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推動永續建築 金融業掌關鍵鑰匙

文/陳曼羚

因應氣候變遷,在淨零減碳的目標下,綠建築已成為國際不動產開發與建設的趨勢,而推動綠建築房貸等綠色個金業務,除了協助產業轉型,對銀行有何優勢?台北大學企業永續發展研究中心主任池祥麟認為,金融業者無不積極精進自身的ESG表現,推動綠色房貸可讓銀行放款符合永續經濟活動的比率增加,更能展現永續經營的成效。

重視綠色消金 品牌形象超越同業

從Google《2022台灣智慧消費關鍵報告》也可發現,消費者選擇金融商品時,除了重視可獲得的效益外,值得信賴及注重永續發展的品牌形象也是重要參考之一。

金融研訓院首席研究員王嘉緯對此調查結果表示認同,「目前銀行多將綠色金融的重點放在企金,倘若綠色消金業務領先同業,一定會創造出形象差距」,因ESG和永續評鑑結果可體現銀行在社會責任與永續環保的努力,樹立良好的企業形象,當市場認同度增加,創造更多利基的可能性自然不在話下。

低碳技術將升級 銀行佔先機

王嘉緯並舉太陽能光電產業為例,「10多年前銀行對光電融資案毫無興趣,不相信電廠能在台灣發展起來,未料想目前每家銀行都搶著要做,市場發展超乎想像」低碳技術勢必會不斷創新升級當金融業知道這樣的商業模式可行且可以獲利而投入時,目前已掌握趨勢、提早佈局綠色個金業務的銀行,在放款及金融商品的設計上會有領先同業的創新,掌握的資源和能力也會超越較晚進入的同業。

世界綠建築委員會(WorldGBC)也呼籲,「房地產和金融業不能再等待,必須加速投資永續建築,沒有理由不採取行動。」綠建築對銀行來說是風險較低的投資,因為能源費用減少,綠色建築的運作及維護成本更低,這意味著借款人的財務狀況會更好,也能夠償還貸款,從而降低銀行在意的違約率,而且隨著時間推移,綠建築具有更高的價值,「如果不投資永續建築,便不是長期投資。」

因此銀行就綠色個金很難再事不關己,池祥麟提醒,金管會的永續指引會每年與時俱進,隨著政府氣候政策的變動,銀行原本擁有的擔保品價值可能下降,且評鑑標準也可能跟著變動,銀行若要保障自己的授信部位及評鑑評比,必須儘早因應,才能降低風險並掌握機會。

推動綠房貸 金融業掌契機

當金融業認識到上述優勢而加強推動綠色個金業務,在金融市場競爭下,綠建築房貸專案勢必增加,民眾將可用更優惠的條件購屋、更輕鬆的方式提升居住品質,需求增加,也會帶動供給端建築業興建綠建築的決心,進而促進國家淨零目標的實踐,金融業可謂是永續目標的重要推手,為落實社會、經濟與環保的共生共榮,金融業加強推動綠色金融的力道勢在必行。

圖/取自unsplash

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桃園市場穩健 中路再現熱銷案

鉑克棶 接待中心

近期桃園市房市多點開花,除了後站、藝文特區周邊皆有熱賣個案外,中路重劃區繼「益騏新画峰」後,又見高人氣案,銷售表現不錯的共通點不外乎地點供給稀有,或規劃小宅來控制總價,加上中路2房產品稀少,近年只要是建案做此規劃,幾乎就是票房保證。

鉑克棶 接待中心

自備68萬起 發哥新案現人氣

中路重劃區近期焦點個案「鉑克棶」,所屬興富發集團旗下,最小坪數24坪,採不二價銷售,開價約47~52萬/坪,除了總價屬區域低門檻的吸引力外,又有優付方案為訂簽5%,一直到交屋再5%,另10%可延至交屋後三年無息攤還,推測首波購買者中不乏投資客群。。

而「益騏新画峰」的表現依舊穩健,10月開始已實登70多戶(截至1月底實登資料),成交價38~45萬/坪,目前案場對外仍稱尚未正式公開,資訊透露低調。

而中路重劃區其他線上個案方面,順銷的有「嘉璟一品硯」、「大觀雲滙」、「京澄為樂」、「君邑富永」等,整體看來2房產品最受青睞,中大坪數市場倒也穩健,超過2000萬總價的產品約佔總體成交量2成多。

凱越中路案

農曆年後供給多 將見大型指標商辦案

客源方面,中路重劃區多數個案的本地客購買比例可達7成,外來客則有八德、中壢、新北市的三峽、土城區等地。

後況將有璟都、宜誠、凱越建設等推出新案,2~4房產品規畫皆有,還會有當地少見的商辦案供給,為位於大興西路上、新總陽建設投資興建,案名為「NFC環球經貿中心」,近期剛作曝光,共203戶,坪數為60~170坪,以上提及新案最快推出時間會在3月下旬。

延伸閱讀:
都台北客買的? 桃園中路線上案低調順銷
中路供給暫緩 4字頭成交案量增
桃園地王出爐! 中正路商業區角地18連霸

NFC環球經貿中心 結構體

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三角窗或邊間是否較旺?

台北市 師大商圈 三角窗店面
住展資料照片 情境示意圖/台北市師大商圈 三角窗店面

文/盧尚

大街小巷的十字路口,不論店面或住家,從前的人都稱之為「三角窗」。且意指轉角房屋,面臨兩條道路,風水上是旺財的。大約三、四十年前,高雄陳姓旺族曾以一項特點聞名,那便是擁有最多的三角窗土地。當然,其中不少位於通衢大道,或愛河之畔。有土斯有財,資產極可觀。

風水書云,水來則龍來,水分則龍起,水交則龍止。此處水指道路,龍指建物。前述的句意,談街巷路的形勢,謂兩路相交則建物「龍止」,乃氣的聚處,旺人旺財。以都會區為例,大道相會之處,多是高大樓宇築基而起,銀行號子或百貨公司。也有集團的標誌總部矗立於斯。

既然通說如此,則角地身價肯定較高,買來賣去,終成高不可攀。然而,實務上觀察,角地築屋起樓,風水吉旺的程度或普遍性,並不如想像那麼美好。和一般建物相同,形局氣場才是關鍵。此外,經營主事者的器宇運勢,亦常為旺衰成敗之樞紐。

堪宅以門路形局為重點,拐彎抹角的建物,處於動線上,氣場不夠穩定。其效應是居者或使用者,變換機率較大。以住家而言,變換代表無法久居,或動象頻仍;因此,如為常遠行出差及跨國工作者,即適居住。因其動象應在實際遭遇方面,反主有利。

倘若宅內多老弱或退休者,宜靜不宜動,則這類形局即不合居。除非該棟大樓是整座社區的一部分,基址廣戶數多,氣場穩定,則雖位於轉角,影響仍小。故角地面積寬廣,建物宏偉,則歷久不衰。如即將都更重建的台塑總部大樓,四十餘年來,賺進多少資財,人材亦極旺。

店面租用角地,常成為路標,注目焦點卻不代表會賺錢。從前知名品牌如珠寶鐘表店,百貨公司銀行號子等,都想搶佔轉角旺址。租金肯定高出一截,相較於同區段的同行,成本即偏高,競爭力可能受影響。早年西餐廳茶樓等顧客進出頻繁者,常蟠踞路角,以其水氣較旺之故。

山管人丁水管財,山指道旁樓房店面,水指大街小巷。建物密集則旺人氣,道路通暢旺財氣,此為常識,亦為風水基本事理。轉角店面適合流動型態商家,因位於動線,流動性大,人員商品都易變換。倘若短時沒旺上來,即可能關門易主。寧可商品流暢出入,人員穩定乃是次要。譬如超商廿四小時輪班,工作者來來去去,大家平安;而零售商品貨暢其流,乃一舉兩得。

如何判斷角地樓宇旺不旺?得觀察建物背靠之樓群是否綿密廣濶。倘若後方無腹地,則不旺,或旺而不久。卅餘年前開放銀行號子設立,人人爭搶角地,如今還健在者,才兩、三成。由此可見,區段街廓巷路的形勢格局,必須綜合觀察,始能進駐,三思而行,可免失足。

世事無常,旺極而衰,亦多例證。有些是行業冷熱,或趨勢使然。像從前照相沖洗店滿街都是,生意興隆,奈何手機接上拍照功能,連柯達、富士跨國公司都撐不住,煙消雲散。不管佔多少角地旺店,亦屬枉然。天時是景氣,地利看風水,營生靠財運,三者俱全,成功在望。

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冠德建設秀朗橋站聯開案上梁 今年Q3完工

文/陳曼羚

新北環狀線秀朗橋站捷運開發大樓今(6)日舉行上梁典禮,規劃為銀級綠建築及銀級智慧建築大樓,預計2024年第3季完工,將提供1.5萬坪商辦空間,提供作為店面、商場及辦公室等用途,創造3千個就業機會。

新北市長侯友宜出席典禮時表示,新北環狀線秀朗橋站為新北捷運局首件自辦的捷運開發案,於2022年7月開工,預計2024年第3季完工,開工2年即完工,並將在2024年11月取得使用執照,接著開始交屋。

秀朗橋站捷運開發大樓由冠德建設投資興建,規劃地上20層的捷運共構大樓,將可提供1.5萬坪商業及辦公空間,1至2樓規劃店面及商場;2樓可與捷運出入口連通,創造「到站即辦公」的效能;3樓提供圖書館、健身房、會議室等辦公共享空間;4至20樓規劃為辦公室空間,共可創造3千個就業機會。此外,大樓具銀級綠建築及銀級智慧建築標章,打造兼具環保、節能、永續的捷運開發大樓。

新北市捷運局長李政安說明,新北環狀線共規劃10處捷運開發案,預計可引進超過652億元投資額,創造2.2萬個就業機會,目前已有3處成功招商,包括秀朗橋站捷運開發大樓已完成上梁、景平站預計2025年完工、板新站正準備開工作業。

此外,捷運三鶯線的7處捷運開發基地,在三峽站2側出入口也正在準備開工作業中,其餘捷運開發案持續招商中,透過TOD軌道建設,將人流及商業導引到捷運沿線活動及發展,打造新北捷運生活圈。

新北環狀線秀朗橋站捷運開發大樓模擬圖/新北市捷運局提供

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父親送房、她出售「誤以為虧錢賣」…慘被課重稅數百萬!

