【文/住展房屋網】2018年是全台房市量能復甦的一年，但以人口的角度來看，則是幾家歡樂幾家愁；北台灣各地中，新北市、桃園市、新竹市及新竹縣，人口成長的力道強勁，但首都台北市及相對沒落的基隆市與宜蘭縣，人口則持續外移，其中又以台北市人口減少的狀況最明顯，在六都之中衰退幅度也最為可觀，與年增逾兩萬人的桃園市形成強烈對比。

首都近年戶籍人口年年流失逾萬，累計四、五年就減少了十多萬人，讓人直接聯想到房市或因住民減少而影響價量表現。不過住展房屋網企研室對此觀點持保留態度，因為北市人口減少乃至都市發展的必然過程，只要核心地位不變，首都房價就不會受人口增減而波動。

依人口地理學的發展理論，都市擴張的歷程依序為「都市化→郊區化→都會化→逆都市化→再都市化」，意即人口往都市集中之後，都市便會向外擴張，使周邊的郊區也融入都市當中，當周遭近郊也跟著都市化後，便會形成都會區或都會帶。

在郊區化與都會化的過程中，都市核心因發展飽和、機能老化等原因，導致人口由移入轉為遷出，當都市發展進入到這樣的逆都市化階段，核心區人口減少便是很正常的事情，只要後續都市機能更新，核心區便可望吸引人口回流，因此現在正處於逆都市化階段以致人口減少的台北市，將來仍有翻身的可能性。

況且以大都會區的角度來看，整個首都圈的人口結構仍維持增長趨勢，且首都圈的發展仍是繞著台北市走，除非未來北市最重要的政經地位被取代，否則其地產價值依舊具備強烈支撐，想看到首都房價因人口減少而飄飄墜落地，可能性著實不大。

同樣地，首都圈外圍人口增加的地方，若整體發展仍必須仰賴核心都市，則其想要取首都而代之、房價欲一飛衝天，困難度亦非同小可。因此住展房屋網企研室認為，有意在首都置產的民眾，不必因北市人口減少就對當地房市卻步。

【文/住展房屋網】去年大選開始颳起的韓流，至今仍在鋒頭上，港都高雄尤其如此；不但近期當地觀光人潮洶湧，從當地房地產市場，更可看到相關熱潮仍未退散。而值當地房市隨韓流而買氣走升，房價蠢動、賣方笑開懷的同時，也再度出現『房價上漲、民富增加』的論述。

在有土斯有財觀念的導引(作祟)下，國人確實把房屋視為極重要，甚至是最重要的個人或家戶財富形式，購屋也變成所謂人生必須經歷的過程或消費行為。然如果從多數國家地區現況或人們的觀念來看，這其實並非普世價值；房價上漲、個人或家戶財富因此增加的想法，更是一種迷思。

的確，當房價上漲，房地產的帳面價值是上升沒錯，理論上也的確可以向金融機構增貸，申請二胎房貸，甚或再質押借錢。但無論是哪種借貸，最後不是一樣仍得還錢給銀行，而且最後還的錢，總額十之八九比借的錢多。如此這般，增加的財富在哪裡？

那如果是賣掉呢？房產增值的確因此得以變現；但房子賣了後要住哪裡？想必租房不是把房產視為重要財富形式者的選項，所以一定是會再買；但是再買相同地方、相同大小的房子，就算屋齡一樣，通常仍得花更多錢（因為房產增值的迷思讓長期房價漲多跌少）。這樣下來，別說增值了，一樣還是得花更多錢。

其實，對多數僅擁有一間房屋的有殼族來說，所謂的房價上揚、房產增值，根本無法兌現，充其量只是看了自嗨的紙上富貴。因為實質上對多數人來說，房屋並不是財產，而是民生必需品，就如同食衣和行一樣；想想，談到食衣和行，應該沒有人希望價漲，為何唯獨住這項卻不是如此？

說實話，房產增值只對持有多屋的囤屋族有意義；但話說回來，房地產增值大部分並非個人努力所獲，而是多數人繳納的稅賦，投資公共建設而來，所以才有孫文先生提倡的漲價歸公。這時當然也就更凸顯，台灣現行的房產持有及交易稅賦其實還是偏低；如果持有及交易利得稅加重到歐美等地的水準，想必類似房價上揚、民富增加這類似是而非的論調，聲量應該會小很多吧？

