【文/住展雜誌】除『回家就像回飯店』，這句標語絕不是口號，因為現在有越來越多建案號稱飯店式管理。到底飯店式管理是玩什麼花樣？投資這種物件真的有利可圖嗎？

出外住飯店，生活大小事都有人照料，自己落得無事一身輕，是一件多麼美好的事；如果家跟飯店一樣舒適、還有專人服務，豈不是更加完美？

基於國人對於居家服務需求增加，近年來有許多新建案標榜『飯店式管理』，讓您回家就像回到飯店；若想清洗衣物、喝飲料，或是半夜肚子餓想吃大餐，只要像在飯店一樣，隨時撥通電話到櫃檯，您的需求就能一一滿足。這麼好的房子，不買嗎？

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一般民眾聽到『飯店式管理住宅』，大多會與飯店聯想到一塊，但實情真的這麼簡單嗎？而飯店式管理住宅真的適合每一位購屋者嗎？到底飯店式管理住宅葫蘆裡賣的是什麼藥？本文將為您獨家披露！

物管有三種　內容差異大

所謂的『飯店式管理住宅』，在建築物硬體與軟體上與一般住宅並無多大差異，最大的不同是在『物業服務』上。服務層次的提升，將飯店式服務帶入社區，創造出飯店式管理住宅這個新玩意兒。

耕耘物業已近十五年的安杰國際集團董事長陳品峯解釋，坊間住宅社區的物業管理內容，大致可分為三個層次，分別是『物業管理』、『物業服務』與『物業經營』。

最基本的是『物業管理』所提供的服務，不外乎保全保安、社區公共空間清潔、簽收信件，以及機電設備的修繕維護。全台集合式住宅，十之八九都只有基礎的物業管理，而基礎物管的費用較低，每戶每月所分擔的管理費也不高，每坪大多不到一百元，超過百元以上已經算高貴。

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物業服務夯　祕書全代辦

『物業管理』的進階版則是『物業服務』，也就是坊間建案訴求的『飯店式管理住宅』。在『物業服務』這個範疇內，除基本的物業管理是必備的，其講究是細緻的服務內容。

物業服務的內容相當廣泛，且服務項目多寡與管理費成正比，管理費預算越高，服務當然更多元。普遍來說，只要是訴求飯店式管理的建案，除了保全外，通常會增設一位『櫃檯祕書』，可以為住宅提供商務、居家各種代訂服務。

例如代聘鐘點女傭、褓母、商務祕書、家庭成員接送、隨扈、兒童家教，或者車輛安排、寵物服務、居家或車輛清潔、宴會布置或訂製餐點。目前市面上的飯店式管理建案，幾乎都能提供類似服務。

社區式廚房　服務更多元

為了更貼近購屋者的需求，飯店式管理建案不斷求新求變。業者看上台灣人愛吃美食，所以乾脆把餐廳與飲料吧檯引進社區當中，如五股「鄉林靜朗」。少部份建案甚至會聘請專業廚師掌廚，在服務時間內為住宅隨時提供餐點，如松山區「文華苑」。

至於宜蘭頭城的「OH!1796」則更特殊，除了餐點外，還附設紅酒室，可請專人為住戶調酒，且社區還配備一位專業物管經理人與櫃檯祕書，從美容、香精芬療、夜間洗車、廚藝教室、體育教練，乃至於出遊行程安排，只要撥一通電話到櫃檯，都能為住戶提供服務。

安杰董事長陳品峯表示，現在飯店式管理住宅的櫃檯服務相當豐富，只要住戶想得到的服務都有，包括遊艇、私人飛機租借，只要住戶付得起，物業服務公司就能達成所願。尤其豪宅的櫃檯祕書性質，已演變成私人管家模式，服務更是無微不至。

最高階物業　酒店式公寓　

比『物業服務』更高階的，則是『物業經營』。陳品峯進一步表示，台灣物業經營概念，是源自國外的『酒店式公寓』（或譯作飯店式公寓），但台灣發展狀況又稍有不同。

物管資歷已有二十年的永勝資產科技集團執行長徐銘達指出，國外酒店式公寓是把產權賣給買方，買方雖擁有產權，但多交給建案開發商與物業經營公司整棟出租，買方每月收取固定租金，而租金水準通常會比周邊行情高，所以投報率很不錯。但在台灣，少部份買方才會委由物業經營公司管理，大部份會自住、自租。

