【文/住展雜誌】去年五月危老條例正式上路，為老屋重建開了一條快速道路。雖然各方咸認危老乃產業新藍海，但這帖特效藥到底該怎麼吃？有哪些眉眉角角需特別注意？就讓本文一一為您深入分析……

台灣屋齡超過三十年的老舊房屋多如牛毛，光雙北兩地合計就有逾一百三十萬戶的高齡住宅，這些老屋的抗震能力堪虞，且設施也不足以因應銀髮社會的來臨，因此老屋重塑的需求可說是迫在眉睫。

然而過去房屋汰舊換新所仰賴的都市更新，在抗爭不斷、法規修訂遲緩的情況下陷入停擺，讓百萬老屋遲遲等不到改頭換面的機會。直到去年五月，中央政府積極推行的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(簡稱危老條例)終於上路，老屋更新才再度嶄露曙光。

條件寬鬆獎勵豐富

危老條例適用條件寬鬆，只要房屋位於都市計畫範圍內、非屬官方指定的文化資產，且符合危或老要件的合法建物，即可循危老途徑進行重建，亦即房屋不必同時具備危與老兩個條件，單純只是危樓或老屋，即適用危老法規，只不過容積獎勵的額度稍有不同。

若房屋為依建築法或災害防救法判定的危險建物，或結構安全性能評估未達最低等級者，即使屋齡年輕，亦為法規適用對象，且前者可享百分之十的容積獎勵，後者則為百分之八；至於屋齡達三十年以上、耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設電梯的房子，也有百分之六的容獎額度。

上述的適用對象獎勵，只是危老政策優惠的一小部分，危老重建還可透過退縮建築、耐震設計、綠建築、智慧建築、無障礙設計、協闢公設等規劃，獲得最高一‧三倍的基準容積或一‧一五倍的原建築容積，政策上路三年內年送案，可再享百分之十時程獎勵，也就是說，房屋循危老途徑重建，最高可取得一‧四倍的基準容積。

政策推行有時效性

除了高額容獎外，危老亦搭配稅賦減免，於法條上路五年內申請重建者，可享重建期間免徵地價稅、重建後地價稅與房屋稅減半徵收兩年，重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收的時間最長還可再延長十年，總計最長可享十二年的房屋稅優惠，減輕民眾的改建成本。

不僅時程獎勵及稅賦減免有時效限制，危老政策的宗旨在於加速重建，因此本身也設有落日條款，該條例實施期限僅短短十年，換言之，民眾與業者最晚須於二○二七年的五月底送案掛號(政策優惠申請期限詳見表一)，才可享有政策優惠。

審查時間簡短快速

危老的獎勵額度頗高，但上限仍略遜都更的一‧五倍基準容積，且所有權人百分百同意的門檻也比都更來得高，許多人不免疑惑，危老何以會被視為老屋更新的一帖特效藥？當中的關鍵，在於危老的行政流程簡便。

危老條例規範地方主管機關需於收件後三十日內完成審核(情況特殊者可延長三十日)，若案件需補正，亦需在補正後十五日內審完；而案件核准重建後，起造人需在核准次日起算的一百八十天內申請建照(可延長一百八十日)，因此一筆危老案件，從送件到請照，最快不到一年就能搞定，與漫長的都更相比，危老堪稱老屋重建的一條快速道路。

況且雙北都市更新有規模限制，最小面積需達五百平方公尺(約一百五十一坪)，以致許多案件得大費周章去整合基地，反觀危老則毫不受限，所以危老的同意門檻雖高，但整合難度其實比都更來得低。因此業界咸認，大規模的老屋更新，較適合走都更；產權單純的小面積老屋重建，則循危老途徑更加適合。

當然危老想合併鄰地擴大規模也沒問題，不過合併鄰地的土地面積不可大於危老建物的基地面積，且合併的地塊也只有一千平方公尺的土地可享政策獎勵，說來不太划算。

容獎算法分計加總

在危老議題中，民眾與業者最在乎的莫過於容積獎勵的計算方式。有些危老重建計畫中，包含多筆危老基地，有的基地因原容積率高於基準容積率，故採原容積率計算獎勵較優惠；有的則採基準容積率較吃香，當一筆重建案涵蓋不同條件的基地時，常常讓人搞不清楚該重建案的容積上限是多少。