好房網News記者林和謙/台北報導
 
民眾如果出售受贈取得的房地產,一定要特別注意成本認定方式,以免搞錯仍會被課重稅!台北國稅局就舉出實例,一位王先生送給女兒一戶房地產,但女兒之後賣房時「搞錯取得成本」,以為虧錢賣屋「而申報交易損失」,但被國稅局查核,反遭課重稅。
 
台北國稅局表示,王先生於2016年6月16日以總價1,050萬元買下宜蘭縣一處房地產,並在2017年12月31日及2018年2月5日分別贈與房屋及土地給女兒,贈與總額未超過當年度贈與稅免稅額220萬元;王先生女兒在2021年9月19日以1,025萬元出售該房地產,申報房屋、土地交易所得時,誤以父親原始購入價額1,050萬元列報為取得成本,而申報交易損失。
 
王先生送給女兒一戶宜蘭房地產,但女兒之後賣房時「搞錯取得成本」,以為虧錢賣屋「而申報交易損失」,但被國稅局查核,反遭課重稅。圖/好房網News記者林和謙/攝
邱明芳表示,在宜蘭經營民宿,若年均住房率為三成,就足夠維持自己一個人的生活開銷,再努力用心點,那收入很有機會比一般上班族來得好上不少。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
但經過國稅局查核後,依照規定,王先生女兒必須以受贈時的房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數調整後的價值360萬元為取得成本,再減除必要費用30萬元及土地漲價總數額6萬元,因此重行核定課稅所得額為629萬元(1,025萬元-360萬元-30萬元-6萬元),按35%稅率計算補徵稅額高達220萬元。
 
此外,有民眾詢問,被繼承人死亡前2年內贈與配偶上市櫃公司股票,應如何申報遺產稅並計算遺產價值?國稅局表示,依《遺產及贈與稅法》第15條規定,被繼承人死亡前2年內贈與配偶或依民法第1138條及第1140條規定的各順序繼承人與其配偶的財產,應於被繼承人死亡時,視為遺產,併入遺產總額課徵遺產稅。該財產價值的計算,原則上以被繼承人「死亡時」時價為準。
 
若贈與的財產為土地者,則與其他財產種類價值計算稍有不同,如該土地於被繼承人死亡前、受贈人已移轉土地所有權者,為避免土地增值稅與遺產稅重複課稅,依財政部90年5月21日台財稅第0900453078號令釋規定,以該土地「贈與時」的公告現值核計;反之,若該土地尚未移轉,則以被繼承人「死亡時」的公告現值核計。
 
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全台走春看房 線上線下活動不遺漏 再綁LINE@搶看隱藏版活動

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文/朱福山

年前案場搶人氣,線下舉辦講座、抽紅包、寫書法等活動,吸引不少粉絲參加,而線上活動也不遑多讓,除社群貼文外,LINE官方帳號也祭出VIP活動,就是希望趁勢養粉,並增加粉絲黏著度。

今年甲山林廣告同樣主打過年不打烊,社群還提前玩起接龍遊戲,少部分案場提前年初三、四開工,大部分還是選擇年初五正式營業,活動部分多數以送紅包袋、抽紅包來應景,值得關注的是,部分個案活動則連結藝展來提升品牌質感。

管清智年前舉辦房產講座「高鐵軌道置產學」,現場座無虛席。

過年期間不打烊

迎接龍年,甲山林集團全年無休,年前就開始和民眾玩起接龍抽好禮遊戲,於臉書活動貼文,@案名接龍祝福,多數民眾留言「龍年行大運」、「龍騰虎躍」,或玩起諧音梗「好運龍總來」。

不僅如此,還有線上遊戲,到甲山林LINE官方帳號註冊會員及分享,即可參加刮刮樂遊戲;線下免費房產課程年前也是熱鬧滾滾,除房產課程,也有軟性課程,例如永生花藝來增添居家新春氛圍,或是學習如何居家整理,剛好年前大掃除,民眾可派上用場。

過年期間不打烊的還有『晴空大地』,除除夕、年初一、初二營業時間調整外,其餘時間正常營業,且過年期間賞屋雙重送,除可抽福袋外,下訂簽約並完款,再抽大禮包,最大獎為Macbook air 13吋筆電、50吋4K電視等。

另外,麗晨建設則是過年期間皆有開啟電話轉接,包括『麗晨語山簷』、『麗晨花果山』、『麗晨山哼歌』等案服務不中斷,『丰二三』則選在年初六正式開始接待客戶。

台中接待中心春節開工一覽表

年前搶一波人氣

海悅廣告針對不同案場的銷售階段推出不同活動,例如『鉅陞青山旭』年前則有迎春好禮大放送,賞屋抽紅包、購屋抽好禮等;『宏盛掬白』邀請民眾至元宵節期間,賞屋並申辦海悅卡,則有全聯禮券300元及網球健身券2張,『國美.德杰美德市』除賞屋就送紅包袋外,至2月底前推出「美德龍旺好事成3」,訴求「百萬獎金龍厚禮」。

針對下訂活動,例如『璟都未來城』年節期間,年初三至初五賞屋下訂,每天都有不同好禮,包括iPhone15、Panasonic電視和家樂福2萬元禮券;『湖映白』過年期間至2月底,針對新客賞屋後並按讚建商及建案的粉絲專頁,就可參加抽紅包活動,另外還有成交好禮,活動期間下訂,並完成簽約,即可參加摸彩送家電。

另外,年前也特別針對新案搶先舉辦說明會,例如『科達琢真文化』舉辦僅只一場的產品說明會,活動還特別標註早鳥優惠來吸引民眾參加,而『亞昕丰山』公開活動還搭配管絃樂直播表演,年節還搭配賞屋抽紅包。

為增添年味,不少案場祭出寫春聯活動,例如『達麗天蒔』年前邀請書法名家楊玉如,現場揮毫與民眾一起書寫春聯,限額15名,另外還有花藝品牌CNFlower舉辦手作花藝課,且限額兩專場各8名。

同樣也是搶在年前舉辦書寫書法活動的,還有漢華機構旗下的『大華畔』、『鴻築馥麗』等案,前案還有舉案系列房產講座「高鐵軌道置產學」,由漢華機構研展部副總經理管清智主講,活動雖然舉辦在週日一大早,但現場座無虛席,不少前來參加的民眾,趁機提問有關低自備、新青安等優付購屋等相關問題。

『自由綠洲A2a』來電預約賞屋抽開運紅包,最大獎現金5,800元;『弘暉富川』推出歲末年終回饋抽iPhone 15pro,另外還有成交並完成簽約,就送東京雙人來回機票;『築。滿滿』2期即將公開,現階段也祭出賞屋禮來熱身,獎項包括紅包袋、冰霸杯及刮刮樂等。

春節賞屋看藝展

甲桂林廣告針對不同個案推不同活動,『漢寶西門綻』祭出春節簽約好禮3選1,前100組賞屋即贈家樂福禮券200元,簽約禮Dyson3選1,包括空氣清淨機、吹風機、吸塵器;『大隱青后』針對「江賢二台北101双融域沉浸展」,即日起至3月初,推出限量賞屋贈門票;『鳳山都更好』案場則有藏家張裕能提供江賢二12連幅作品「台灣山脈」於現場展出,且預約賞屋還贈「江賢二高美館畫展」門票。

同樣也是推出藝展的陸府生活美學教育基金會,特展《水曰Water Says》過年期間閉館,年初四開始恢復採預約參觀制。

另外,『大鑫琢寓』推出「公園散策計劃」,即日起至3/9只要拍下案場基地美照,並於活動貼文分享作品,即有機會參加分享賽及抽獎,獎金最高3萬元,案場預計年初四開工,另外年後還有2場市集活動。

新理想廣告已於LINE官方帳號公布今年年度重點活動,推出VIP登記抽旅宿券,於今年每季結束前安排1場抽獎,共計4場,遊園券共220組,住宿券共90名,不同於其他代銷業者,新理想在服務會員上則著重在生活顧問上,異業合作提供免費裝修、找裝潢、找家電、找清潔等資訊。

先入群潛水觀察

今年春節建商、代銷,案場活動不似往年熱絡,且營業時間相對保守,較無預期民眾返鄉至案場賞屋置產的心態,推估與近年房市交易資訊越來越透明化有關,且建案相關產品訊息,民眾賞屋前多數都會先上網做足功課,因此看熱鬧、撿便宜的客群,業者看得更明白,所性就不隨便浪費行銷銀彈,反而轉往更深耕VIP的路數經營,因此,有意進場的民眾,不妨先加入業者社群,先潛水觀察再出手。

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逾一年的供給真空 蘆洲終見難得新案

中山.極 接待中心

文/住展雜誌

新北市蘆洲區礙於素地不多,容積率也較低,建商開發意願度不強,近年供給量偏低,跟鄰近推案與銷售都火熱的三重區成為強烈對比。當地引頸期盼的蘆洲南北側區段徵收案還在審議中,目前未有新進度。

中山.極 接待中心

鬧區巷內小品案 開價衝上67萬一坪

在一年多的推案空窗期後,於今年元月終於迎來新案,案名「中山.極」,位中山二路46巷與11弄之角地,在捷運行經的三民路雙生活圈之間,距捷運三民高中、徐匯中學兩站皆500多公尺,也離廟口夜市不遠,屬蘆洲最早期的商業核心區,地點機能性十分便利。

中山.極」產品規劃17~32坪為主的2~3房格局,基地不大、僅99.7坪,共計21戶,車位主要是倉儲機械式,目前房價暫訂67萬/坪,乃區域高價,但供給稀有下,接待中心在一上燈箱、案名曝光後,就有不少客戶詢問,預計於農曆年前公開,訴求客群為區域客、返鄉客。

豐健成功路案 外觀

豐健、鴻悅新案接續推 規劃皆小宅

另外,在成功路58號則有新成屋案正在籌備,繼去年於新莊頭前重劃區推出熱銷案「日和淳」後,豐健建設再釋出「豐健成功路案」,據悉規劃為2房單位,約19~26坪,接待將設置在建物內,最快農曆年後公開。

尚餘店面在銷售的「鴻悅微風」,建商業者於九芎街上的新案也開始準備,預計3月後推出,基地業已動工,選擇鄰近基地附近店面作銷售,一共33戶,據了解為1~2房設計。 如無意外,蘆洲從現在起的3個月內,幾乎每個月都有新案推出,還有不少結構中的工地及備查中的個案,只是供給珍稀,業者普遍不急於公開。而就去年成交行情來看,不少10年內中古物件都達到5字頭行情,預售屋則是55萬/坪起跳,推測今年接下來的新案,除非條件太差,不然都有機會6字頭成交。

鴻悅九芎街案 基地

延伸閱讀:
鬼門一開神佛難擋 蘆洲建案開價直上6字頭
同意門檻「80%降至50%」加速都更程序 蘆洲35年海砂社區劃定更新
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綠房貸促低碳轉型 永續績效成銀行指標

文/陳曼羚

為協助建築走向低碳轉型,加速達成淨零家園目標,市場上出現綠色貸款方案,鼓勵民眾選擇綠建築或進行居家能源設備升級,例如安裝高效能的全新空調、省水省電裝置等,以改善現有的居住環境。若每個家庭都能實現這樣的目標,將會帶來驚人的效應。

所謂的綠房貸,是指民眾提供以內政部核發綠建築或候選綠建築的建案為擔保品,銀行則給予房貸利率、貸款成數或開辦費等優惠的特殊房貸產品。

例如玉山金控以「綠建築生態圈」為訴求,提供上游綠建材供應商融資專案、下游消費者綠建材及綠建築優惠房貸外,也推出危老重建貸款專案,鼓勵顧客將綠建築納入房屋重建規劃,並研議以「建築能效標示」作為授信放款的指引及利率訂價參考。渣打銀行更進一步將申貸條件限定為鑽石級及黃金級的綠建築標章,鼓勵民眾購買環保節能更高等級的綠建築。

政府推減碳政策 銀行消極以待

專家認為綠建築房貸具必要性,但盤點國內官股及民營銀行針對綠色產業推出的投融資方案及ESG永續報告書,各家銀行卯足全力搶進企金的綠能投融資市場,對於面向民眾的消金業務,卻輕描淡寫地數筆帶過,僅部分銀行積極投入,推出利率減碼、手續費優惠等綠建築房貸或節能貸款方案。

何以政府看似積極推動減碳政策,金融業者卻消極以待?

渣打銀行表示,政府若能推出對建商、民眾或銀行更具實質效益的優惠政策,應可鼓勵更多銀行提供綠色永續商品的服務。金融研訓院首席研究員王嘉緯指出,「對銀行而言,現階段綠建築房貸這類的創新商品要在短期內為銀行創造實際且明顯的額外獲利,確實有一定的難度。部分較積極經營綠色房貸的銀行,多是原本就較重視ESG永續經營的目標。」

永續績效前段班 成市場寵兒

由於僅靠業者自發性推動,不足以落實淨零碳排的目標,於是金融研訓院協助金管會規劃辦理第1屆永續金融評鑑,將個金綠色授信金額占個金總放款餘額的比率列為評鑑指標題目之一。王嘉緯強調,「這是業者必須回答的問題,且還是量化的題目,如果綠色個金比率高,評鑑的分數也相對高。」

因數據一經公開比較,銀行表現高下立判,且金管會將公開表揚得分前20%、約7家銀行,對前段班銀行的品牌形象勢必能加分,金融市場向來競爭激烈,專家認為,此舉可望刺激末段班業者強化綠色個金的業務,以爭取更好的評鑑表現。

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新青安被打槍!小資女砸1千萬買房 銀行驚揭:全棟大樓都出事

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
買房若被銀行拒貸,未必是一件壞事。資深地政士分享,有小資女買了總價1千萬元的房子,想使用政府推出的新青安優惠房貸,沒想到銀行查到房屋謄本上有載明「特殊情事」,被承辦新青安的行庫打槍,但也因貸款不成,小資女幸運地順利解除買賣契約,免除承擔賣方轉嫁的風險。
正業地政士事務所所長鄭文在說,有一個案例是第一次買房的小資女,搭上政府的新青安貸款,看上一戶約1000萬元的大樓,準備200萬元的自備款,在房仲的介紹下,很快的找到喜歡的物件,並透過買賣雙方見面談,終於取得共識,簽立不動產買賣契約書。
小資女買總價1千萬元房子,使用新青安遭銀行拒貸,卻因此發現房屋有「特殊情事」。示意圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
鳥瞰。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
他提到,因為房屋謄本上載明有「占用鄰地」的情事,所以辦理銀行貸款時,竟然遭到銀行的謝絕,買方感到懷疑,房屋有所有權狀,仲介也說沒有問題,明明是合法房屋,為何銀行貸款下不來?
鄭文在解釋,依據建物所有權第一次登記法令補充規定第16點,「領有使用執照之建物,其建築面積與使用執照面積相符,惟部分占用基地相鄰之土地,該建物所有人得就未占用部分,申辦建物所有權第一次登記,公告時無須通知鄰地所有人。」
辦理登記時,應於登記簿標示部其他登記事項欄加註「本合法建物尚有部分面積因使用鄰地未予以登記」之文字。他提到,所以核發建物所有權狀狀沒有問題。
由於新青安貸款只有8家公營行庫承辦,其中2家行庫,都是婉拒貸款。鄭文在說,如果買方真的一定要買,可能要找其他的銀行或是當地的農會、信用合作社辦理。
買方深思熟慮後,決定放棄承買該房屋,後來也順利完成解除契約,並取回買賣價金。鄭文在提到,以該物件來說,是整棟社區大樓都有占用鄰地的情事,未來換屋時如果買方遇到相同的問題,無法辦理銀行貸款,這個問題會轉嫁到賣方的身上,會變得相當棘手。
他也說,銀行貸款除了幫消費者購屋助一臂之力,還幫消費者購屋安全把關,這也是很多買方購屋時,明明有全額繳清的能力,卻習慣透過銀行貸款購屋,先支付2至3成自備款,等產權登記完後,再對銀行辦理清償貸款的原因。
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景氣末升段 地產投資策略大解密

去年初俄烏戰爭爆發,引爆全球通膨壓力,國內不動產市場因而湧出新一波置產潮。
不過基於國內利率水平長期偏低,雖市場景氣已至末升段,策略必須轉為汰弱留強。
那麼哪些區段,符合這樣的置產新準則?