交由物業經營的酒店式公寓，才是真正做到飯店化服務，承租的住戶只要一卡皮箱搬進來，日常生活用的備品（如盥洗用具、茶包、衛生紙與床單等）全由物業經營公司免費供應，也毋須繳納水、電費，住戶待遇與住飯店沒什麼兩樣，但住房價格卻比飯店便宜。

投報率超高　增值空間大

陳品峯透露，酒店式公寓最受商務客喜歡，且租金行情也極高，例如該公司在大直所經營的物件，以月租、季租或半年租的方式招租，十五坪房型月租金可達六萬，折算每日約兩千元，投報率並不差。

由於酒店式公寓出租投報率頗高，於是有越來越多屋主把房子交給物業經營公司管理，希望獲取更高租金，且藉由專業管理來增加房價增值空間。

八大關鍵點　投資客必看　

唯永勝集團執行長徐銘達提醒，民眾若想購買酒店式公寓建案來投資，要特別注意三大問題，第一是台灣的酒店式公寓經營模式，易被政府判定為違法的日租套房，屋主可能誤觸法令而不自知。

第二是酒店式公寓客源有限，因為台灣商務租房市場並不算大，房子能不能時常滿租是一個大問號；假如空置時間太多，投報率就不及格。第三，現在國內平價旅館越開越多，租金水準可能與酒店式公寓差距不大，將影響出租的效益。

陳品峯也建議民眾，若投資酒店式公寓要注意五個面向：一、建商訴求高投報率，是否已把成本灌到房價上。

二、建商所保證租金行情若偏高，等到包租期過後，房屋可能會閒置租不出去。

三、受託管理的物業經營公司是否合法經營？唯有合法經營的物業公司，對屋主的租金收入與屋況才具最大保障。

四、應檢視受委託的物業經營公司過往經營績效，並多打聽公司信譽，在委託管理屆滿時才能順利收回房子。

五、若是正派的物業經營公司，會誠實開立發票。

自住客買方　注意需求面？

假如購屋者買酒店式公寓不是為投資，而是自住，則情況會截然不同。陳品峯分析，自住族群要重視的層面與投資客完全不一樣；他說，管理這類住宅需要較多人力，所以管理費會比一般社區平均高出約兩成，自住客要先有心理準備。

其次，承租酒店式公寓者大多屬短期租屋，最短可能只有一個月、最長頂多租個幾年，房客來來去去，出入份子相對複雜。自住客若不能接受，那麼最好避開此類物件。

徐銘達則認為，自住族群應從『需求面』來思考自己是否適合購買酒店式公寓。若是生活自理能力較差、或是工作繁忙無閒暇整理家務的人，倒是很適合住這種住宅，因為生活所需要的備品、床單換洗與房屋清潔都有人處理。

然而，若是生活可以自給自足的家庭，就不太適合這種房子。畢竟酒店式公寓管理費一定較高，如果生活喜歡自理的家庭，用到櫃檯服務與生活協助的機會少，就顯得有點可惜。

管委會作梗　全套變沒套

徐銘達接著說，自住客還有一點要留意，那就是建案戶數量體的大小。如果是戶數少的建案，每戶所分擔的管理費會暴增，沒幾年管委會就會開始砍物業經營費用，砍幾年後就剩下基本的物管了。

事實上，『管委會』是阻礙飯店式管理與酒店式公寓的元凶。徐銘達一針見血地說，這類房子在建商代管期間是品質最好、房價最易增值的時候，因為建商為了把房子順利賣掉，通常會倒貼管理費，把物業服務與物業經營做到最好。

最怕的是在管委會接手後，管委會每年換不同一批人，每一批人都撙節開支，東砍一點、西砍一點，砍到最後只剩保全輪班，這時房子增值空間就跟一般社區沒兩樣了。

房價增值高　但卻有前提

陳品峯則補充說，管委會確實是『殺手』，但所幸還是有些社區住戶有共識，希望維持管理品質。據陳品峯統計，該公司代管的社區，房價增值幅度比周邊社區高出一成。

因此，陳品峯強調，委託給專業物業經營公司所管理的建案，能夠創造出資產的更高價值，買方能獲得高投報、高增值，對於投資者來說不啻是個好選擇。

總而言之，飯店式管理住宅與酒店式公寓是好是壞，其實要看購買者的用途是投資或自住而定，而且管委會要有共識，才能夠締造良好的管理品質，而買方就能得到房價增值與高投報率的回報。而這一類產品在台灣還只在萌芽階段，購屋者在進場之前，先釐清產品與服務內容，對於財富增值而言肯定大有助益！