官方指出，當危老重建計畫涵蓋條件不同的基地時，其容積設計以「分別計算、合併加總」為依歸(詳見圖一示意說明)，而這八個字，也正是危老政策獎勵計算的根本原則。

北市完成配套放寬

雖說危老政策好處不少，然而新制上路已逾一年半，真正開工的案件卻僅寥寥數十件，與內政部最初立下的首年核定五百案，戶數上萬的目標有極大差距。對此官方表示，許多案件都已蠢蠢欲動，但因地方政府需花時間擬定配套措施，在配套措施完備之前，民間不敢輕舉妄動，以致政策成績差強人意。

地方配套制度未臻完善，確實讓危老政策的推展績效不如預期，不過這一年多來，首都台北市業已完成了相關自治法規的研擬，因此接下來的時間裡，預料危老案件數量將快速增加。

修法進度領先全台的台北市，依據母法鬆綁了高度比與後院深度比，紓解窄巷難以起高樓的困境；同時也放寬了住宅區建蔽率(北市詳細因應措施詳見表二)，讓容積可獲得更充分的運用。

此外，危老獎勵中的退縮建築為基礎獎勵項目，重建案需拿完基礎獎勵，才可接著去拿綠建築、智能建築等增額獎勵，可是有些重建案基地狹小，已無退縮空間。若重建案有此類「不能而非不願」之情事，仍可進一步申請增額獎勵，權益不會因此受損。

容獎拿滿不見得好

一般人的想法，必定會認為把獎勵容積拿好拿滿賺最大，其實不然。依據法規，高度過高、量體過大的建案，需送都審闖關，由於都審曠日廢時，且大規模開發案成本高昂，故許多建案會刻意壓低高度或開發量體，以避免進入都審程序。若重建案硬是將獎勵容積拿滿，導致開發尺度飛越免都審門檻，對業者而言得不償失。

再說，危老的耐震、綠建築、智慧建築及無障礙設計，均需繳納保證金(金額為當期公告現值×○‧四五×申請獎勵容積樓地板面積)，就算北市針對容獎額度未達百分之六的案件，祭出保證金減半計算的優惠，金額依舊十分龐大，所以在進行危老重建案的規劃時，應審慎評估需求，對於容獎的取得，適可而止方為上策。

資產增值一大良機

申請獎勵容積所繳納的保證金，待建物完成拿到相關證書或審核後雖可領回，但若重建案為民眾自行發起，未與建商合作，恐怕無力籌措龐大經費，對危老政策的推行或是一大阻礙。

不過危老所提供的政策優惠已十分可觀，且可讓住戶用最短的時間換新屋、搬新家，因此民眾不妨把握政策推行的黃金時機，讓自己的資產脫胎換骨，坐享豐厚的增值利益。

【文/住展雜誌】大多數人以為，台灣人「有土斯有財」的觀念根深蒂固，所以難以接受地上權住宅。地上權住宅在台灣真的完全沒有活路可走？或是背後其實有更複雜的原因存在呢……

根據住展雜誌調查，近幾年來大台北共有十件地上權（含使用權）開發案，但多數地上權案都很歹命，十件裡有一件解約、五件變更用途，只剩四件仍繼續銷售。

原本，有兩件得標的業者公告解約，但只有「嘉新金華薈」成功與國產署解約。另新星興業標得的仁愛路二段案雖想解約，但被國產署駁回，於是捨棄原本住宅規劃，變更為商辦。

十件開發案　逾半先落跑

正所謂山不轉路轉，路不轉人轉，地上權住宅銷售碰壁後，跟進變更為商用不動產的例子越來越多。在十件地上權開發案中，就有一半改為商用。包括「志嘉水曜」，從住宅改為旅館、「吉美璞立」原為住宅，現改為出租式酒店公寓、「仁愛本真」亦變更為旅館、「將捷SOLO」則是頭髮洗一半，毅然決然轉蓋月子中心出租。

目前地上權住宅就只剩下「昇陽寓見」、「派樂地」、「華固新天地」等三個活口，若加上地上權商辦「潤泰代官山」，頂多只有四個。雖然他們活下來了，但只有兩個建案賣得比較順利，另兩個銷售狀況比較辛苦。