文/施絢傑

俄烏戰爭爆發至今已近兩年,發動戰端的俄羅斯當初狂言,要在一個月內終結烏克蘭;當然大家知道,結果完全不是這麼回事。戰事拖延,不但國際局勢持續緊繃,全球經濟更是大受傷。原來俄烏兩國都是糧食出口大國;戰事一天不結束,全球原物料供給就會短缺、價格飛漲,更使通貨膨脹壓力不斷累積。

通膨壓力 激發保值買盤

這般局勢發展下,如何對抗通膨或說保值,就成了現階段任何投資行為,或說選擇工具的最高指導原則。而不可否認,不動產還是最佳選項之一;這正是近一年多來,雖然國內不動產市場受到官方政策調控、升息壓力,乃至外部選舉等不利因素干擾,買氣卻還維持不墜,甚至價格仍持續攀高的主因之一。

不過無論基於居高思危,或利率走升等理由,市場反轉將在所難免;北部知名代銷業者、漢華廣告副總經理管清智就認為,國內房市景氣實已邁入所謂的末升段。管清智預期,基於成本因素,未來房價還會維持高檔,但成交量則將萎縮。在這樣的市場脈絡下,投資置產策略必須開始有所調整,轉為汰弱留強、持盈保泰。

景氣末升段 策略須調整

說到地產保值,10個投資者中,大概有9.9個會選台北市一線區。只是這類極精華地段,卡位門檻甚高,不是一般投資者玩得起。所幸,還有其他優質選項;比如往南走,已榮升第六都桃園市發展新核心的高鐵車站特定區,也就是市場通稱的青埔特區即為其一。

原本是非都計農業區,因為高鐵行經設站而規劃誕生的青埔特區,當地房市最早期可說百分之百由外地,尤其是台北客撐起,之後一度轉由桃園當地買家接棒,不過無論客層屬性或來源為何,投資買盤比例一直很高;說好聽是投資樂土,但換個角度,就被貼上畫大餅、炒作、鬼城等負面標籤,甚至曾是官方祭出政策調控的標靶區。

不過物換星移,隨著近年公共建設及民間商業娛樂單元陸續到位,加上高鐵、機捷雙軌道先後完成通車,加上號稱台灣區域發展史上最大都市計畫之航空城開發啟動,青埔特區儼然取代桃園中壢雙子城,成為桃園市發展的新核心,更重要的是,區域房市買家中也出現愈來愈多自住者。其中主力之一,是北台灣青壯族群,也就是中產菁英,約35至50歲,所謂的六至八年級前段班。

需求結構變 青埔房市穩

管清智分析,這類族群大部分時間待在職場,於是選擇居住區域時,不像一般購屋族對周邊生活通常有水準以上要求;對這些所謂中產菁英來說,只要周邊有基本商家如便利店或中小型賣場即可。加上可利用高鐵或機場捷運通勤,以時間換空間,尤其現在又有Tpass優惠月票助攻,這些都是青埔特區獲得中產菁英族群青睞的原因。

自住加上原有投資買盤,青埔近年房市交易及供給持續上升,也早就擺脫以往入夜後點燈率極低的刻板印象、撕去鬼城的標籤。發展至此,連最初的外地置產族也開始回籠。

值得一提的是,當中又以來自新竹的科技新貴最特別。過去大新竹房市選擇多,價格也比桃園一線區低,竹科人一向是當地購屋置產主力。但這幾年新竹全區房價漲翻天,竹北凌駕新竹,整個新竹又漲過桃園;於是同樣是高鐵特定區,僅一站之隔,房價相對合理,又更具未來性的青埔,自然吸引愈來愈多竹科人北上移居。

談到置產,如文首開宗明義點出,抗通膨乃現階段極重要,甚至最主要目的。惟現在單價確實來到歷史高點,市場主力買方幾乎都是高端資產族,選擇標的當然要有所取捨或篩選。

漢華機構副總管清智。

相對稀有性 置產新準則

過去這幾年小宅當道,更成投資一族的首選。但此一時彼一時,基於物以稀為貴,加上基準利率仍在歷史相對低水準,貸款成數、額度及年限,又都比以往更高、更具彈性。考量以上條件,管清智認為,40至50坪以上大三、四房,基於近年供給有限,加上實用彈性高,反而是現階段保值目的置產的優質標的,如能再搭配景觀等相對稀有條件尤佳。

綜合以上分析或條件,放眼全台,各項建設發展逐漸成型到位,已是區域發展新核心,當都市發展越趨成熟,寧靜舒適的純住環境將越稀有,區內大型綠地或水岸景觀條件的桃園高鐵青埔特區猶如大安森林公園與大直水岸,是中長期保值置產的首選地段之一。

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購屋首重環境 楊梅教育廊道

圖片來源:楊梅國中

近年來考慮買鄰近學區房產的家長們,通常是為了孩子的上學便利、培養薰陶人文氣息,另一個原因則是讓孩子從小打好基礎,未來可以有更好的競爭力。

  學區房的好處,「主要是不用讓你早晚接送小朋友,可以讓家長省下非常多時間,時間更彈性」、「有好的同學圈可以提高學習興趣」、「鄰近學校的優點很多,周邊機能一定好,才藝安親班、圖書館在旁邊十分便利又安全」。

圖片來源:楊梅國中

以桃園市房價較親民的楊梅區為例,五楊高架交流道出口的校前路,交通非常便利且串聯楊梅國小及附幼、楊梅市立圖書館、楊梅國中、永福非營利幼稚園等學校,讓“校前路”成為楊梅的教育廊道,更為下一代提供了優質的居住與學習環境。

圖片來源:永福非營利幼兒園

『安心置地』營建團隊長期深耕大台北地區與桃園、新竹等區域的投資興建、工程營造等領域。公司經營理念源於『三安』目標,秉持著『安全、安居、安心』的初衷,替客戶精心規劃並打造安全舒適的質感建築。『安心置地』營建團隊看好楊梅的宜居優勢,攜手業績卓著的『王成維建築師』共同規畫楊梅區精品建案『安心學』,距離楊梅校前交流道僅約250米,擁有開闊視野,優質居住與教育環境,即將推出敬請期待!

2030淨零建築將成國際常態 台灣綠建築急需課後輔導

文/陳曼羚

全球面臨極端氣候威脅,淨零減碳成國際重要趨勢,第28屆聯合國氣候變遷大會(COP28)甫於2023年12月落幕,會議焦點除持續追求創新建築技術與建築材料外,28國簽署的建築突破倡議更將目標放在2030年前,淨零與韌性建築將成為產業常態,以順利達成2050淨零排放的階段目標。

綠建築市占偏低 急需課後輔導

根據《2022年全球建築建造業現狀報告》,2021年建築物的碳排量占全球能源消耗約37%,對全球暖化造成極大壓力,我國經濟部能源局2021年統計資料也顯示,住宅部門使用電力和熱力產生的碳排放量占全體部門11.69%,且有逐年增加的趨勢。因此,國發會的2050淨零碳排目標將加速建築物脱碳納入規劃,至2050年所有新建建築及超過85%既有建築,都要成為近零碳建築。

目標確定後,後續執行方針便是重點。儘管台灣綠建築標章已推動20餘年,綠建築在市場上仍屬少數。依台灣建築中心及營建署統計,2022年建照核發數23,257件,民間申請綠建築案件數卻僅482件,換句話說,綠建築僅佔總建照數的2%,市占率仍偏低。

建築減碳玩真的 金融業成班底

距離及格線仍遙遠的綠建築成績,可說急需課後輔導,因此金管會在2022年推出「綠色金融行動方案3.0」,並發布「永續經濟活動認定參考指引」,並考慮營造建築與不動產業為我國金融機構投融資金額的前3大,將其列為優先推動名單,鼓勵金融業藉此進行投融資評估與決策。

「如果淨零減碳的這件事是要做真的,怎麼可能忽略建築物這一塊?」金融研訓院首席研究員王嘉緯表示,目前國內房貸餘額超過總消金餘額的85%,房貸是銀行消金的核心業務。截至2023年3月底,國內全體銀行不動產貸款占放款率超過三成,資金用途涵蓋購屋、房屋修繕及支付建物營造費用,可見不動產放款業務對金融業有一定程度的重要性,推動建築產業走向淨零排放,金融業掌握關鍵鑰匙。

台北大學企業永續發展研究中心主任池祥霖認為,「推動綠建築和綠色房貸是我國達成淨零目標的重要作為」,若銀行能向大眾推出綠色房貸,降低購屋成本,吸引民眾將綠建築標章列入購屋參考標準,或將資金導入低碳建築融資專案,再搭配發行綠色債權與綠色不動產證券化等創新金融商品,可加速建築物脱碳。

圖/取自unsplash

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房市反轉?2023年住宅使照量創高 建照量及開工數衰退

文/陳曼羚

根據內政部最新統計,全台去(2023)年住宅核發建照量、開工數均較前一年衰退,分別年減19%、10.6%,顯示去年在打炒房政策、營造成本續漲、年底大選等因素干擾,建商多採保守態勢,放緩申請建照及開工時程。不過,去年使照年增5.5%,創15年以來新高,交屋潮是否會影響未來房市供需表現,需持續觀察。

內政部統計月報顯示,2023年住宅建照核發數146,118戶,已連續5年核發建照數量超過14萬戶,但與2022年180,674戶相較,減少34,556戶、年減約19%。

