中山高進入桃園第一站蘆竹南崁，過去一度是台北客南下置產的首選區域，而國道二號竄起的大竹，
也曾風光一時，但如今榮景不再。然現在蘆竹房市的焦點，全落在機捷A10重劃區，
兩年多前甫推案，價格便直逼大竹，今年更已超越；近年A10重劃區價量快速暴衝下，待未來區內建設更臻成熟，潛力無窮。
文／住展雜誌
大台北近年建構起的捷運路網，使得區域住商發展產生質變及重心移轉，再度證明交通建設舉足輕重的程度，其中又以捷運、快速及高速公路為其中之最。而說到高速公路改變區域樣貌，桃園肯定是最佳典範之一。
對大部分人而言，往返北桃，主要以中山高為主；只要看到南崁（交流道），就知道桃園到了，就因為佔盡地利之便，南崁於是成為台北人當時輕移民的首選區塊；事實上，南崁不光吸引台北客，更因位居桃園機場往返大台北的孔道位置，因此也有不少出國頻繁的商務人士及航空產業從業人員，在此落腳置產；其行政區則隸屬桃園市蘆竹區。
蘆竹區位於桃園市東北部，全區共分為3大區域，由北至南依序為山腳、南崁及大竹，主要的行政中心位於南崁地區，總面積7,550公頃，總人口數逾16.6萬人，排名第6。轄區內的「南崁都市計劃」為桃園市內最大都市計劃，範圍包含南崁交流道以北區域，及交流道以南，一直到桃園區慈文路一帶。
在中山高加持下，1990年代南崁房市進入全盛時期，台北客佔比一度超過5成，產品規劃則多走中大坪數、高質感路線，更不乏豪宅級規劃。2004年後，中山高林口交流道旁的林口新市鎮大翻身，加上區域行情和南崁相差無幾，使得原本南下南崁置產的北客，開始被林口攔截。
之後大台北土地短缺、機場捷運話題先後發酵，造成林口房價狂漲，南崁價差優勢再度浮現，台北客才又再回流，於是帶動又一波價量擴張。
後因南崁開發漸飽和，加上2006年國道2號增設大竹交流道，大竹地區聯外能量瞬間大增，因此推案訴求相對南崁低價為一大誘因，因此大竹地區房市價量開始增長，不過有別於南崁地區，大竹房市則屬內需市場，產品以透天為主流，總價帶在1千萬元以內。
儘管後來林口房價因資金行情又再飆漲，南崁地區可開發空間有限、供給劇減，加上桃園其他地區陸續崛起，因此這幾年的南崁房市，已轉為與大竹地區一樣之內需市場，台北客比例則已降到兩成上下或更低。
南崁大竹飽和 A10趁勢崛起
以上兩大蘆竹房市發展區，近年先後進入發展成熟階段、推案量減，在內需能量支撐下，行情趨穩。不過這也代表，兩區的價量，很難再有所突破。相較之下，機場捷運已於2017年初通車，在蘆竹境內設有山鼻A10、坑口A11站兩站。
機場捷運剛通車時，兩站所屬都市計劃尚未定案，周邊都是有站無路的狀態。在桃市府積極推動下，面積39公頃的山鼻站區段徵收案2017年中啟動，2019年10月完工，首宗預推案已於2020年第三季末釋出。
另外，坑口站屬航空城範圍，意即都市計劃直接和航空城連動，今年11月初桃園機場第三跑道環差審查已通過，全區可同時開發，力拼2030年完工，因此，坑口站要有具體開發進度及動作，勢必要再等好一陣子。
以下將蘆竹區區分為「南崁地區」、「大竹地區」及「機捷A10重劃區」共3個次分區，分別討論。
一、南崁地區
本區為蘆竹的蛋黃中心，早期以農業為主，因中山高速公路南崁交流道的興建，加上近桃園國際機場，使得本區快速發展起來，且具備成熟的生活機能及商圈；主要發展區塊以南崁路、中正路周邊一帶為主，南、北兩側被工業區相夾，西側為農業區。
由於南崁和林口台地相連，地勢高度由東往西遞減，愈往西愈平緩，當地人還將本區區分為上、下南崁，以南崁路、中正路作為主要區隔，較近林口台地邊緣的區域稱上南崁，南崁路、中正路以西則通稱下南崁。以下，再將本分區細分為上、下南崁，進行市場分析。
1.上南崁