多數地上權住宅案出師不利，業者多半解讀為國人接受度偏低，於是近期幾筆地上權招商案，得標者全放棄住宅市場，轉向規劃為商用不動產。

價格難接受　遠勝過產權

建商視為票房毒藥，避之惟恐不及，但地上權住宅是否真的如此不堪？民眾真不願意買單嗎？

據本刊市調資料來觀察，地上權住宅在開賣的第一年內，單週來客組數大多在中上水準，人氣不會比較差，顯示相對低單價的地上權足以勾起民眾意願。但為何看屋人氣夠，成交狀況卻普遍表現不佳呢？

有人認為，關鍵在『地上權難貸款』、『利率偏高』、『國人接受度低』等三大因素，導致銷售冷冷清清。

可事實上，僅有利率偏高的理由足以成立，其他兩個都不是大問題。首先，地上權住宅在實務上並沒有難貸款的問題。若是使用權，建商通常會提供公司貸；若是地上權，往往會有配合專案貸款的銀行。

雖然地上權住宅銀貸成數比一般住宅低，但建商多會提供公司貸來填補房貸成數差額。除非購屋者本身信用條件差、還款能力不足，以致申貸無法通過，否則貸款不易這項疑慮應不存在。

再來，國人真的無法接受地上權住宅嗎？如果普遍不能接受，為何地上權建案來客量會在中上水準？這個問題的答案已不攻自破！最重要的核心問題，是『地上權住宅售價太貴，與民眾預期落差太大，才無法把人氣轉換成買氣』。

不可否認的，確實有部份民眾無法接受地上權住宅，尤以長者居多；這類民眾在資助孩子們買房子，就會勸阻孩子購買地上權建案。但對於一般自住購屋者、投資客而言，他們更在意的是『價格』，只要價格划算，即使沒土地所有權也敢買。

因此，地上權住宅如何定價，與建案能否順利去化緊密相關，成為一門業者必修的課程。

地上權熱銷　售價有定律

我們發現，民眾對於地上權住宅（設定五十年至七十年）售價的最大公約數，會隨著市場景氣而有所轉變。在多頭時期，售價『若是市價的八折以上，建案便會滯銷；若是市價七折到八折，銷售速度緩慢；若是市價六折到七折，銷售速度比較快，但仍難完銷；若是市價六折及以下，建案就會熱銷。』

以中正區羅斯福路二段為例，二○一四年主幹道上行情約一二○萬／坪，而該處地上權案想賣到一百萬／坪左右，僅約市價八四折，民眾多半不願買單。

又如羅斯福路六段的「華固新天地」為例，一四年主幹道上行情漲至八十萬／坪，該案成交價落在四十五萬／坪左右，僅約市價五五折，符合『六折以下就熱銷』的定律，當時曾掀起一股搶購熱潮。

若是房市空頭時期，民眾對地上權價格期值會再降低約○點五到一成。換言之，空頭時期若想熱銷，定價可能要壓到市價五折或以下。

然而，世事總是難料，萬事總有例外。若是在『買比租划算』、『出租投報率高』的情況下，上述熱銷定律就會被打破。

舉例來說，捷運松山站旁的「潤泰代官山」，售價僅約市價八折多，價位偏高，但卻賣得嚇嚇叫，關鍵就在於高坪效創造出的高CP值。

以該案設定二十五年、十二坪房型計算，總價四五八萬起，換算每個月成本約一萬五千元。由於該案為複層式格局，十二坪可以規劃為兩房，若以松山站周邊租金水準計算，兩房月租可達兩萬元以上。相比之下，買當然比租划算。

但如果該案十二坪只能作一房，則價值大減，恐怕這個價格就賣不動了。

好品牌無用論  大坪數必須死

有的建商以為，優質的品牌形象可以替地上權案加分，能夠拉抬售價，但這種想法可能是個誤解。

以消費心理學來說，願意購買地上權的民眾，比較不會有『傳房予子孫』、『住到老死』、『為保值、增值而買』的觀念，大多數不會想花高價去追逐品牌建商。再者，購買地上權的投資客，幾乎都以出租、炒短線為目的，更不會在意高品質與否。

也就是說，在地上權市場當中，品牌雖可以爭取客戶認同，但無法拉抬售價。價格，幾乎決定一切！

另一個必須注意的地方，是『作小不作大』，因為『作大就作死』。為什麼不能作大坪數？因為買得起北市大坪數新房子的人，通常是家底豐厚，資產大多會世代傳承，他們購買地上權房屋的機會不高。