至於開工數的部分,2023年住宅開工數共130,844戶,連續4年每年達13萬戶以上的開工量,不過,相較2022年的146,436戶,仍減少近1.6萬戶、年減10.6%。    

去年建照及開工數下滑,研判與不動產市場在缺工缺料、通膨壓力未減、營建成本續漲,加上《平均地權條例》新法上路,以及總統大選等利空因素干擾下,建商推案及開發相對保守。

不過,使照部分卻呈現兩樣情,受惠前幾年房市熱潮,建案陸續完工,2023年住宅核發使照料達118,287戶,較2022年112,088戶,增加6,199戶、年增5.5%,創15年以來新高,顯示大批交屋潮來臨,後續房市是否受到影響,值得進一步觀察。

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房貸給了85成卻少了寬限期 該選嗎?網友一面倒:根本沒差

好房網News記者唐主桂/綜合報導
即使是同一個人,由於各家銀行的放貸政策和還款能力評估的不同,給出的貸款條件也會有所差異、各有優劣,這個時候對於購屋族來說,怎麼樣做選擇,哪些條件又是最為優先的,就成為一門大學問。
一名網友在PTT上發文,表示自己近期決定用新青安房貸來買房子,總價1800萬的房子找了台銀和永豐銀行兩間銀行做試算,台銀核貸成數8成,其中1000萬是新青安房貸,另外440萬的利率為2.06%,寬限期有5年。永豐銀行則是願意核貸85成,1530萬的貸款利率都以2.06%計算,不過相對應的,寬限期僅有3年,兩個條件差異讓他不知道該如何做選擇。
不同的銀行都會給出不同的房貸條件,如何挑選是一大學問。圖/好房網資料庫照片
新店區的銀行街,銀行群聚照。(好房News記者 陳韋帆/攝影)
雖然兩個銀行的條件各有千秋,不過網友們卻是一面倒的傾向核貸成數更高的銀行,表示「八五成好很多吧…」、「錢當然是越多越好,寬限只影響你初期還款能力,沒壓力就沒差」、「今天的錢比明天值錢,肯定是秒選85成,留頭期開槓桿」。
也有不少人直言,其實寬限期3年並不需要擔心,因為事後還能夠展延,直言「85成,等寬限期過了再轉貸就好」、「先看成數,寬限期後面還能橋」、「寬限三年跟寬限五年是沒有差別的,唯一的差別只在寬限三年你要變五年要手動」。
事實上,就算寬限期只有2、3年,實務上仍有許多方式可以延長,公股銀行就曾分析,轉貸的民眾多集中在寬限期2、3年已過的客戶,用來爭取利率降低或是增加寬限期。而即使是房貸剩下一部份,或是貸款許久的人,也可以利用轉貸來重新鑑價,另用資金一部分轉作理財。
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百億大案「CLASSY HOME」熱銷關鍵密碼

Classy Home接待會館外觀實景

推升林口直上巔峰站上雙北頂尖
百億大案「CLASSY HOME」熱銷關鍵密碼

說到林口今2023最高人氣的打卡點,不是三井OUTLET、也不是文創特色咖啡廳,
而是扶輪公園對面的「CLASSY HOME」!

一座滿滿巴黎風情,宛如預約制神秘又優雅的法式精品會館,在2023年盛夏六月現身忠孝大道,超級吸睛的白色外觀,隨即掀起旋風,吸引路人好奇拍照,然而這其實是森聯機構與橄欖樹廣告聯手推出的的百億預售大案「CLASSY HOME」接待會館。

接待會館 體驗行銷Mori cafe 現場實景

該案現場營造出的高級靜謐感,對在地客來說就像林口近年少見的「全球精品潮牌旗艦」,讓房地產銷售中心不再是恢弘壯觀高高在上,而是以朗闊透明光亮的優雅氣質,向所有林口人招手SAY HELLO。

Classy Home 接待會館 內裝實景

據了解,森聯機構深耕林口近20年,見證林口紮實自住置產買盤持續強勁,負責銷售的橄欖樹廣告總經理鄭明翼(以下稱鄭總)表示,擁有豐富城市能量與全球科技產業資源的林口,以國際街廓現代都會與綠靜慢活悠閒散步成為區域迷人特質,是許多人嚮往的全齡世代理想居心地。「CLASSY HOME」透過融入社區主題特色,營造活動的公設構思設計,創造出兼具休閒與住宅雙重功能的產品價值。

「CLASSY HOME」是森聯機構在林口推出的第28號作品,一甲子的建築底蘊,累積近三代情感,依然持續進行售後服務的品牌維繫工作,也蓋出林口最高的摩天住宅大樓,跟林口在地情感連結很深。

「CLASSY HOME」籌備期間預約逾百組,森聯老字號的品牌力與少見核心地段2121坪四面臨路鑽石街廓,是吸引民眾搶先湧入的關鍵,鄭總分析其主要客源有三:一是來自林口資產型再購客戶;其次是台北市高端資產族群看好林口國際基因,轉移陣地而購買第二屋;第三則是為留學海外下一代的富爸爸富媽媽,看上林口近距國際機場,提前置產搶先卡位進場。天時地利眾多因緣成就,讓「CLASSY HOME」名列2023年雙北風雲熱銷個案。

關鍵密碼之一
累積能量掌握推案時機

當森聯機構確認由橄欖樹廣告承接全案預售時,鄭總表示,橄欖樹行銷團隊立刻重新檢視區域市場及當下大環境,依照業主所有工程進度一同擬定最新行銷計畫,並針對區域重大建設資訊,例:林口三井Outlet二期、東森媒體總部、新北國際AI+智慧園區及本案位置、產品條件,進行故事性的感性鋪陳。

在「CLASSY HOME」未正式曝光公開之前,則以「SUNLAND28」神秘英文與數字成為林口高度熱烈討論的關注話題,低調潛銷如漣漪效應迅速渲染開來,除了完全掌握林口房地產市場的銷售狀況,更以2023年7月1日平均地權條例上路後禁止轉約日為最後期限,往前規劃本案推出關鍵時刻。

關鍵密碼之二
建築稀有創造土地新價值

每一塊土地都是獨一無二無法複製。「CLASSY HOME」2121坪四面臨路大基地,是森聯機構花了10年以上的歲月,才將土地完美整合;而橄欖樹行銷團隊也整整花了2年以上時間參與與業主共同規劃,深思熟慮創意激盪,如何塑造出市場無可取代的稀有建案,以豐厚的建築能量創造本案最大價值,吸引講究品味與苛求完美的林口人集體認同,進而行動創造銷售佳績。

關鍵密碼之三
接待中心符合新世代喜好

橄欖樹行銷團隊特別重視客戶端對產品的感受,從接待會館規劃開始著手,深入瞭解第一線的銷售行為,利用建案產品的特色並導入其中,不讓過多的銷售道具空間干擾美好賞屋體驗,而是利用多一點的光線、動線來營造視覺的享受,搭配音樂、香氛、銷售人員制服、造型家飾軟裝…完美呈現建案的核心精神,並取消傳統代銷設計,充分體現鄭總的創意思維不同於一般代銷老闆,把每個建案都當成一個作品,獨樹一格且不會重複的。

關鍵密碼之四
共感體驗森林裡的咖啡會館

橄欖樹廣告行銷總經理鄭明翼

每位走進「CLASSY HOME」接待會館的貴賓,都深受現場頂級俱樂部般的貼心服務感動,品嚐獨家手沖咖啡!看似不是原創,卻是本案未來社區特色之一,將整座社區變成你的咖啡館。

「森Mori Café」是鄭總花了近二年的時間,無數次手沖自家烘焙的靈感淬鍊之後,終於找到符合大眾味蕾又富有個性的非洲肯亞「吉安布灰象」咖啡豆,享受建築創意的過程,也很開心可以成為銷售時與客戶真心互動的話題,未來這款咖啡豆將提供社區專屬的花園玻璃屋「森Mori Café」,讓住戶下樓即可享受美好的咖啡時光。

後記

2023年,「CLASSY HOME」在短短期間創造超過300戶銷售佳績,一舉推升林口站上房市頂峰,未來完銷指日可待!超過500戶社區匯聚林口及雙北菁英家庭也是創新紀錄,預計2027年完工落成日,更是林口翻轉的偉大時刻!

