住在新竹的陳先生，在經歷去年的房市之亂後，近期再度走進建商銷售中心，突然發現狀況截然不同，相較於過去案場的漫天開價，如今已平實許多，直說現在還真是遇上好時機了。
文／馮力俞
像陳先生這樣長期關注房市的購屋民眾，在面對當前房市調整階段，漢華機構副總經理管清智給出的建議是，今年購屋環境將回歸好地段、好房子，會是價格相對公道、友善的一年，「要我說，現在正是一個較好進場入手的時機點。」
短期房價要跌 困難度極高
相較於前兩年房價非理性上漲的狀況，外界看跌房價的聲浪增加，甚至不乏預期降更多的言論，不過類似觀點若由專業人士來詮釋，其實更像是「去除水分」，會讓房價回歸合理區間；至於降再多，那又未必。
「現在房市正處於交易量縮、房價以盤代跌的休息階段，今明兩年都會循著這樣脈絡發展。」管清智表示，房價在去年達到相對高點後，外界一說房價應該要進入盤整期，不少消費者因此看跌，不過，他認為光靠單一面向支撐的論述並不客觀。
管清智指出，從建商角度來看，當前大環境存在土地資源有限、營建成本增加、稅賦成本增加等三大困境，導致房價要跌困難度高，尤其後兩項的問題短時間堪稱無解，甚至還會不減反增；銷售上，由於市場受實價登錄錨定限制，建商即便有意刺激銷量，一旦讓利求售的消息傳出，馬上就會引來已購客反彈，策略因此受限。
考量諸如此類的因素，管清智直言：「凡屬於檯面上中大型、尤其一些經營超過二十年的資深建商，在口袋夠深，外在條件受限的情況下，往往會選擇撐著，因此讓利空間相當有限。」
他也補充：「現在要大跌的難度相當高，尤其是台中以北的市場，受限土地資源有限，營造業長期缺工的趨勢無法舒緩，甚至還會更嚴重，間接都讓各家建商營造成本不斷增高，加上缺工導致建設受阻、建設期程拉長，資金成本甚至進一步暴增，種種因素都讓建商不敢貿然推案，也因此，房市在供需不斷拉扯下，價格恐怕還是會繼續維持在高點盤整。」
高通膨、低利率 仍存在極大套利空間
當視角進一步拉遠，觀察近期央行五度升息，合計升息多達三碼，利率更逐步逼近二％的大關，背後用意無非是希望抑制國內通膨壓力，只不過，隨著全球經濟體系變得複雜且不穩定，過去教科書上眾人熟知的經濟學理論在未來恐怕不再是萬靈丹。
管清智認為，如今就算央行持續調升利率，但市場上的資金熱錢依舊到處流竄，主要的原因就是高速通膨的環境。抗通膨不只是民生、經濟的議題，更是場財富分配的重要過程。大多數的人，現況理財的第一選擇絕對不是手握現金或是存入銀行。有經驗的人，更是放大財務槓桿，大賺高通膨、低利率的套利空間。
人們往往會從歷史中汲取教訓，管清智直言，過去二十年，台灣長年處於基準利率二．○％以下的超低利率環境，導致富者越富，貧富差距因此快速拉大，因此，最多人從中得到的結論就是：持有不動產越多的人，最後都成了財富上的最大贏家。
資產縮水比升息更可怕 市場老手最敢衝
升息議題非常容易獲得關注，加上利率很容易被量化有感。但人們卻只知道通膨很嚴重但無法獲得有效量化，而漠視忽略。有前波房地產投資經驗的置產族群，非常清楚當前房市存在的機會點。
管清智指出，近期買方面對高通膨時，就會擔心資產縮水，相較現在房貸利率與過去二十年相比仍處在低點，好地段、好物件做中長期的持有規劃，避免短進短出的高額房地合一稅賦，就是當前的置產王道。
除了置產需求外，當前房市重新回歸理性、剛性的自用需求，少掉了投機激情。因此建商也調整了惜售心態，提供了較為友善的交易環境。
管清智指出，近期購屋的民眾，約六○%的置產族群，高於自住佔比。這些置產群組都有一些共通點，房地產投資經驗豐富、行情認知清楚、通膨趨勢產業現況清晰，信心強、下手快。越是經驗豐富，這時候反而越敢買！
市場盤整創造三好一公道 正是進場時機
整體而言，管清智認為，當房市處於交易量縮、房價以盤代跌的盤整休息階段，投資人當然會思考最有利的資產配置，「考量房地合一高稅賦的箝制，短進短出幾乎沒有利頭，再加上高通膨、低利率存在套利空間，現在非常適合做中長線波段布局。」
他也提醒，當前房市受限於土地資源有限、營造長期缺工、稅賦成本增加、實價登錄即時透明等因素，房價要大跌的困難度極高，即使跌，幅度也有限，「現在是自住、置產購屋族群進場買房的好時機點，尤其是在市場由過熱轉為冷靜盤整期，建商大多理性應對，房價也會回歸符合預期的公道價格，所以，只要是好地段、好房子的物件，就值得參考。」
《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權，禁止擅自轉貼、節錄
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan
