供給稀缺向來為松山區房市的一大硬傷，但隨著近年都更、危老重建風氣席捲雙北地區，本區亦冒出不少老屋重建新案，使區域房市重趨活絡，屢創新高的房價行情，更令松山成為北市房價第三高的行政區，僅次於大安、信義區……。
文／住展雜誌
位居台北市東北方的松山區，其相對位置恰好位處首善之都的心臟地帶，絕佳的區位與匯集機場、鐵道、捷運等建設的交通優勢，令此區房價水準長期位處台北市的前段班。
松山區東南側為丘陵地帶，周圍則有四獸山、姆指山、筆架山等山峰綿亙，因源遠流長的基隆河，於本區東側受地勢影響而轉了個大彎，故此區在早年被當地平埔族喚為『錫口』，意即『河流彎曲之處』。日治時期，此區經日人改稱為『松山』，待國民政府接收台灣後，本區即正名為松山區。
松山區面積約9.29平方公里，在台北市十二個行政區中，位居倒數第四，僅較中正、萬華及大同區稍大，但居住、交通、商業及休閒等機能均具備一線水準。
都市規劃完善 各項機能兼備
松山區內雖商業用地占比不高，但主要商圈的商業活動極為活絡，除小巨蛋一帶百貨、商場林立外，以民生東路、敦化北路口為核心的敦北民生商圈，更是北市頂級商辦區段之一。
在交通機能方面，除坐擁松山機場這處國門關要外，松山區更兼具地下化台鐵、捷運文湖線及松山線等軌道運輸路網，另區內的敦化北路、南京東路與高架市民大道等，皆為北市重要的交通幹道，區內聯外交通之便利顯而易見。
都更危老建功 供給終於擴增
雖兼備各項優勢，且房價持續居高不下，但因區內發展趨近飽和，建地稀缺的問題亦隨之浮上檯面，使當地長期以來供給量欲大不易。不過，隨著北市都市更新、危老重建的量能逐漸擴張，松山區的房市生態，也在近年迎來轉機。
據本刊統計，2021年時，松山區合計共有14宗預售及成屋新案進駐，可售戶數逾600戶，雖供給仍不算大，但已與當地過往推案零星的情況大相逕庭，其箇中原因便是區內有多宗都更、危老重建新案，歷經漫長整合後，終於收割進場銷售。不過，對當地房市而言，佔去全區逾四分之一面積的松山機場，仍是限縮供給的一大桎梏。以下會將
松山區分為五個次區，進行更詳細的市況介紹。
一、敦北民生商圈
以敦化北路、民生東路口為核心的敦北民生商圈，至今仍是北市頂級商辦重鎮之一，且租金行情與交易活絡程度均名列前茅，本段所指範圍，為北到民族東路（松山機場南側），東至光復北路，西接中山區，南側約到長春路的區塊。
據台北市地政局最新統計，2020年敦北民生商圈計有17宗租賃交易案件，僅次於松江南京商圈，與南京東路商圈並列第二；平均月租金單價雖略微下滑，但仍以1,827元／坪的高價，在北市主要商圈中名列第二。
雖處精華地段，但因本區北側便是松山機場，在航高限制下，開發空間受到極大限制。而正敦化北路上因區段條件頗佳，新案多規劃為豪宅產品，鎖定國內層峰客群。
2007年第三季，由大陸工程投資興建的「涵峰」進場預售，於敦化北路巷內推出坪數介於100至172坪的豪宅產品，每坪開價達95萬元，正式揭開當地豪宅價漲的序幕。2009年第二季，中泰賓館改建案「文華苑」正式開案，憑藉引進五星級飯店物業管理的創新規劃，在甫興起的資金行情挹注下，一舉開出170萬元／坪的天價。
豪宅建案續增 牌價屢創新高
隨著資金行情愈演愈烈，建商持續於敦北民生商圈推出豪宅建案，牌價亦屢創新高，如2014年開案的「皇翔新天玓」與「琢賦」，開價皆高達240萬元／坪，連袂刷新區段牌價的新高紀錄。
受惠於日漸興盛的都更危老風氣，供給緊俏的敦北民生商圈，也終於在近期迎來新案進場。2021年Q2，主打忠泰建設品牌的「衍見築」與璞園團隊投資興建的「璞園樸園」先後推出，開價分別達188萬元／坪、170萬元／坪；由於兩案的基地條件均不算上乘，卻要價不斐，故銷售表現較不突出，不過這也有可能是業者眼看市場景氣蒸蒸日上，出於惜售心態所致。
二、捷運松山線沿線
於2006年正式動土的松山線，為北市各重要捷運路線中最晚動工者，於松山區內共設有四處站點，相較起僅擦過松山區西側的文湖線，這條自東西向沿南京東路貫穿全區的捷運路網，對於當地房市的助益無疑更大。