其次，大坪數地上權房子，無法像小坪數一樣主打『買比租划算』的訴求，因為北市大坪數房屋租金投報率極低，年報酬率大多只約一％至一點五％。但如果買大坪數地上權住宅，購屋款加每年的房屋稅、地租金，所花成本可能比租房子貴逾一倍以上，明顯不划算。

權益不對等　市場難作大

整體來說，台灣地上權並非沒有市場，而是地上權建案售價偏高，以及買、賣雙方權益不對等，這才是民眾興趣缺缺的關鍵。

所謂權益不對等，是指建商透過契約簽訂，將房屋稅、地租金轉嫁給屋主，要求屋主自付。如果是使用權房子的屋主，說穿了就只是跟建商『租房子』而已，但卻要自己繳房屋稅跟地租金，等於一頭牛被扒兩層皮。如此不划算的機制，也難怪地上權、使用權市場作不起來了！

【文/住展雜誌】房屋漏水是居家常見的疑難雜症，許多人總認為漏水不是大麻煩，但是一旦房子開始滴答滴，後續處理可是會讓人氣到飆淚。因此唯有將防水工事做好做滿，才能避免房屋淪為哭泣宅……

老一輩的國人常將「樓仔厝，漏仔厝」掛在嘴邊，可見房屋漏水問題，乃是我國房市司空見慣的多年難題。然而房屋漏水的成因複雜，若房子當真成了一天到晚滴答滴的漏水宅，即使花費大量心力與金錢，往往也無法根治，因此民眾在購屋買房時，除了擔心買貴，最害怕的莫過於買到一間漏水屋。

重點巡視初篩檢

由於多數消費者並非專業人士，就算看屋時已百般小心，有時仍難免有疏漏之處，進而不慎購入防水能力差的房子。看著牆上不時浮現水痕，相信許多屋主臉上可能也掛著兩道淚痕，對買進漏水屋感到萬分懊悔。

如何才能精準覺察房屋的防水性能？天際線室內裝修設計公司總監張國訓表示，居家漏水的好發區域，以外牆、窗框、浴室、屋頂、廚房、花台、給水設備及排水設備為主，因此在檢視房屋時，可將上述區塊列為勘查重點。

外牆方面主要需觀察牆面有無龜裂以及填縫是否確實，窗戶部分則需檢查邊緣窗框與牆壁的密合性，以免雨水從縫隙滲入房屋內部造成漏水；至於屋頂、浴室與廚房等地的防水層是否安好，雖然不易直觀察覺，但仍可透過鄰近牆面是否發生壁癌來進行初步研判。

重點檢核雖有助民眾簡易判別房屋的防水性能，但如前所述，導致房屋漏水的原因繁複，且漏水問題一時半刻也難以洞察，因此張國訓建議，若對房屋防水存有疑慮，不妨請專業的第三方單位協助查驗，以釐清問題的確切所在。

大雨過後見真章

除了可向第三方公正單位求援外，挑對日子看房子，亦是審視房屋是否為漏水屋的簡便途徑之一。皇普建設董事長蘇永平透露，除非是管線闕漏，否則許多縫隙滲水的情況，在好天氣之下是看不出來的，唯有歷經連日大雨才會露餡，尤其是颱風肆虐之後，更是看屋查漏的好時機。

當然看屋查驗的方式，只適用於新成屋與中古屋，不過面對預售屋，消費者也並非束手無策。蘇永平建議，購買預售屋的民眾，可定期向業者索取施工照片或影片，檢視建案的防水工事是否施作到位；而在交屋之前，消費者也應確實在各個漏水好發區域試水，確保萬無一失後再行交屋，以充分維護自身權益。

延長保固添保障

近年受景氣震盪影響，房市興起了讓利風潮，在此潮流之下，民眾比以往更有機會以平實的價格，買到防水條件出眾的好房子。一般新案的防水保固期限大多僅一年，近來讓利浪潮席捲，不少業者保固期加碼至三年、五年，皇普、璞園等建商，防水保固期甚至拉長到十年，讓消費者可獲得更周全的售後服務。

蘇永平直言，一般來說，建案的防水工事只要不是草草了事，基本上五年內都不會出什麼大紕漏，但隨著屋齡漸增、防水層開始劣化，大大小小的問題便會慢慢浮現，這時也就比較容易發生漏水糾紛，若業者提供的保固期過短，民眾就只能摸摸鼻子自認倒楣，因此選擇保固期長的物件，可說是多了一分保障。

