【文/住展雜誌】受到一連串政策調控影響，
中大坪數房市產品一度變成票房毒藥，
連開發商也是能避就避，
不過有趣的是，最近這一年多來，
包含台北市及新北一線區域，
中大坪數產品似乎又有增加趨勢…
回顧近十年房市，政策管控可說扮演相當關鍵的角色，其中又以央行的信用管制影響最鉅。不過，這先後總共四波的信用管制，最早其實只針對高價產品，也就是所謂的豪宅。
政策調控 大戶產品驟減
不過當時大量資金沖刷房市，使得台北市一線區單價動輒百萬起跳，因此就算是四十幾坪一般換屋產品，再加上車位，就輕易飛越這八千萬的管制門檻。於是原本的高價產品貸款管制，演變成雙北市換屋產品買氣直直落。
然雪上加霜的還在後頭，那就是調高房屋稅；北市先是開徵豪宅稅(實則為高價物件加值房屋稅)，接著又有(民國一○三年七月後取得使照)新建物房屋稅基調高，當然最主要因素，還是高房價導致民怨，豪宅成為眾矢之的。
於是，受到上述一連串因素影響，後來幾年雙北市換屋市場迅速降溫，中大坪數產品變成票房毒藥，開發商當然能避就避，使得近幾年這類產品供給有如鳳毛麟角，也間接造就小坪數當道的市場現象。
不過根據本刊觀察歸納，最近這一年多來，台北市乃至新北市一線區，純中大坪數，也就是一般通稱換屋產品的比例，似乎又有上升趨勢；尤其今年下半年度北市兩大超級指標案︱南港輪胎工變住大案「世界明珠」及大安區正義國宅都更案「Diamond Tower」(暫定)，據悉都規劃百坪上下大戶豪宅級產品。這樣的新市場趨勢，透露著怎樣的訊息？
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| 興建中的三圓建設正義國宅都更案，據傳住宅產品坪數全是百坪起跳。 |
換屋回籠 景氣循環必然
承銷中高階房市產品著稱的甲桂林廣告周智柔副總經理表示，前幾年大坪數產品變成票房毒藥，主要是受到政策影響，包含信用管制、房屋稅加重及房地合一等。不過畢竟市場景氣會有循環，經過一段時間盤整後，約兩年前首購族重回市場；而首購客之後，換成換屋族回籠，也是必然可期的。
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| 甲桂林廣告副總經理周智柔指出，剛性換屋客層已經再度進場，而且多半都兼有置產目的。 |
以甲桂林目前強銷中，位中正區三元街的「品陽大苑」為例，主訴求是國語實小學區及台北城南藝文軸帶，但真的純粹衝著學區來的客戶約三成，反而在地換屋客不在少數；而品陽案規劃單層六併，主力是雙面採光四十七坪，中間夾著兩戶二十五坪產品，但這些換屋客層卻要求合併至五十多坪，甚至不乏一次購買多戶，整個三代家族一起進駐的狀況。
不僅如此，品陽案購買客戶的動機或目的，泰半也是多重性質；除了最多的剛性換屋需求外，也有不少兼做長期投資置產，更不乏購買力屬高端的醫生或台大校友。
周智柔更強調，其實他之前銷售位南京商圈大陸建設飯店小豪宅案「琢豐」時，就已嗅到這樣的市場趨勢；「琢」案四十坪以下產品占了四分之三，但不少客戶卻要求購買合併戶。種種跡象都顯示，隨著政策衝擊淡化、市場回歸基本面，換屋族已重新回到市場，尋找合適標的。
剛性換房需求 重新浮出
品陽案採取預售，產品規劃可根據客戶需求，立即進行調整。相較之下，久泰建設的策略則稍有不同；久泰建設副總沈真慧表示，該公司一向採取穩紮穩打的經營模式，不但推案幾乎都是先建後售，或頂多邊建邊售，土地取得也多為買斷而非合建(或都更)。至於產品規劃，則以在地需求及基地條件為主要考量，景氣面反而是其次。