【文/住展房屋網】近年以來，預售屋買賣糾紛頻仍，台北市、新北市、桃園市均傳出建商落跑、或是一屋兩賣的狀況，導致民眾血汗錢蒙受巨大損失。住展房屋網企研室認為，當預售屋買賣爭議層出不窮，代表現行的預售屋履約保證機制失靈，尤其對於蓄意倒閉的建商幾無遏阻效果，實在有修改的急迫性。

住展房屋網企研室指出，建商落跑導致購屋者拿不到房子，糾紛類型大概有以下幾種，一種是建商財務出狀況，整批建案流入法拍；一種是建案整批盤售給第三者，如資產公司等；一種是建商惡意倒閉，從此人間蒸發；還有的是建商拿了錢卻不交屋、或者一屋多賣等狀況。

每種紛糾狀況雖然不盡相同，但有兩點是肯定的──第一，原本買房子的人通常無法順利取得房屋。第二，預售屋履約保證發揮不了保障的功能。

為何履約保證機制幾乎起不來保賠購屋者的功能？住展房屋網企研室過去曾一再強調，「預售屋履約保證，並不保證履約」，主要原因，就在於履保機制設計不完備，以及官方稽核不夠徹底所致。

在屐保機制設計不完備方面，例如「同業擔保」、「公會擔保」這兩項保證，功能幾乎等同「花瓶」一樣，擺好看的，一旦建商落跑，購屋者求償無門。對購屋者最有保障的，只有「價金返還保證」，民眾即使拿不到房子，起碼還能拿回已繳納的錢。

至於官方稽核，又是一個大問題。先前發生多起糾紛中，有一部份預售屋建案向消費者謊稱有預售屋履約保證，但其實並沒有，而是用假造合作銀行、專戶的方式來欺瞞民眾。

假如官方落實稽核，對預售屋建案做到百分百稽查，理當不會出現履保造假的問題。但問題就在於官方並沒有落實，即使部份縣市有稽查，頂多只是抽查而已，未認真地做到普查，因此讓投機的業者有取巧、訛騙的空間。

住展房屋網企研室呼籲，內政部應更有肩膀，召集學界與產業界人士，共同研討出一套更具防治效果的預售屋履保機制，不該放任一套無效、過時的機制機制繼續實施下去。畢竟，以目前預售屋履保制度來說，「只防君子，不防小人吶」！

【文/住展房屋網】根據觀察近期新進推案紛紛再度拉高開價，其中原因除了買氣回升，讓建商對未來市場更加樂觀外，另一近因則是再度浮現台商回流潮；尤其經濟部剛搬出的新春拼經濟四大菜，其一也是鼓勵台商返鄉投資。

然於此同時，外界也開始擔心，是否會重演99年遺贈稅率調降後，資金湧進住宅房市、快速堆高房價，進而引發高民怨的情事；畢竟當時調降遺贈稅率的馬政府，也口口聲聲說海外台商華人資金回流將會進行實體投資，但結果卻完全不是這麼回事。

面對這波台商返鄉及資金回流，確實已有不少業者高度期待；不過也有部分業者的態度相對保留，認為一切還需再觀察。最近推案及銷售都相當積極的璞園建築張嘉生總經理就分析指出，99年那一波純粹是稅率調降、促使熱錢流回台灣，而且當時台商的確也是口袋滿滿。

相較之下，這波回流固然也帶回可關資金，但很大目的是把生產線拉回台灣，尤其這幾年台商在對岸經營狀況也大不如前。所以目前較能預見的，會是工業區土地或商辦場辦相關產品需求大增，價格也有很大機會拉高，但住宅房市是否再度掀起資金行情、價格上漲，則仍需觀察。

不過張嘉生也提醒，99年那波資金回流，最後會大舉流入住宅房市，主要還是當時根本沒有合適的投資管道，這些資金最後當然是選擇相對穩定保值的住宅不動產。因此這波鼓勵台商回流，政府方面相關配套絕不可少，如此才能避免過多資金再度流入住宅市場。