工法材料有學問

業者祭出延長保固期的舉動，自然是對自家產品的防水性能頗具信心。蘇永平指出，皇普針對十年期保固的防水工程訂有嚴謹的施工規範，針對地下室、窗框、浴廁、陽台、花台、水池、機坑等重點區塊，規劃多道防水層以鞏固品質，對於接縫、轉折處，也都予以補強，其中浴室部分，更將防水層的施作高度拉高到二二○公分，擴大整體的保護範圍。

想健全防水工事，除需工法到位，材料的選用也絲毫馬虎不得。張國訓陳述，建築物外牆因長期曝曬在太陽底下，防水層與防水填縫易受紫外線破壞而衰敗，進而折損其防水性能，因此用於戶外的防水材料，應盡量選用抗紫外線的產品，方能延長防水層的壽命與效用。

此外，用於蓄水池、水箱及水塔等給水設備的防水材，除需重視其防水效能外，更應將住戶健康納入考量，盡可能採用不易水解的無毒建材，這樣民眾才能住得舒適又安心。

加蓋裝修應謹慎

有些房子之所以漏水，固然導因於房屋本身的建築品質欠佳，但有時住戶不當裝修造成防水層破損，亦是使房屋變成漏水宅的原因之一。當中又以屋頂、樓板及浴室的裝修工程，最容易發生問題。

張國訓表示，為防止屋頂積水導致滲漏，許多民眾會在頂樓加蓋鐵皮頂篷以阻擋雨水，但施工過程的敲打、落柱，都可能破壞到原本的防水層，故其建議屋頂加蓋後，應重新檢修防水層，或針對落柱處等漏水好發區塊進行局部補強，以免防水成效打折。

另外在做室內裝修時，涉及樓板的工程也要特別留心，因為樓板內部潛藏許多許多給水與排水管線，若施工釀成破損，將來也會衍生漏水麻煩，所以專家呼籲，進行室內裝修之前，最好先向建商或建管單位取得管線配置圖，於事前規劃時就先避開管線，將風險降到最低。

而房屋室內最容易萌發漏水難題的地方，非浴室莫屬。蘇永平指出，建商通常都不建議買家對浴室規劃做太大變動。畢竟浴室長時間潮濕，只要有任何一些破壞，防水性能都可能受到影響，若真的需要改動，洩水坡與壁面、地面的防水層施作千萬得慎重其事。

張國訓也提醒，浴室的管線滲漏常是漏水元兇，若為持續性漏水，問題有可能是出在給水管線上頭，反之則建議優先檢查排水管線，一旦確定成因是管線滲漏，更換管線乃是治本之法，但材料務必具備防鏽特性，以防管線因年久鏽蝕再度滲漏。

慎選業者最關鍵

防範居家漏水有許多功課得做，但最關鍵的部分，莫過於慎選循規蹈矩的良善業者，不論是選擇建商還是選擇修繕廠商，都應以殷實業者為首選，否則每每遇到問題就找不到人，或凡事都以推拖拉來應對，對消費者而言等同毫無保障。

假如當真遭遇房屋漏水糾紛，建議可向公正的第三方檢驗單位及消保機構(如住宅消保會)尋求協助，以利快速釐清問題所在，讓紛爭及早落幕，重新享受安全平靜的居家生活。

【文/住展雜誌】為什麼要買房呢？是因為結婚需要房子？孩子上學需要房子？還是想利用房價下跌的時機趁機入手，危機入市？一般來說，我們買房無外乎這兩種原因：剛需自住、買房投資。不管是剛需買房還是投資買房，我們都希望能買到未來有上漲空間的超值房子。

