【文/住展房屋網】據住展雜誌統計，去年北台灣三都的預售屋比例大增，台北市、新北市與桃園市的新建案小宅戶數比重均超過五成，有業者憂心小宅供給量過多，未來恐怕會出現供給過剩而引爆危機。住展房屋網企研室認為，業者擔心小宅過剩是好事，代表心中存有危機意識，但現在市場狀況與過去截然不同，與其擔心小宅太多，不如先擔心現在滿手賣不掉的大坪數房型更為實際。
業者之所以擔心未來小宅可能爆發供給過剩的危機，除了小宅比重直線攀升之外，另一原因是與過去的經驗不相符。以2014年以前的房市生態來說，三房一直是市場上的長青樹，主要原因是三房是最適合一般家庭居住的產品，房間數剛好夠用、居住空間不會太小，且三房通常配二衛浴，使用上也很合宜。
所以，過去不論房價高低、少子化趨勢明顯，三房比重一直最高，銷售狀況也很穩定。但自從2015年開始，小宅比重就明顯往上提升，到了2017年，北台灣三都預售屋30坪以下的小宅比重已經超過五成以上，其中又以二房型最多，取代三房成為市場主流。
為何住展房屋網企研室認為，小宅供給還沒出現過剩危機？第一，市場上仍有不少業者心態停留在過去的年代，認為三房永遠是主流，或者認為小宅釋出的量太大，所以還是按過去習慣作三、四房。由於有業些者在心態與行為上提早作防範、不作小宅，某一部份也阻止小宅產生過熱的風險，對整體生態也算好事。
第二，換屋族群買盤不振。自從房市反轉以來，市場上的換屋族群買氣相當疲弱，去年雖然稍有回升，但成交量能並不算強。由於換屋族群本身已有房子，買房急迫性比首購族低，當房價下跌時，換屋族寧願再等等，改為觀望而不進場。
假如房市未回到上升軌道，換屋族群買盤要大舉出籠並不容易。但如果這樣，過去推出的三、四房型遲遲未能消化，所累積的量就越來越多；反觀近年小宅雖然釋出的量多，但消化掉的量也比三、四房多。相對之下，三、四房的危機度更高。
第三，現在市場上需求主流的首購族，以及少部份投資置產客，二大族群所購買的都是小宅，而非三、四房型。
如果買方市場不變、且房價未大幅崩落，而首購族仍為主流，那麼小宅依然是市場最受青睞的產品。除非房價大跌、或者薪資大漲，讓首購族能買得起更大的房子，小宅才會遭到冷落。又或者，房市重回多頭，那麼三、四房才能出現生機。
因此，在市場局勢尚未改變的情況下，與其擔心小宅會供給過剩，似乎有點杞人憂天，因為小宅只要稍微降價，仍然很好賣掉。但三、四房就不一樣，因總價高，降價要降更多，而目前客源卻相對有限。如果房市盤整修正格局不變的話，大坪數房型的危險性，似乎比小宅更高啊！