本區範圍從南崁溪以東，一直到都市計劃範圍最東側。中正、南崁路沿線商業氣息較濃厚，南崁路周邊還規劃商業區，因此整體機能成熟。不過南崁路也是南崁工業區通往中山高聯外的重要幹道，大型貨車出入頻繁，因而稍微降低本區質感。
由於環境單純，住宅區氣息濃，早期本區吸引不少台北客進駐。2006年後林口冒出頭、攔截北客，本區當時又無特殊題材，因此銷售速度減緩，行情下修，產品以透天為主。
之後林口房價飛漲，本區房市於是又見加溫，這次除中悅外，桃園在地竹城、宜誠機構，及寶佳等知名建商，也都前進本區推案，而中悅也續推新豪宅案，行情一路往2字頭挺進。
2008年第三季金融海嘯爆發，本區市況受到衝擊；2010年後上演資金行情，林口房價進一步狂飆，在比價效應下，才讓本區房市去化加速，行情也漸站穩2字頭，較高開價者甚至超過30萬元／坪。
然房價跟漲至此，原本吸引北客的價差優勢消失，加上近年推案位置稍差，於是銷售期普遍拉長，全南崁房市焦點也轉到有南崁溪流經、可開發腹地稍多的下南崁。
近年房市走軟，本區行情也略下修，不過應是供給量有限，因此幅度相對和緩，2018年左右還維持在25萬元／坪上下。至於推案情形近年已明顯銳減，甚至2020至2021年，這2年均無供給，直到今年4月才又有兩宗新推案釋出，且平均開價從2019年的3字頭，直接跳空到4字頭。
2.下南崁
南崁溪另一側區域，南崁路、中正路以西通稱下南崁。儘管兩區條件相差無幾，唯一分別是下南崁腹地稍小；早期本區房市發展相對較差、行情較低，然正因較晚開發，加上有南崁溪流穿越，具水岸條件，近十年全南崁的推案重心，明顯已移到本區塊。
本區近年代表案是寶佳機構旗下合雄建設，及與麗寶建設系出同門的名軒機構。至於價格走勢，則和上南崁相仿，最早也是1字頭；第一波2004至2008年間價量擴張期漲到2字頭以上，之後資金行情再衝上30萬元／坪。不過後來房價出現修正，本區行情也回落到24萬元／坪上下。
經過先前快速開發後，近幾年下南崁也碰到和上南崁一樣的狀況，開發空間減少、推案量縮。近3年每年各僅1宗供給，且2019年平均開價還在38.5萬元／坪，但到了今年6月『竹城玉川』，平均開價已經到了51.5萬元／坪，令人咋舌，該案也是目前全區最高開價。
二、大竹地區
本區範圍東、南、北三面由國道1號及2號所包圍，西以龍安街為界，主要發展區塊在大竹路、大新路、大興路及中興路一帶，主要幹道大竹路可聯通至桃園區的永安路，區內生活機能完善，包括連鎖大型商店，像是全聯、寶雅、麥當勞、星巴克等進駐。
大竹都市計劃，面積約399.1公頃，位置約在南崁都市計劃區西南側，住宅區81.5公頃，商業區6.6公頃，其餘多為工業區，開發設定屬低密度。
本區離國道1、2號交會處並不遠，早期無匝道，聯外交通須沿南竹路向北走，穿過南崁市區，經南崁交流道接中山高，使得本區早期房市發展受限，產品多以在地客偏好的透天厝為主，僅區內商業區出現少數大樓案，2004至2005年間行情10萬元／坪出頭。
2006年區內因增設國道2號大竹交流道，聯外能量大增，因此推案誘因訴求相對南崁低價，本區房市價量才開始增長。
2009年中，馬政府大降遺贈稅(率)，使得台灣房市掀起資金行情，房價全面飆漲；本區當然隨之跟漲；當時本區都計內仍可見透天案，但總價已飆到1500萬元以上，訴求店面價值者更高。但同時間更顯著的變化，是大樓產品如雨後春筍般冒出。
箇中原因，自是地價翻漲、開發成本墊高後，導致透天總價大幅拉高，在地客更無力負擔；坪數大小相近但總價更低的大樓產品，自然逐漸取代透天成為產品主流。
不過，單價一樣水漲船高。短短兩、三年內從原本還在1字頭，狂漲到20多萬元／坪，甚至逼近3字頭。
後來央行祭出信用管制，加上馬政府推房地合一，使得房市買氣逐漸反轉，自此開啟本區後來幾年的價格修正走勢。