本案幕後操盤推手為Olive Tree「橄欖樹廣告行銷」鄭明翼總經理,分享百億大案「CLASSY HOME」熱銷關鍵奧秘,見證一個成功房地產個案行銷需要無窮熱情堅持,與業主創意激盪,再加上漫長時間的努力不懈,方能收獲甜美果實,這也是橄欖樹行銷團隊最重要的獨家特質。

Classy Home接待會館外觀實景

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北市7599都更專案升級 首月5案申請

文/陳曼羚

台北市有近8成的建物都是屋齡超過30年的老屋,更新腳步刻不容緩。台北市政府2023年推出公辦都更7599專案,卻遭議員質疑該專案當年度近受理10件,成效不彰。北市都市更新處今(5)日表示,2024年1月2日升級後的公辦都更7599專案計畫,自開放受理申請以來,截至1月31日止已有5個社區送件申請。

為讓公辦都更案可早進場、擴量能,台北市政府2023年初啟動「台北市公辦都市更新7599專案計畫」,降低意願門檻至75%,並組成公辦都更台北隊,協助財務評估,北市住都中心則協助進行模擬選配。

台北市長蔣萬安去年11月赴議會進行施政計畫與預算報告時,市議員質詢時表示,7599專案當年度僅受理10件,認為應增加受理量能。北市府於2024年1月2日公告修訂公辦都更7599專案計畫,升級版有3大亮點,包括「受理案量無限制」,鬆綁每年受理10案限制,只要民眾在受理期間內送件,市府皆會協助社區進行評估試算;「申請格式更便民」,過去市府公告的其他專案公辦都更意願書格式皆可適用;「申請條件更清晰」,明定已經與其他潛在實施者簽約的所有權人意願不納入計算外,其餘社區所有權人仍可申請。

更新處表示,延續去年申請熱度,截至今年1月底已有5案送件申請。其中,更不乏里長積極整合社區共識,促老舊社區加快重建,例如,南港里里長李志錦、同時也是產專區單元12-1案申請人,親自至更新處繳交意願書;南港產專區單元2-31案則有西新里里長胡家瑒長期推動社區更新、整合居民意願,該案也於今年1月順利送件申請。

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桃園人口增長 青年移居楊梅

圖片來源:校前路櫻花別墅區

依據內政部公布(112.9.22)統計資料顯示,自104年至今,淨遷入累計正成長人數以桃園市、台中市、新竹縣等3縣市均超過4萬人較多,尤以桃園市增加17萬9074人最明顯。桃園市推動婦幼政策包括多一胎多一萬、國中小營養午餐免費、幼兒園大班免學雜費等助攻,對人口數成長有所幫助,未來在桃園捷運、TPASS通勤月票等利多話題,人口的遷入有望促進該區域住宅交易量能的增加。

圖片來源:楊梅國小

近期受雙北、新竹房市外溢影響,桃園不少區域成為外縣市移居首選,桃園目前預售屋以楊梅房價確實親民,除了在地首購族、換屋族外,還有不少比例竹科工程師、「脫北者」等族群來此看房,新案價格僅3字頭,與雙北、新竹等其他精華區相比很有競爭力,單價就差距達4、50萬以上,甚至更多,楊梅除了房價具吸引力外,產業聚落完善,光是楊梅區內就有楊梅、新富、埔心、富岡四個火車站,楊梅交流道、幼獅交流道,並可迅速連結66快速道路,對外交通都頗方便,因此不少外地客會選擇「用時間換房價」更划算,近期最熱門的置產熱點,就屬桃園楊梅莫屬。

圖片來源:校前路櫻花別墅區

『安心置地』營建團隊長期深耕大台北地區與桃園、新竹等區域的土地開發、建築規劃、工程營造等領域。公司經營理念源於『三安』目標,秉持著『安全、安居、安心』的初衷,替客戶精心規劃並打造安全舒適的質感建築。『安心置地』營建團隊近期將推出的楊梅區精品建案,距離楊梅校前交流道僅約250米,擁有開闊視野,優質居住與教育環境,即將推出敬請期待!

2024趨勢論壇 ESG篇》內政部建研所羅時麒 破解淨零建築三迷思

#安全 #永續 #智慧化

文/成采錡 攝影/羅劍明

聯合國氣候峰會(COP28)上,法國、摩洛哥政府與聯合國環境規劃署(UNEP)合作提出名為建築突破(Buildings Breakthrough)的國際倡議,目標在2030年,使近零排放且具氣候韌性的建築成為新常態;根據UNEP統計,美國、英國、中國、日本等全球二七個國家,都承諾落實此倡議。

看回台灣,1995年10月正式成立,近30年來持續引領國家建築發展的內政部建築研究所,早已開展推動節能減廢綠建築、規劃安全防災家園、建立建築性能認證標章等工作,旗下淨零建築政策業務組,更是我國邁向「2050淨零建築」的重要推手。

內政部建築研究所淨零建築政策業務組──環境控制組組長羅時麒便向《住展雜誌》分享,由於綠建築標章制度打下良好基礎,台灣推動淨零建築,是「站在巨人的肩膀上往前走」,以下是專訪紀要:

《住展雜誌》問(以下簡稱問):作為淨零建築路徑規劃及推動的要角,建築研究所將如何讓淨零建築成為台灣社會新常態?

羅時麒答(以下簡稱答):淨零建築目標達成三個里程碑,首先在2030年,公有新建建築要全面達到建築能效一級或近零碳建築,到2040年時,50%既有建築要更新為建築能效一級或近零碳建築,2050年則要達到全部新建建築和超過85%既有建築都是近零碳建築,這個目標非常巨大。

但其實內政部推動淨零建築,不是從零開始,在綠建築推動20多年的良好基礎下,我們是站在巨人的肩膀上往前走,所以從國家發展委員會設定2050年淨零排放目標以來,我們就一步一腳印推動相關計畫。儘管過程中面對很多困難,我們也一步一步來解決,所以目前推動還算順利,現在比較大的問題,是鼓勵既有建築更新,因為這需要投入大量的經費。

問:對此,建築研究所計畫推出哪些措施,加速推動既有建築改善能源效率?

答:民間既有建築要改善,一定要先提供誘因,目前除舊建築採都市更新方式重建,可取得容積獎勵之外,既有建築改善(能源效率),可結合綠色金融,由銀行提供民眾優惠貸款;在提升家電、設備能源效率方面,政府有提供補助方案,也許未來可以進一步輔導,已改善能效的既有建築取得碳權。

建築能效提高讓民眾最有感的,會是日常水電費支出減少。

建築能效提高 水電費支出降

問:對民眾而言,住進建築能效一級或近零碳的建築,有哪些好處?

答:目前建築能效評估及標示制度採分年分階段方式辦理,公有新建住宅是放在第三波,從2025年7月1日開始推動。(詳見公有新建建築能效制度預定實施期程)不過我們發現,包括民間集合住宅、公家宿舍等都提前來申請,因為建築能效提高的一大好處,是住戶的水電費用會降低。另外,我們也跟國內外銀行業者合作,希望讓民眾購買綠建築或建築能效一級以上的房屋時,可以取得比較好的貸款條件。

而自2023年1月起,國家住宅與都市更新中心發包新建的社會住宅,都要取得新建住宅效能標示一級,如高雄市「鳳翔安居」和「崇實安居」,都已取得近零碳建築,完工後可提供大家參觀,期待這能讓不動產相關業者對建築能效標示制度更有信心。

建築減碳疑慮 建研所來解答

問:除提高建築能效,如何降低建築興建階段的碳排放量,也是不動產業界關心的課題,然而部分業者對低碳建材的安全性仍有疑慮。低碳建材會因為排碳量較低,安全性大打折扣嗎?

答:國內建材要在市面上銷售,必須通過國家標準CNS檢驗,也要符合各主管機關的標準。所謂的低碳建材認證,是將已經可以在市面上銷售,且減碳效益比較優良的建材納入,所以並沒有業界所擔心的安全疑慮,畢竟建築物首要工作就是安全,這是不能打折的。

問:預鑄是低碳工法之一,然而業者會因為擔心產品不符市場需求,暫不考慮採用此工法,產業該如何克服類似問題?

答:問題出自市場規模,當市場夠大,業者會自主投入研發。現在我們國內剛起步,各營造廠投入的研發資源比較少,如果接下來整個市場需求起來,市場上有機會看到非常多新開發的預鑄種類,像新加坡幾乎全部建築都採用預鑄工法。

問:相對於科技持續高速發展,大型建築物興建期至少三年以上,因此在規劃智慧化建築時,業者會擔心建築興建速度跟不上技術更新,這類問題有破解方法嗎?

答:業者其實不用擔心,因為觀察國際趨勢,建築業已朝向全生命週期的服務模式,就是說除了賣房,還照顧到房屋的維護管理。

以日本來講,他們很多建設公司都有成立維修管理部門,負責物業管理,因為建案裝了什麼智慧化系統,建設公司最清楚,他們可以掌握空調、照明等設施需要維修的時間,並主動提供服務。此外,業者甚至可以透過智慧化設備,和每位住戶保持聯繫,形成虛擬社區的概念。這是一種雙贏的模式,我們也鼓勵建商投入物業管理,提供消費者全生命週期的服務。

建商提供消費者全生命週期的服務,可達到雙贏。

落實淨零目標 建築須智慧化

問:全球淨零浪潮下,您認為哪三個詞語,最適合作為未來建築的關鍵字?