如果是剛性需求，一句話，買房要趁早。趁現在利率、房價正低的時候，危機入市。

買房投資主要看兩點：標的、流動性。標的，就是買哪裡的房子，長期來說，決定了房子的價值和升值空間。

每個人的買房需求不同，但籠統說，買房主要需要看的有地段、交通、社區、樓型、戶型、樓層、採光等。

如何選擇好房子？

選擇好的地段還是好的房屋？首先，在總預算確定、面積滿足基本居住需求的情況下，建議選擇地段更好的房子。

社區的周邊環境優美，基礎設施完善、位於商圈周圍、交通狀況佳、學區，這些都是位置帶來的優勢。

如果好地段的房子太貴，那麼離好地段不遠，且交通方便的也可以考慮。在預算固定的情況下，我們要盡可能的平衡自身居住需求和未來投資保值的需求。

不要選擇太偏遠的地段，儘量選擇食衣住行各個方面非常便利的區域。筆者也不鼓勵年輕人花天價買繁華地段的老、小房子，相對於買下來，這種房子更適合出租。

選擇戶型好的房子？

總價一樣，但是有的房子面積大，戶型（格局）卻不正常；有的房子面積雖小，戶型（格局）卻很好。

以上這兩種，筆者建議選擇戶型（格局）好的。戶型（格局）好的話，我們可以通過後期的裝修設計，把戶型（格局）好的優勢發揮出來，創造出更多的空間。而戶型不好的話，傢俱不好擺放、改造成本高。

好的戶型有以下幾個標準：

1  戶型（格局）方正：

戶型方正的房子不僅住起來舒服，而且裝修佈置更加方便。

2  南北通透

南北通透的戶型能夠使空氣形成對流，一般這種房子通風採光都不錯。

3  朝向佳

住宅朝向的優劣排序為：正南>東南>東>西南>北和西。一般來說，由於冬暖夏涼，客廳的最佳朝向是南。

4  動靜分區、乾濕分區
乾濕分區即廚房、衛生間和客廳、臥室要分離。動靜分區是靜區如書房、臥室一般安排在戶型內側，動區如客廳、廚房、餐廳等一般安排在靠近門的方向，互相之間減少干擾。

5  面寬進深合理

我們把一個房間的主要採光面稱為開間（或者面寬），與其垂直的稱為進深。一般，客廳面寬需要三‧二米至四‧五米，臥室面寬需要三米至三‧九米，在合理範圍內，越寬越舒服；客廳進深需要五米，但不能太深，不然採光不好。臥室進深三至五米為宜，總面積五坪以下為宜。

買新房還是買二手房？

新的是比二手的好，但是正常情況下新房也會更貴一些。其實一套房子的使用期限很長，我們按五○至七○年使用時間算的話，其實五至十年的次新房也還不錯。

買捷運房還是非捷運房？

從現在一、二線城市現狀來看，堵車相對嚴重，如有捷運真的更加方便，剛需的最優選擇就是買捷運或準捷運房。
什麼是準捷運房呢，距離捷運步行一公里以內的才算可以，最好是步行十分鐘以內。注意是步行距離，不是直線距離。

【文/住展雜誌】買房是一件複雜的事；作為一個是動輒千萬元級別的高價商品，買賣房子涉及的問題相當繁瑣。不管是買房前、買房中、還是買房後，都有一些錯誤的觀念，買房新手一定要注意，要摒棄這些不正確想法！

買房一定要做好計畫，在沒有全額付款的能力時，不要選擇一次付清的方式，如果沒有還貸的壓力，貸款買房還是比較好的購屋方式。普通老百姓能夠『借』到最優惠貸款條件的機會就是房貸了。不然一直存錢，等錢存好了，可能又因為其他的原因買不了，加上存錢的這段期間房價可能又漲了，後悔也來不及。

因此如果有看中的房子，該入手時就別太猶豫。當然別把錢全砸在頭期款上，頭期款只是買房的第一階段，在交房的時候，還需要繳納各種稅費，交房後也還得面臨裝修或購置家具的問題，這也是一筆巨大的開支。因此，合理安排自己手上的資金很重要。

越便宜越實惠？

在購房時，房價往往是購房者最關心的問題。一些購房者買房時，往往貪圖便宜 ，但這並不意味著價格越低越實惠。

俗話說『一分價錢一分貨』，如果過度關注房子的價格因素，就很可能會忽略房子的品質問題。明顯低於市場價格的一些建案，往往存在不同的品質問題，如果過分貪圖便宜，可能會影響入住以後的生活，得不償失。

還有，一些郊區的房價雖然比都會的便宜很多，而且還貸壓力也比較小，很多人就會盲目選擇在比較偏遠的郊區買房。結果每天耗費更多的時間在路上，導致心力交瘁，不僅耗費了自身的精力，未來還增加了通勤成本。