軌道題材的挹注，自然賦予建商推案信心，而在松山線興建期間，周邊最具指標性的推案，當屬興富發建設2006年推出的南京三民站聯開案「台北摩根」，總量體多達300餘戶，一舉衝高該年度松山區的供給量，主要規劃為13至16坪的套房產品，憑藉到站即到家的遠景，吸引不少投資客出手。
資金行情助威 房價快速跳漲
隨後房市上演資金行情，在建設題材與低利環境的加持下，當地房價不意外的迅速跳漲，如2009年底，由陶竹建設投資興建的「敦北苑」，便憑藉鄰近具文湖線、松山線雙軌交匯之南京復興站的優越區位條件，一舉開出135萬元／坪的天價，引起市場譁然；但因區內當時尚有其他建案基地條件更佳、開價卻更親民，此案最終難逃『開高走低』命運，最終成交價格僅落在85萬元／坪上下。
近來在低利環境的推波助瀾下，當地房價已不可同日而語。2021年第三季，原馥敦飯店改建的「鐫萃」在歷經漫長醞釀後，終於公開亮相，由於此案不僅是全台首宗飯店危老改建案，更是由大陸建設投資興建，尚未進場前便備受市場關注，成交均價約156萬元／坪（含裝潢），顯示飯店式住宅的規劃，仍受到購屋族群青睞，公開迄今不足半年時間，銷售率便突破六成。
同為危老重建背景的代表案，尚有位於南京東路四段上的「敦北南京」，此案距捷運台北小巨蛋站不足百米，採2到3房規劃；由於該區段一般房型供給量有限，故開案初期人氣頗高，平均牌價約158萬元／坪，每坪成交價格約135萬元左右。
三、敦化國中小至小巨蛋一帶
本區範圍，約位於南京東路至市民大道之間，東至基隆路，西以復興南路為界，北市首屈一指的明星學區敦化國中、小，以及台北小巨蛋、社教館等公共設施，皆屬本區範疇。
明星學區周邊 豪宅層出不窮
與其他區域相較，本區的推案情形明顯更為活絡，其中敦化國中、小周邊因小環境質感極佳，近年湧現不少超豪宅產品，如2017年相繼問世的「華固名鑄」以及「潤泰敦峰」，便是此類產品，前者更開出260萬元／坪的天價，至今仍是松山的牌價天花板。
2018年初，華固建設於台安醫院對面，再推出另一宗豪宅建案「華固敦品」，此案與前一案「華固名鑄」同樣皆為都更背景，開價雖因條件上略為遜色，但仍達240萬元／坪。繼此案以後，本區推案一度沉寂，直至去年Q3，才又有豪宅新案亮相。
上述新案，即為璞永建設和豐泰地產合作推出的「敦仰」，其基地位置緊鄰「華固名鑄」，雖業者對於開價保密到家，但就目前內政部實價登錄系統所揭露的資料，該案價格絕對屬於豪宅水準，成交單價最高直逼230萬元／坪。
小巨蛋以東 中小坪數當道
至於小巨蛋東側、育達商職一帶，則堪稱都更、危老建案的大本營，自2020年第三季起至今，當地便陸續迎來「永陞鳳翎」、「陞遠學」、「敦北文華」與「筑丰敦匯」等都更、危老新案進駐，熱鬧非凡；上述建案多以中小坪數產品為主力，平均牌價約落在125萬元／坪至160萬元／坪之間，與敦南國中、小周邊清一色的豪宅規劃相較，產品區隔相當明顯。
四、民生社區及周邊
以民生圓環為核心的民生社區，是台北市知名的高級住宅區，其開發沿革可追溯至1964年，北市府為配合發展重心東移政策，主導成立『民生東路新社區建設委員會』，採市地重劃方式，將位於基隆河畔的110公頃稻田，劃設為可容納4.5萬人口的美式現代化住宅區。即便以現今角度來看，這處歷史悠久的大型社區，仍是極具特色的住宅聚落。
由於民生社區發展甚早，且當地居民對於社區認同度極高，不利於整合建地，本區近年新案供給極其零星，反倒是中古屋市場交易頗為熱絡。2015年時，築丰建設推出位處正民生社區內的「筑丰築」，並開出145萬元／坪的高價。
因區域供給稀有，「筑」案甫進場預售，即受到周邊消費者關注，但因基地條件不甚理想，不僅無法規劃車位，公設比更高達近40％，此案銷售過程頗為艱辛。2018年初，「筑」案以成屋之姿再次搶市時，牌價便下修至128萬元／坪，且祭出含裝潢銷售的讓利策略。