答:2050淨零碳排非常重要,如果從建築的角度來看,當然就是安全、永續、智慧化。
首先,建築物最重要的就是安全,氣候變遷帶來各類不同災害,打造一個具有韌性、安全的環境,是我們最重要的任務。第二個關鍵字是永續,在綠建築的基礎上,我們再往前去提升建築能效,達到建立永續宜居環境的目標。

第三個關鍵字是智慧化,根據國際能源總署(IEA)調查,如果我們要更進一步達到2050年的(淨零建築)目標,就必須透過智慧化,有點類似在擰毛巾,擰到最後不可能再用手動,而是要透過機械去達成任務。

2024房產大趨勢 解密7產業 26關鍵字
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➡️ 金融篇:碳費開徵恐推升房價(林士傑 金融研訓院永續金融發展中心主任)
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2024趨勢論壇 金融篇》林士傑:營建業成本降低,關鍵在綠建築

#永續金融 #綠建築 #綠色金融 #永續經濟 #永續開發

文/施絢傑 攝影/羅劍明

碳費開徵恐推升房價

不可否認,面對環境丕變、氣候極端化,永續議題已是無可抵擋的全球趨勢,綠色永續金融因此應運而生;而身為國內融資大戶,不動產業當然無法置身事外。

談到房地產市場,討論元素不外乎價量、地段或建設發展等等;但攸關房地產市場發展乃至榮衰的,其實還有金融制度這一項非常重要的項目。最近一次鮮明例證,就是去年下半年造成買氣大翻轉,打敗一票政策利空,也跌破一堆專家眼鏡的新青安專案。

再把時間拉長,包括央行這十餘年來的融資控管,甚或2008年爆發、差點引發全球經濟大蕭條的美國次貸危機,都是金融系統與不動產兩者息息相關的證明。因此展望不動產市場,當然不能漏掉金融制度或觀點。

而說到金融制度,現階段最熱門的關鍵字,絕非「永續」莫屬;基於全球暖化已對環境及人類社會發展造成直接影響,加上ESG制度已成國際金融顯學,基於台灣經濟及產業屬高度出口導向,必須與國際接軌,因此前年金管會因應頒布「綠色金融行動方案3.0」及「永續經濟活動認定參考指引」。

此外,國內首屈一指之金融研究機構∣金融研訓院旗下研究所,更新成立了永續金融發展中心,進行相關議題及制度之研究與推展,並協助相關產業經營轉型。這次便有幸邀請到研究所前所長,現任中心主任林士傑,為我們分析永續金融對不動產市場有何意義,及將帶來什麼影響⋯⋯

《住展雜誌》問(以下簡稱 問):請教林主任,何謂永續金融?

林士傑答(以下簡稱答):在資本主義市場規則下,無論是哪種產業,都需要融資或金流,才能經營運作乃至獲利;因此透過金融機構放款給予適當誘因(或壓力),促使各產業發展能夠服膺永續精神,就是所謂的永續金融。因此我們可說,沒有任何一項產業,能夠置身這波永續金融風潮之外。

而這樣的概念或方向,當然是從上個世紀環保與經濟的折衝進化而來,也就是達到節能降廢、減碳淨零等維護地球環境之目標,因此又被稱為綠色金融。

問:承接以上,永續金融和不動產市場的關聯為何?將會產生什麼影響?

答:不動產或建築開發遇上永續概念,實非新議題;先進國家和台灣本土都已行之有年,那就是綠建築。以此為基礎,永續或綠色金融和不動產業的關聯,或說產物,就是給予取得綠建築標章,或符合永續發展目標的建物開發項目,更優惠的融資條件,諸如利率減免或貸款成數提高等等,甚至是產生相關金融新商品。同樣地,在消費者端,購買綠建築標章房屋,也會給予較佳的貸款條件。(編者按:現階段由於經濟規模等因,綠建築房屋貸款大多僅給予手續費減免等,誘因較弱)

基於企業須與國際接軌的壓力,間接導致國內商用不動產更快且成功推展綠建築。(圖為信義計畫區知名新建商辦大樓南山廣場,即取得綠建築認證)

綠建築現況 商用大於住宅

進一步看,短期內永續金融對商用市場帶動效果會比較明顯;理由在於,台灣經濟屬高度出口導向,多數企業須與國際制度接軌,而目前全球主要經濟體推展永續金融或經濟已有一定時間及規模。於是對這些企業主來說,承租綠建築,對其形象、財報或實際營運成本降低都有助益。事實上,國外主要金融城市,商用不動產只要具綠建築身分,租金水準通常都比較高。

相較之下,住宅內需性質更強,加上國內綠建築標章僅屬鼓勵性質,更重要的是後端使用,也就是消費者意識還不足,因此至今普及率不高。另外,建商端大多使用增加建材配備的方式,達到標章要求的標準,這也使得後續使用維護難度提高,降低消費者接受度。

如果未來消費者端能認知,綠建築不僅節能減廢、服膺本世紀最重要的永續目標,還有最直接的誘因;比如今年將上路的新建物屋頂需裝設太陽能板法規,所發的電可回售台電、獲得穩定收入,那麼消費者接受度就可望增加。開發商基於銷售或市場考量,就會更自發性朝綠建築方向進行規劃。

問:除了後續使用維護外,過往至今,取得綠建築標章的建案,價格通常高於行情,應該也是住宅綠建築普及度偏低的原因之一。提供融資誘因,有可能化解上述狀況?

答:從現階段市場來看,綠建築的確容易淪為行銷工具,甚或建商取得額外容積的管道;目前的推廣方式,確實有檢討空間。透過永續金融手段推廣,融資成本確實可望降低,但如果開發商還是以加法,也就是增加建材配備或類似方式實踐綠建築,那麼短期內成本墊高、轉嫁到房價上的情況,還是難以化解。

然目前永續或ESG議題及制度,在國內得到愈來愈多討論及重視;據此,無論從企業產業形象或經營成本角度,朝永續或說綠建築方向發展,仍會是不動產開發業不可逆的大趨勢。

問:承上,據了解,明年國內即將開徵碳費;已有開發商喊出營建成本將墊高,房價恐因此再漲至少三到五個百分點。對此,主任有何看法?

答:以營造成本最後多由建商端負擔的現況論,的確不能排除,開徵碳費對短期房價會造成上漲推力。不過從永續金融的概念,不光建商,整個產業鏈都必須支付這項規費。如果整個建築開發上中下游各產業,都朝永續發展方向前進,那麼至少將獲得更好的融資條件;一來一往,碳費造成的成本壓力就能降低。畢竟開徵碳費和推動綠色金融,都是源於相同的目標。

金融研訓院永續金融發展中心林士傑主任指出,永續金融已成國際趨勢;即使保守如不動產開發業,也必須因應並推動轉型。

永續金融 助攻綠建築

另外,推展永續金融的同時,也是建築開發商轉型的最佳時機。一方面據我的了解,目前金管會正研擬把綠建築放款納入未來銀行業的評鑑項目中;因此在商言商,銀行端未來肯定會針對綠建築融資推出更優惠的條件,甚至全新的金融商品,這對建商轉型開發綠建築相當有利。

當然,肯定不少人還是會有所懷疑,甚至仍感悲觀,畢竟一般認知,不動產業是相當保守,甚至墨守成規的產業,要大象轉身,談何容易。尤其不動產業還是排碳量數一數二的產業,要朝永續減碳轉型,似乎難度很高。

但危機也是轉機;未來碳權勢必還是會開放國內交易(今年開發僅限購買國外碳權作為抵減);排碳量大的產業,未來反而握有更多永續發展,或說降低營運成本的籌碼。總的來看,對於不動產業透過綠色金融進行轉型,讓台灣綠建築不再曲高和寡,我認為還是相當樂觀!

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➡️ 室內設計篇:因為不知道,所以沒需求(趙 璽 前室內設計協會理事長)
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2024趨勢論壇 室內設計篇》趙璽:民眾付費設計觀念,先從「看見」開始

#設計普及化 #健康 #專業

文/朱福山 攝影/羅劍明

因為不知道,所以沒需求

室內設計只能談美感?民眾對設計費買單嗎?為什麼有些人看完室裝雜誌、開箱影片,抄完設計裝修後,卻發現問題一籮筐?

擔任過兩屆CSID中華民國室內設計協會理事長的趙璽,多次受邀擔任國內設計大獎的評審委員,包括金點設計獎、德國IF大獎、台北市老屋新生大獎及台北市捷運局、彰化縣教育局美學改造計畫等,也是台灣室內設計大獎的主席、台灣設計研究院的專案顧問。

過去30多年來除參與兩岸三地的設計案外,近年更積極參與社會設計,致力從設計的角度來改造公共空間的美學,培養國人美感,進而認識室內設計對個人的好處,改變對它的消費觀念。

去年底甫卸任理事長的他,接受《住展雜誌》針對室內設計產業,未來關鍵趨勢的發展,提出他的觀察與見解,以下是本次的專訪紀要:

《住展雜誌》問(以下簡稱問):自媒體盛行下,民眾拿室裝開箱影片想「抄設計」,多嗎?