畢竟房價波動過大，對類似璞園這類以主攻都會區合建或都更的開發商來說，其實不見得是好事；原因在於，要是資金行情再度上演、讓房價在度大幅走揚，甚至飆漲，則地主肯定預期更多、索求更大，這樣下來反而更難整合。

無可否認，台商返鄉幾乎已成定局；如果執政黨想要避免重蹈前朝政府覆轍、進一步失去民心，就應該盡快提出引導回流資金投資實體產業的具體辦法，甚至還要配合相關管制措施，否則基於有土斯有財觀念的根深蒂固，仍無法百分之百保證，這波台商回流資金，不會再度流入住宅市場、堆高價格。

【文/住展房屋網】占地約352公頃的二林精機園區，從自規劃開發至今已逾10年，原本期待本月二階環評審查通過後付諸實現，不過出席的7位環評委員中，有多達5位持反對意見，讓二林精機園區的開發再添變數。對於開發案環評不順，就有業者再度對環評制度開砲，直批環評委員外行又綁架台灣經濟，並嗆聲將試圖翻案。

環境保護與產業開發的衝突，二林精機園區並非首案，也絕對不會是最後一案，每每環評結果不如業者預期時，產業界就會怒轟環評阻礙開發，限制地方及國家的經濟發展。

對此住展房屋網企研室認為，環評是以國土健全、永續發展為出發點，因此環委委在進行審議時，不能只著重業者在意的經濟發展，必須以兼顧國土周全的宏觀視野來檢視開發案；故環評從嚴審視，乃是無可厚非之舉，也絕對有嚴謹對待的必要性。

對於許多業者怒批環委是大外行，住展房屋網企研室並不認同。就如同上述所言，環評委員要考量的比業者更廣泛，因此在業者眼中，未將產業經濟放在最優先地位的環委當然很外行。

但反過來看，只在乎產業發展而未考量國土永續利用的業者，對環境影響而言，不也是個大外行嗎？所以用外不外行來批評環評制度，住展房屋網企研室認為毫無必要，畢竟雙方看待事情的角度本來就有根本上的不同，要考量的面向自然不會一樣，指責對方外行除了激化社會對立外，對凝聚共識更是一點幫助也沒有。

回歸環評來討論，在二林精機園區的審議當中，環委的意見並非無參考價值。首先，環委認為彰化縣府應強化本案的開發必要性，因為彰化縣還有不少閒置工業地，若這些土地能妥善利用，則園區或無開發必要。

假如這些閒置土地不適合合精機產業利用，縣府也應提出具體說明，為園區開發進行背書，由此可看出，環評受阻的源頭來自彰化縣府並未提出具說服力的開發說詞，所以業者若要責備，應將苗頭對準彰化縣府才對，而非只對環評委員開砲。

此外，環評委員也指出，園區位在地下水管制區、排水系統所在的環境敏感區，且當地農地具低窪滯洪功能，清楚敘明了開發案對環境的影響，就環評的角度而言，可說是堅守專業，因此就二林精機園區開發案來說，業者怒轟環評並沒有堅強的立足點。

【文/住展房屋網】近年通訊媒體業發展形態變異巨大，使得世間百業趨於兩極化之走向。譬如蘋果、亞馬遜、谷歌、臉書四大天王，分別代表科技時尚、電商世界、知識網庫以及社群媒體。除了吃住之外，人們生活大部分被概括進到他們建構的羅網之內，難以脫免。

路人滑手機，蘋果、三星、華為賺錢，谷歌、亞馬遜、阿里巴巴和臉書們同時在營運。這些人賺走了全球多數的財富。受雇者只分到微薄薪資，全球皆然。高價房地產被資本家、企業主、自營商及個體戶等，有能力支配較多金錢者，統統買走了，僅餘較單寒的物件，而年輕人竟也買不起？

資本主義演進，影響資源分配。好像一堆人分數個方向奔跑，一段時間過去，落在後頭的，便是中低收入者。說是否公平，也難論斷。但救濟上述的偏差現象，便是正義與公平的概念和作為，通常由政府來操作。於是，主政者的識見胸襟和能力，便至關重要。