2020年中旬，久泰建設於介壽國中周邊推出新案「久泰敦品」，採先建後售模式，產品規劃為60坪的一層一戶格局，每坪開價達140萬元，雖公設比同樣居高不下，但因此案具備車位，客戶接受較高，銷售表現相對較好。
而由中華工程著手推動的延壽國宅海砂屋都更改建案，則為當地近年的主要供給來源，其中前二期「中工常翠」及「中工耘翠」，分別在2016年中及2017年底進場預售，第三期「中工碧硯閣」則在2021第三季正式開案，牌價也由首期的110萬元／坪，跳漲至152萬元／坪。至於延壽國宅第四期都更案，也已在日前取得全數住戶同意，後續將啟動搬遷作業，預計此案未來售價應會再更上層樓。
五、松山火車站及饒河夜市周邊
作為區內早期交通樞紐，松山火車站雖冠有「松山」之名，其具體位置卻位處區域東南側的邊陲地帶，與信義、南港等行政區緊緊相鄰，車站周邊受鐵路與基隆河包夾的狹長地帶，即為本段欲介紹的區塊，而區內最知名的景點，即為聞名國際的饒河街觀光夜市。
本處因鄰近基隆河，得舟楫之便，早年曾為基隆、宜蘭與台北之間的貿易集散地，商業活動鼎盛時期，更曾有「小蘇州」的美名。但以現況而言，本區儘管鄰近環東、堤頂等高架立體快速道路，位處交通關要，但因環境雜亂、居住質感較差，房價水準在松山區中敬陪末座。
饒河夜市周邊 價格認知低落
饒河夜市雖為當地帶來絡繹不絕的觀光人潮，商業貢獻卓著，但市集的雜亂與喧囂，亦成為當地房市的一大硬傷。近年本區的新建案，多位於夜市周邊一帶，雖在資金行情的挹注下，不乏有業者開出單坪破百萬元的牌價，挑戰消費者接受度，但此類建案銷售期亦會隨之拉長，如2015年進場的「揚昇君苑」，便遭逢上述困境。
基地位於松河街巷弄內的「揚昇君苑」，憑藉水岸景觀訴求，開出120萬元／坪的天價搶市，因售價與民眾價格認知相去甚遠，該案於小坪數產品順利去化後，銷況一度停滯，直至2020年才結案。
儘管如此，近年本區新案價漲趨勢已然底定，先是2020年同區塊推出的「松蔦青語」，開出90萬元／坪的牌價，隨後於2021年初開案的「松捷樂」，開價更再度衝上三位數。除饒河夜市一帶，吉美建設在2021年末於八德路四段上推出的「吉美艾麗」，平均開價也高達110萬元／坪，由於區段供給稀有，且建商又是知名品牌，銷售表現不俗，全案銷售率至今已突破四成。
松山機場遷移 淪為選舉浮橋
就客群而言，松山區的主要買盤以在地客為主，豪宅及小坪數建案的外來客占比雖稍高一些，但其中絕大多數仍是具有地緣關係的消費者。分析箇中原因，應是區內新案選擇較少，且房價持續攀高所致。同樣的購屋預算，於北市其他精華地段，不難找到規劃更優的選擇。
除了早年都更進度牛步、建地稀缺等原因外，松山機場的存在，更是當地供給欲大不易的主要因素之一。由於松山機場為民航、軍事兩用機場，基於飛航安全考量，松機周邊建物開發都有高度限制，且由松機占去的碩大區域皆無法開發，導致當地的房市發展條件長年處於劣勢，供給水位維持穩定低檔。
雖政府早已發現松山機場對區域發展的掣肘，且有諸多政客提出過遷移松山機場的構想，但多年以來，不難發現此項政見多為選舉前夕的『拉票工具』，難以付諸實行，無怪乎會有民代將遷移松山機場議題，諷為選前拿出來、上任後即收起來的『選舉浮橋』。
房市最大寄託 仍屬都更危老
雖就目前來看，機場搬遷一事幾近無望，但隨著北市的都更、危老政策漸臻完善，松山區的房市發展，也在近年露出一絲曙光。近一年期間，都更、危老建案的遍地開花，宛若為松山房市注入活水，在各指標案的帶動下，當地新案的來客數量明顯增加，買氣亦隨之提升，雖整體去化速度遠不到『熱銷』程度，但建案銷售過程明顯較為順遂，其中尤以總價門檻較低的2、3房產品最為搶手。
憑藉松山優異的區位條件與居高不下的房價水準，只要景氣允許，未來建商必將持續挖掘此處的重建商機，擴充區域房市量能。據此可知，縱使松山機場施加的『緊箍咒』仍然存在，這座歷史悠久的北市老城區，也已窺見屬於自己的解套策略。
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