷運房價愈貴,置產族較多;房價稍低的中後段,首購族比例稍高,之前本區幾度吹起降價讓利風,也是後段先發難。

但近1、2年,受到土地、建材原物料等成本墊高,加上缺工問題,價格又快速墊高,新市鎮房價也來到空前高點。較便宜的後段,前幾年還找得到35萬元/坪以內的價位,現已幾乎以全數站上4字頭;前段更不用說,平均成交已站穩5字頭。

相較之下,利多效應則有被誇大之嫌。機場捷運在林口段內唯一設置的A9站,位置離人口集中區稍遠,通勤效益只對中前段有幫助;堪稱當地最大商業設施之三井Outlet,的確帶來人潮、錢潮,但對周邊住宅房市的帶動效果也僅是間接性。

至於影視音園區和工一重劃區,預期引進相關就業人口、創造房市需求,才是實質度更高的利基;前者已陸續有媒體業進駐,後者確定將有高科技。

零組件國際大廠進駐生產。事實是,從早年第1代移民換屋、第2代首購及產業在地化引進的就業人口,都為本區帶來穩定強勁的住居需求。

龜山A7特區 取而代之?

總括以上看來,新市鎮似已逐步邁入發展成熟期。不過展望未來,房市能到達何高度,還取決於日後工一重劃及媒體園區的進駐狀況及後續效應。截稿前,捷運A9站附近醞釀中即將推出的小宅新案,據悉開價將挑戰7字頭,足見業者對此區未來看好,而交流道隔壁、龜山段旁機捷A7重劃區,估計分食首購客層的狀況亦會更明顯。

林口扶輪公園

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