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| 久泰建設副總經理沈真慧認為，只要基地條件夠好，業者還是會優先規劃換屋產品。 |
像是該公司目前強銷中，位於永和的「久泰逸品」，就因為擁有水岸及河濱公園第一排的難得條件，加上考量在地剛性需求穩定，因此產品規劃是以換屋大戶格局為主。
不過在地狹稠的中永和地區，建商推案大都以中小坪數獨走，隨著家戶人口增多，順應市況，久泰在低樓層也規劃若干小坪數產品。然整體來看，換屋產品仍是該案規劃主力。
而從後來實際銷售反應來看，也證明他們最初的考量是正確的；因為該案客戶不只是在地，更有不少北市換屋族，就連一般認為需求坪數較小的退休族群，想法也出乎一般預料，因為他們會設想，成年子女三不五時會回來小聚、過夜，因此還是會選擇購買四十多坪或更大坪數的房子。
單純坪數規劃 社區質均
另外，最近一些都更或合建案，所規劃的產品也不再是過往常見的小坪數設定，很多都改走單純大坪數路線。沈真慧認為，這應該是合建地主希望社區住戶質均，畢竟小坪數戶數比較多，也容易有投資客，都會增加社區成員的複雜度。
周智柔則從另一角度切入，他指出，最近北市一線區幾宗都更新案的基地條件或區位都相當好，不少更是知名建商聯手規劃，因此推中大坪數產品並不意外。
當然，或許最重要的原因，還是考量市場區隔；畢竟低總價當道多時，換屋產品供給量則大減，然而這類剛性需求並不會真正消失，只是暫時蟄伏或觀望，因此只要產品定位和價格對了，他們還是會『浮出水面』。
台商需求 長期仍將顯現
有關換屋市場及高端客層，最近最熱門的話題，莫過於台商鮭魚返鄉。沈真慧表示，根據她觀察，目前尚未出現台商大舉回流的狀況，但確實有一些具地緣性，原本在國外工作、最近因為某些因素返鄉的客層。
再者，台商資金回流，長期而言，對經濟也是正向；加上市況已築底，沈真慧預期，只要基地條件允許，開發商規劃大戶產品的意願還是很高，能見度應會慢慢提升。
周智柔則認為，台商買盤或許現在還不明顯，但最後還是會浮現；此外，儘管剛拍板的海外資金匯回條款有明文限制，但台商除剛性需求外，真正匯回的資金，絕對遠多於檯面上統計數字。而基於資金避險考量，房地產仍會是他們青睞的標的。
港人置產 真偽待觀察
另外，因為反送中運動而間接發酵的『港人來台購屋』話題，最近也傳得沸沸揚揚，更有業者公開宣稱，已有不少香江客戶出手。但周智柔表示，他目前尚未觀察到有明顯的港人買盤，現階段應該還是茶餘飯後話題性質。
他進一步表示，之前銷售自家淡水紅樹林豪宅案「藍海」時發現，港人主要選擇交通便捷、總價大概在兩千萬上下的物件，而台北市目前線上多數換屋產品，都遠高於這個數值。至於對香港高端客來說，台灣或台北也不會是他們首選，而是世界其他一級大都市如紐約、倫敦等。
至於愈炒愈熱的總統大選話題，周智柔認為，多少還是會衝擊到房市，但主要是影響到業者的銷售力道；畢竟，雖然現在主要促銷平台是網路，但人仍只有兩隻眼睛、一個腦袋，因此關注度多少會被選情拉走，置產客也可能會因為政經短期不穩定而暫時觀望，但剛性需求則應該不會受到太大影響。
產品多元 健康市場常態
總而言之，雙北市一線區中大坪數產品量體回升，主要還是因應本地換屋置產回籠之剛性需求；這是市場循環也好，購買意願及能力回升也罷，業者的市場嗅覺畢竟敏銳，推出這類產品，肯定是看到這樣需求已經浮現。
小坪數當道，或許還會持續一段時間，畢竟一般首購族購買力並沒有提升；但換屋客確實已經重回市場，透露的訊息則是：房市需求回歸基本面、景氣逐步復甦中。
況且，一個健康的市場，產品本來就應該是多元、服膺各種不同客層需求的；如無意外，隨著台商回流挹注實體投資、經濟持續回穩，未來中大坪數換屋產品的能見度，應該還會持續回升。