年輕人和中低收入住家，或租或買，政府宜建立長久可行機制，仿效先進國家，切莫自作聰明，或為圖利某特定階層，而為滯礙難行之策。如今台島六都首長，開府建衙，儼然一方雄主。民瘼在抱為要，豈可為區區利名葬送百姓寄望！

都市更新如何強化公權力，最易辨別首長之氣魄。有些海砂屋早已破落不堪居住，卻因少數人不肯遷移，妨阻改建，甚至危及公共安全。實務上，民意代表的影響無所不在，多少脫法走偏鋒而倖免，多半因民代關說之故。這類事例，應早日禁絕。

房市怕選舉，實是建商自我寬慰的藉口。把市況不振推給選戰，各方都能釋懷。多年來，人們早已習慣將一切泛政治化，小事端生死以之，而莫明所由，許多學運、民運、××運，事後被大眾忘得一乾二淨。而長期觀察房市，原有上升下降曲線，並未因選舉改變。

由此可知，什麼是市場機制？社會資源分配，經濟景氣榮枯，官方政策風向……類似很難逆轉的因素，才真正宰制房市浮沈。有本事的開發商，公共營建得標之後，好好做出成績，在不景氣時節仍能獲利，並累積良好商譽。但有幾家能做到？

【文/住展房屋網】為加速國內老屋更新的速度，2017年中央祭出了危老條例，為老屋重建開啟另一條快速道路；去年年底耗費多時的都更條例修法亦完成三讀，讓許多人一改悲觀，對老房子更新的後市轉為看好，期待老屋的市場價值能在政策嘉惠下獲得提升。

政策環境的改善，固然使大台北地區的老屋買氣漸趨活絡，價格也蠢蠢欲動，但若老屋所在地為市場行情相對低的二線地區，則其漲價原因，或與危老、都更等政策關聯不大。

觀察過往都更及危老建案的分布地點可發現，都更案與危老重建案，大多坐落身價高貴的一線地段。因為不論是一線地區還是二線城鎮，危老與都更的整合難度都很高，但一線地區房價表現不俗，搭配政策的高額容積獎勵，對業者來說利潤遠比在行情低廉的二線地區耕耘整合來得豐厚。

在將本求利的驅使下，業者與投資者自然會將危老、都更的戰場固守在大台北都心地帶，對前進二線地區興致缺缺，既是如此，要說二線地區近年老屋行情微漲是受危老、都更政策加持，未免太過於牽強。

所以近年雙北二線地區老屋價格上揚，最主要的原因，應仍是二線地區的老舊房屋房價相對親民，許多民眾受都心高價排擠，遂將目光望向價格低廉的二線老屋，進而帶動其市場行情。

當然有些人不免疑惑，這幾年房價已較多頭下修，尤其蛋黃區價格修正的幅度比蛋白區還明顯，二線老屋的市場魅力按理說應降低不少，為何還會有民眾轉進拉抬買氣而價漲的情況發生呢？

對此住展房屋網企研室指出，近年房價雖有修正，但雙北的房價所得比依舊居高不下，尤其2018年受市場回溫激勵，雙北房價醞釀反彈，因此一般民眾想在蛋黃區買房仍是困難重重。有鑒於此，二線地區的低價老屋對受薪族群仍具有濃厚的吸引力，故二線地區老舊房屋價格因都會區民眾轉進而攀升，說來也是理所當然了。

【文/住展房屋網】春節即將報到，國內房市不僅引頸期盼著台商返鄉商機，更希望能趁著中國旅客春來台遊玩之際，撈到一些對台灣房市有興趣的客戶，為自己的業績錦上添花。這樣的期盼，也讓原本討論度已趨於淡薄的放寬中資購屋議題再度浮現輿論檯面。

近期放寬中資購屋議題的討論，起源自高雄市長韓國瑜，韓市長在就任前後曾接受媒體訪問，提到開放中資來高雄購屋以活絡當地經濟，但由於中資購屋鬆綁與否並非地方所能決定，因此韓國瑜便呼籲中央跟著地方走，而此舉在當時也引發相當大的輿論抨擊。