買房就要一步到位？

如果是一步到位的話，房屋總價高，貸款壓力變大，整體購屋成本較高，對購房人經濟能力要求也較高。

對於當前經濟實力不那麼強的購屋者來說，買房『一步到位』所帶來經濟負擔，可能會超出他們的合理承受範圍。

特別是從長遠來看，每月要還的房貸，也是一筆十分大的開銷；『一步到位』的購房方式，說不定到頭來還會降低生活品質。對於買房是否要『一步到位』，要綜合各方面的考量，量力而行。

房貸年限越長越好？

有些購房人在選擇貸款期限時，會認為貸款期限越長越好；實際上房貸年限越長，意味著支付的利息越多，延長還貸年限確實會多付好幾十萬。但是如果是借錢來付頭期款或者縮短還貸年限，又會在無形中增加自己的壓力，壓力太大會降低自己的生活水準，也不可取。

購房者還是應該把這種壓力控制在適度範圍內，因此貸款年限要根據自身的經濟狀況和資金的運用方式等因素來確定，而不宜一味地求長或太短。

公設比越低越好？

從公設比的定義來看，公設比越低，也就意味著可供業主使用的房屋面積越大，所以很多購房者認為房子的公設比越低越好，其實這並不完全準確。

公設比高低，往往跟社區的相關配套聯繫在一起，如果公設比特別低，只能說明樓梯的寬度、公共走道、電梯等配套不是很完善。

像電梯間、走廊等公設面積，是為了滿足日常生活需要，只要公設面積不是灌水，公設面積大也不一定是不好，雖然住房實際使用面積相對少了，但公共活動空間也相對大了，居住的舒適感也會提升。

【文/住展雜誌】人口增加，住宅需求就會增加；住宅需求上升，房價便容易上漲。這套理論看似合理，但實際狀況，真的會照著理論走嗎？我們將讓數字來證明一切！

據住展雜誌統計，近六年來大台北共二十九個主要行政區人口數量與房價變化，其中僅有十五個行政區房價與人口漲跌呈現正相關，另有十四個負相關，正相關機率僅約二分之一。

令人意外的是，十七個人口負成長區中，竟有十個區域房價上漲，顯示人口與房價的關聯性不如想像中那麼密切。原因在於，政府政策、稅制、供給量、經濟環境、利率、重大建設對目前房價的立即性影響，遠高於人口因素。再者，因大台北是我國主要都會區，除基本需求外的投資、置產需求較高，所以房價受到人口影響程度偏低。

人口與房價　必定正相關？

據住展雜誌統計，自二○一二年十月至今年十月止，近六年來台北市人口增減與房價漲跌呈現正相關的行政區共有六個，負相關的行政區亦有六個，正、負相關各占二分之一。

同期間，新北市十七個主要行政區的人口與房價變化，則有九個行政區呈現正相關，另有八個行政區負相關。從上述統計數據來看，大台北各行政區人口與房價的走勢連動度有限，傳統的既定印象遭受到挑戰。

人口成長區　為何房價跌

近六年來，大台北二十九個主要行政區中，計有十二個行政區人口正成長，其中房價連袂上揚的有八個行政區，分別是中山、文山、北投、新店、三峽、淡水、汐止、林口等區，大多數屬於蛋白區。

不過，另有四個人口正成長區房價下挫，分別為南港、內湖、新莊、五股等區。這幾個區域雖然人口增加不少，但因為前一波多頭推案量龐大，近年又逢交屋潮，因此房價遭到壓抑。從這個角度來看，供給量高低對房價的影響力道，遠高於人口因素。

人口負成長　房價驚驚漲

至於人口負成長的行政區則共有十七個，其中僅有信義、大安、中正、板橋、中和、泰山、八里等七個行政區房價下跌，另松山、大同、萬華、士林、三重、永和、土城、蘆洲、樹林、鶯歌等十區房價卻上漲，顯示大台北多數區域房價未因人口萎縮而跌價。

我們初步可以得到一個結論，那就是統計數據顯示人口成長的地方，房價不見得會漲；人口減少的區域，房價不一定會跌。顯示人口與房價之間僅有或然性，沒有必然性。尤其大台北是台灣最主要的都會區，投資置產需求相對較高，即使未來人口負成長環境加劇，衝擊程度也會比偏鄉來得低。