趙璽答(以下簡稱答):這些開箱影片,民眾看到的是事實還是表象?自媒體時代,有些為了流量,某種程度上不夠專業,但也不全都有問題。大部分的民眾是無法判斷的,所以設計師的專業能力要足以去破解這些事情,或想辦法讓他們理解真假之處,現實可能存在的問題,或是技術問題等。

這就像很多人喜歡翻拍雜誌裡喜歡的圖片,或上社群媒體找參考案例,然後跟你說要做像這樣,但這些案例套到他們的生活中,能反映他們的生活嗎?設計本來就是每一個人不同的需求,哪個需求能反映到使用者的生活價值,這才是室內設計本身產生出來具有價值的事情。

問:既然提到需求,現在房價那麼貴,在設計需求上有差別嗎?

答:這是大環境下無法改變的事實,只能依照這個趨勢跟需求去滿足消費者,少子化加上現在很多二代是分開住,只要住的近就好,他們寧可去買兩間房,互相不打擾,尤其是北部幾乎沒有孝親房這件事了,而這是現在的趨勢。

之前還有很多業主喜歡保留客房,我就會幫他們分析,若以房價一坪60萬元計算,一間房間起碼3坪起跳,這樣就要180萬元,若當作客房,實際上一年會有多少人來住幾天,即便父母一年來住個十來天好了,以180萬元一年的利息來支付住飯店的費用,都還可以住到很棒的飯店。那麼為什麼不把這3坪攤到各個空間,讓每個空間用起來更舒服呢。

夫妻感情增進器

問:那也不見得每個設計師都會主動跟業主分析吧?最常聽到的糾紛或抱怨?

答:設計師的專業,就是聽取業主的需求,再根據很多不同面向的考量,提出適合他的設計,後續只要能幫業主設想住進去三、五年後的生活,他就會覺得,當初設計師幫我規劃的,真的是做對了。

當然也有聽過那種住進去兩個禮拜後,跟設計師抱怨「這個好難用,當初為什麼不跟我講,我又不懂」,往往當初業主的堅持,到最後變成糾紛,是因為設計師沒提前跟他說,這種事情太常聽到了。

我常跟我的業主開玩笑說,你要不要裝洗碗機,通常老公都說不要,我跟他講「你要三思,因為我不叫它洗碗機,我叫它『夫妻感情增進器』,你要想清楚喔(笑)」,這些事情我們必須在各種情形下讓他們去做選擇。

問:所以,這年頭找室內設計師做設計的人多嗎?

答:就我們的觀察,台灣幾乎有一半,甚至七成以上的人,沒有找過室內設計師,大部分是家具擺一擺就住了,甚至很多不是沒有錢,只是因為他沒有概念:為什麼需要設計?

衛生所再設計 打造專業安心的服務現場。(圖:台灣設計研究院官網,非受訪者作品)

不是為了收費而收費

問:是因為大部分人對室內設計的認知不足?

答:大部分的人如果沒有接觸過室內設計,對它的認識大多是因為豪宅、樣品屋、社群平台等,覺得做的很漂亮,看到的只是表象。

現在好像每個家庭要裝修就要找室內設計師,付設計費是理所當然的事,我覺得這件事情很荒謬。

你要讓每一個人都能夠認同這件事情,就得告訴他原因,不是為了收設計費而收,就拿醫生收掛號費為例,你會跟他抗議?叫他打折嗎?不會吧,因為他會救你的命,你認同他才願意付費,那室內設計也一樣。

設計師配合你的生活,改變你的生活,所謂的改變不是改變你的生活習慣,而是把你的生活從一個非專業的方式,用專業的方式讓你更好,因為你的習慣會被這些改變,引導到往更好的生活方向。

問:言下之意,業主不見得認同設計師的提案?

答:大家願意付費消費,一定是對他產生一些影響,可是這些影響不見得是一開始他就知道。
室內設計師在他專業的能力之下,依照業主需求去改善、提高他的生活品質,讓生活更有價值,所以必須非常專業,理性分析每一件事情之後,感性的去把設計加注到使用者身上,而不是硬把設計師的東西,塞到使用者身上,我是極度反對這件事情的。

早期業主來找室內設計師,因為沒大量的案例可參考,所以他不知道自己的需求,但朋友有請設計師來設計,所以他也想要,結果就是請設計師幫他全權處理,或是直接拷貝別人的,因為他不知道什麼樣的設計對他是好的,沒什麼觀念。

但是現在不同了,出國幾乎是民眾的基本休閒方式,加上網路發達,消費者很多的體驗帶給他們的認知廣度是足夠的,所以現在找設計師相較以前是有概念的,幾乎都會事前做足功課。

設計師的自我修練

問:既然如此,設計師要怎麼樣才能讓業主買單?

答:我常跟年輕設計師說,出國盡量多體驗,包括各種層級的住宿與飯店,因為當業主找你幫他發想設計時,跟你說他之前住過的酒店體驗有多好時,結果你不知道,你如何回應,他比你知道的還要多時,他找你幹嘛。

我們也許無法都親身體驗過,但卻不容許不知道,必須想方設法找資料了解,當業主提出時,就可抓到他的重點,在我們設計的能力內,提供比他想要的更好的方案,但如果設計師只能照業主提供的樣板做,那他自己找工班就好,因此如何讓業主相信你,這就是設計師的功課。

而談到室內設計師屬於自己的價值體驗,我認為資訊必須要多到某種程度,而且要比業主們更了解目前跟未來動態,才能提供更完整的資訊給他們,並建議適合他們的提案。

否則,每個業主的背景條件、生活習慣、喜好興趣都不一樣,若無法融入他們的生活,就無法知道他們的感受,甚至對不上話。這些事情是室內設計師很痛苦,可是必須要去做的各種不同功課,只能說室內設計師是一個廣度非常寬的生活體驗者,而且是很雜學的一門專業吧。

問:你的意思是,只要事前跟業主溝通清楚,他們也理解,就願意付費嗎?

答:不能這樣解讀,雖然說有概念才願意付費,但是不會付費的人需要時間改變。

問:願意付設計費的人不會增加嗎?

答:消費者有概念跟認同設計價值是兩件事,認同設計價值的人才會願意付費,這就是近年為什麼我投入社會設計的原因。透過社會設計要影響的對象,不是已經願意付費的人,而其他人不願意付費的原因又是什麼?主要因為他不知道室內設計師對他會有什麼幫助,他從來不覺得設計哪裡好。

其中有些人主觀上就不想付設計費,但也有些人是不知道要付設計費,就像你沒生病,不會想要付掛號費,可是當你生病時,醫生救了你,你就會很願意去付掛號費,因為你知道他的價值,這需要到達一定程度後,反思後才會有的答案。

高雄地院視覺與空間配置的巧思,打造沒有壓迫感的法庭空間(圖:台灣設計研究院官網,非受訪者作品)

社會設計體現在民眾日常

問:什麼是社會設計?在哪可見?

答:一般人平常生活除了自家跟辦公室外,生活最多是哪裡?整個社會。民眾會去菜市場買菜、去公園運動、去區公所辦事、去衛生所打預防針等,去任何公家機關的地方,但往往這些地方都沒什麼設計。

我常在思考,室內設計只談美感嗎?可以怎麼重新定義?台灣室內設計走到今天將近五○年的轉變,產業要轉型,設計服務要怎麼繼續往下走?近年我們從衛生所再設計、國民法官法庭等改造,藉由跟民眾生活的直接關聯性,來服務更多群眾,讓他們認識室內設計,重新檢視生活美學。

因此如何透過設計,改變民眾在以上這些地方的使用行為跟美感,讓他們知道原來有這麼多的可能性會發生,而這些發生怎麼來的?是因為設計改變了不同的行為習慣,跟有可能的價值存在。

民眾不斷在社會上印證後,當他從區公所回家,發現家裡比區公所還亂,還要不方便,這樣他就會開始慢慢發現,原來區公所的環境改造是設計師設計的,改變了他對於設計價值的認識,反思「有可能我會有需要設計」。

我們要改變的是這種社會風氣跟環境,要從大環境去改變那些本來不理解設計的人,理解之後,才會想要去改變跟提升自己,才有機會改變他們願意消費室內設計,進而願意付費。

空間裡,美不是唯一的一件事情,美不見得是看起來美,某種程度把空間整理乾淨後,會去突顯或反應更多的事情出來,所謂的美是很主觀的,基本上可以透過專業整理,而綜合整理過後的結果,就是專業的美。

「1895乙未保台紀念公園」,當設計可以進入城市及生活,我相信設計價值必能成為每個人的日常-趙璽(圖:趙璽臉書)。

未來室設關鍵發展

問:最後,能幫我們總結一下未來的關鍵趨勢發展?

答:我認為室內設計未來發展的關鍵趨勢,除了透過更「專業」的「設計普及性」,讓每一個人了解設計對他自身,以及人類生活的重要性外,還可以享受到設計所帶來的便利性。就像現在醫療越來越發達,每一個人可以在普及性的醫療裡,不需花費很貴才能去看病,延續生命。

在每一個人的內心裡,透過設計讓生活感受變得更「健康」,包括生理跟心理,重新觀照自己的需求,思考空間跟人之間的健康關係,不只是ESG、綠建材,住在裡面跟外在環境的關聯性,這些綜整考量後,所造就出來的才是真正適合人宜居的健康環境。

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