不過到了這個時候，大竹地區開發也近飽和，供給量銳減，但近年供給量相較南崁多，唯價格變動不大，2018至2019年間平均開價還在19.7至23.5萬元／坪，與南崁每坪差距約5至10萬元，但近3年平均開價雖已站上3字頭，今年平均開價33.8萬元／坪，但此時的上、下南崁開價已拉高至45.5至51.5萬元／坪，拉鋸越來越大，推估南崁地區近年因有捷運綠線、行政園區改造等題材有關。
三、機捷A10重劃區
本區實屬南崁都市計劃範圍，約在南崁市區東北隅，計劃位置西側緊鄰桃林鐵路，東側與北側邊界至南崁地區都市計劃範圍線，南側則以農業區與保護區及工業區間區界線為界；由於機場捷運行經設站，加上配合大眾運輸導向都市發展（TOD），未來可期，因此成為蘆竹地區近年推案的主戰場，本區計畫人口5,000人。
其開發總面積39.03公頃，商業區僅1.78公頃，主要規劃為住宅區，面積約佔7成，又分為住一、二、三區，合計21.76公頃；三種住宅區建蔽率都是50％，山鼻車站周邊方圓半徑300米內劃為住三，容積率180％，300至700米半徑內為住二，容積率160％，其他一般住一則僅120％。
從上述容積率來看，本區開發屬低強度，且因緊鄰機場，位處桃園機場航道，因此建築物有限高管制；另為了避免零碎開發，本區還有基地最小開發規模限制。
本區內唯一的重大商業規劃，便是車站專用區土地開發，基地面積1,512坪，桃市府預計開發地上9層、地下3層的複合式大樓，引進商業、辦公、住宅與酒店式公寓等使用，提供捷運車站商務、金融、餐飲等空間機能，目前已公開招商，預計2023年上半年完成評選及簽約。桃市府另於山鼻之望公園對面規劃提供352戶社宅。
交通開發方面，國道1號甲線為桃園航空城新建道路計畫之一，主要連接台61縣、國道1號，並設置4個交流道，其中桃3交流道預計設置於南山路上，離A10山鼻站僅500公尺，完工後可提供航空城自由貿易港區及機場客貨園區的聯外需求，亦為山鼻站提供銜接國道1號的聯外道路，該計畫已於今年中經報交通部轉陳行政院審議。
由於本區開發主要以住宅為主，生活機能尚待開發，因此雖規劃車站專用區，但至少目前需仰賴周圍鄰近的商圈，像是山腳商圈、南崁商圈，或是車程約15分鐘的台茂購物中心、好市多等商場採買日常生活所需。另外，區域內並無學區規劃，因此同樣也需仰賴周邊商圈附近的幼兒園，及國中、小學。
本區終於在2020年9月迎來首宗推案『A10綻』，隔月中又陸續有其他兩宗釋出；至於價位方面，平均開價落在28.5萬元／坪，實際行情約23至24萬元／坪，雖然低於南崁行情，卻比早先預期稍高，拉高賣方的認知。
近3年蘆竹地區的供給量，主要都在本區，光是2020及2021年供給量佔全區7成，今年則佔5成，不過近2年每年都有近千戶的供給；開價的部分，從推案的第1年至今第3年，平均開價已漲近3成，從28.5萬元／坪漲至36.4萬元／坪，其中『新潤麗蒔』更逼近4字頭，平均開價來到39.5萬元／坪，實際行情則有36.5萬元／坪；本區後續還有不少建商將陸續推案，待區內建設更臻完善，後勢將更被看好。
軌道發酵 A10價量潛力無窮
蘆竹區，除大竹地區因房價相對便宜吸引區內客，使得買盤穩定外；南崁地區早期則因仰賴外來客，但卻常受景氣影響，使得房市起起伏伏，連動影響房價波動，所幸近年區內二代首購需求，才算漸漸穩住買盤。
不過，近年大竹、南崁地區供給量少，再加上南崁交流道附近每遇豪雨淹水問題、大竹生活圈沒汙水接管問題等待改善，相形之下，機捷A10重劃區所塑造出來的新榮景，可望成為蘆竹地區未來房市發展新重點；若以大台北軌道經濟效益來看，不久將來，待區內建設更臻成熟，價量發展潛力無窮。
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