因此，民眾若有意在大台北買房置產、或是出脫房產，還是得觀察整體景氣的變動，從不同角度、多方面考量，別只看人口的增減就匆促決定，以免錯估情勢了。

【文/住展雜誌】房子賣得好不好，看銷售率就知道。自從一四年房市反轉之後，北台灣新建案年度平均銷售率，大多在三成至四成之間打轉。然而，有些區域銷售率卻高達近七成…

俗話說「沒有不景氣，只有不爭氣」，這句話還真有幾分道理！據住展雜誌統計，今年北台灣新成屋、預售屋建案平均銷售率不過三成多，但卻有些行政區銷售率特別突出，用真實力擊敗不景氣，創造輝煌的銷售成績。

住展雜誌統計市調資料顯示，今年截至十月底止，雙北市與桃、竹地區新建案銷售率最高的行政區，依序分別為三峽、泰山、東區（竹市）、蘆洲、板橋、香山、土城、萬華、鶯歌與松山。

熱銷關鍵字　低單與低總　

銷售排行榜前十名中，台北市僅有萬華、松山區進榜，分別排在第八、第十名。萬華區前十月銷售率約四十八％，主要是萬華屬於北市相對低價區，吸引自住客出手。但萬華市況呈現「北熱南冷」，因北萬華有些成屋案祭出五字頭促銷價，區段條件又優於南萬華，買氣表現不俗。反觀南萬華因部份建案價格偏高，建案賣價在六字頭以上，成交相對冷清。

松山區今年市況懸殊，大部份成交量集中於松山站旁使用權案「潤泰代官山」。該案因最低總價不到五百萬，低總價誘因讓買方趨之若鶩，單一建案就大賣約八十戶，成為推升松山區銷售率最大功臣。

重劃區讓利　民眾很買單

新北市鶯歌、土城，分別占據第九、第七名。今年來鶯歌市況相當突出，多數建案都能穩穩賣，主要是相對低單價，如尖山地區、二橋地區成交一字頭，以及鳳鳴重劃區大讓利，成交單價也只有二十萬初頭，順銷並不意外。

土城以暫緩發展區建案最為熱賣，今年來重劃區內成交單價緩步墊高，成交均價在四十萬／坪以下的建案買氣篷勃，買方以土城在地客居多；本地購屋需求不僅相當強勁，價格還開低走高，頗讓人跌破眼鏡。雖然今年來土城建案釋出高達二千多戶量體 ，但卻大賣逾一千二百戶，銷售率衝破五成。

供給量同樣龐大的板橋區，大多數供給來自於江翠北側重劃區，因重劃區內建案成交價大多不到四十五萬／坪，比周邊中古屋還便宜。便宜的房價，創造熱絡的買氣，今年來大賣近一千三百戶，銷售率約五成七，擠進第五名。

產業好光景　房市氣色佳

第六名是新竹市香山區，香山雖然發展不如北區與東區，但香山有一字頭房價、低總價透天等特色，這兩點是東區與北區所缺乏的，可以吸引特定的需求，再加上今年新竹市況活絡，銷售率一舉衝高到五十二％。

第四名的蘆洲區，前十個月共釋出四五四戶，售出二七三戶，銷售率約六成。蘆洲銷售率衝高，並非市況熱絡，而是當地民眾購屋需求一向很穩定，當供給量減少的時候，銷售率就會比較高。
新竹市東區今年來共有十六個建案，可售戶數為一三六三戶，已售出八六七戶，銷售率近六成四，摘下第三名。東區市況較熱的區域是八大學區與光埔、關長重劃區，主要客源是竹科員工。

許是電子科技業景氣大好的緣故，目前東區市況依然火熱，在電子業景氣未轉弱前，預料東區房市還有一段好時光。

量少競爭小　三峽得第一

銷售率亞軍是泰山區，銷售率約六成六。冠軍則是三峽，銷售率逼近七成。泰山與三峽區新建案銷售率雄冠北台灣，主要原因與蘆洲相似，都是因為當地需求穩定升溫，又逢供給量低，銷售率才會衝那麼高。其中，三峽除了在地需求外，外來需求又比泰山、蘆洲多，所以銷售率又稍高一些。

整體來看，今年前十個月銷售率出色的區域，大多具備相對低單價、低總價，或是供給量偏低等特質，銷售率就容易衝高。換言之，雖然房市有回溫味道，但建案若想大賣特賣，還是要讓利、或壓低總價，以及避開供給量大的區域，才能突圍而出。