相關話題延燒約莫一個月後，因中國國家主席習近平突然對台發表強硬言論，激發我國民眾對中方的反感，連帶使鬆綁中資購屋的聲浪轉趨低調，直到最近新春將至，有關議題才又被提起。

住展房屋網企研室指出，放寬中資購屋的建議，在國內已討論許久，甚至在部分人士眼中，總把中國資金視為我國房市重返榮耀的一帖靈丹妙藥。但以中國當前的經濟狀況及管制手段來看，即使我國房市對中資大開方便之門，恐怕中資也沒辦法讓我國房市發大財。

從2015、2016年開始，中國境內的外資便開始了撤出的腳步，過去一年多美中貿易戰開打後，中國的外商投資狀況更是不復以往，經濟成長也遠不如過去強勢，由於總體經濟狀況走弱已成定局，往後中國資本能否如往常自由且蓬勃的往海外進發？必須打上大大的問號。

更何況當前中國當局嚴管外匯，縱然在中國的投資人對台灣房市有興趣，在大筆資金無法及時到位搬出中國的情況下，有多少資金能成功停泊到台灣房市？答案只怕不是想喜迎中資的人想像得那麼簡單。

雖然中國對於買下台灣向來有濃厚興趣，但當前的中國經濟霸權地位已經動搖，經濟出了狀況的中國，光應付內部維穩就一個頭兩個大了，這時若還對台灣砸大錢放利多，怕的是非但無法藉由台灣問題轉移國內壓力，反而還會引發自身內部的更大反彈，因此縱然我國鬆綁中資購屋的限制，房市恐怕也很難再躍龍門。

【文/住展房屋網】說到最近幾年的房價，一般印象當然是向下修正；但單就新建案市場而言，這其實已是去年中之前的舊市況。住展房屋網企研室觀察發現，去年下半年後，新建案的價格就又悄悄往上走，和消費者的既定印象或期望開始出現背離情況。

之所以出現此一狀況，主要還是稍早部分建商採取降價讓利換取成交量的策略奏效，市場買氣出現回溫，不少開發商據此認為，房市已成功築底，甚至將重新步入新的多頭階段，因此紛紛重新拉高開價，近期的一些新預售案尤其如此，而且出現高價的區域，並不是雙北一線精華區，反而是以往認知相對平價的二線區。

基本上，由於一線區有高價豪宅撐價，因此近期新案開價雖然還是很高，但相對上似乎又不是那麼高。但真正誇張的是，二線區域最近一些新案開價之高，比起資金行情時期，還真的是有過之而無不及。

首先，今年稍早南港就又出現三位數字牌價，讓人很難想像，南港前幾年房價還處在明顯修正期。當然，此開出百萬單價的南港案例，離信義區頗近，因此一般解讀，該案開的根本是信義區的價格。不過，如果是文山區政大生活圈，則無可否認，確是整個文山區的相對低單價區；但誇張的是，去年下半年該區竟然出現開出8字頭價的推案！

文山區隔壁的新店和深坑也不遑多讓；新店這邊繼去年冠德區公所公辦都更案後，最近北新路又再度出現8字頭均價的新案。久未有新供給的深坑，也出現開46萬/坪高價的新案，創下歷來次高。再過新店溪來到雙和地區，稍早開賣的四號公園旁危老新案，開價竟然超過90萬/坪，而且還是中和門牌；當然又是中和新天價。

真正誇張的是北投。之前重案區奇岩新社區才出現6字頭開價，成交更見5字頭，但石牌地區最近卻出現110萬/坪牌價，雖非北投最貴，但以石牌周邊區域來說，也已是區段天價。而且此高價案還是成屋餘屋重推，更等於推翻之前預售開高價、成屋降價賣的慣例。

從以上雙北二線區最近頻頻出現超高單價，再對照實際成交狀況並未回溫的情況，唯一能解釋的就是，建商對未來真的超樂觀。然平心而論，就現階段消費者的價格認知或期望值來看，建商不斷把牌價墊高，最後結果大概就是嚇跑對區段價格有既定認知的在地客，也難怪最近建商早就把市場購買主力，寄望在對本地近期行情完全不嫻熟的返鄉台商身上。