文／張天鐘

今（2024）年開春，在企業擴產擴編的自用需求帶動下，商用不動產交易買氣轉趨熱絡，包括台達電以近48億元買下南山人壽位內湖2棟廠辦大樓在內，合計超過8件總金額10億元的大型商用交易登場。商仲業者調查顯示，1月上市櫃公司商用不動產總交易規模達186億元，較去年同期倍增。

工業地產交易區域轉向

不僅都會區商辦廠辦交易穩定外，全台都會外圍工業地產大型交易更遍地開花，有別於過去商用不動產市場交易以核心都會區的商辦、廠辦為主，1月商用不動產大型交易中，占比逾半為位於都會外圍的工業地產，包括長春樹脂斥資30億元取得彰濱工業區土地等，也有多件總金額10億元以上的交易，包括國盟開發取得南山人壽基隆安樂區新城段倉儲用地、微星科技取得桃園龜山山頂段廠房、耀華電子買下宜蘭利澤工業區土地、台新人壽購得台南永康王行段近萬坪工業廠房等。

智慧廠房為今年主流

信義全球資產顧問發展部經理林建勛說明，隨廠商去庫存將到尾聲、外銷復甦，全球AI應用需求浮現，台積電等半導體科技大廠加碼布局，拓廠增加產能，加上企業ESG綠色轉型，具備環保節能題材的綠色工廠需求大增，工業地產可望成為帶動商用不動產市場重回成長的最大動能，其中又以精華地段工業土地、智慧廠房會是今年主流交易產品。 此外，近年辦公租金上漲，企業積極尋找門面氣派、大坪數或取得ESG相關認證的辦公大樓，小換大、舊換新、租轉買的動機增強，商辦交易持續看好。

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文／朱福山

根據內政部不動產資訊平台最新資料2023年第3季統計顯示，全台住宅平均屋齡為33年，6都之中又以台北市居冠，住宅平均屋齡高達37.75年，最年輕的平均屋齡落在桃園市，平均屋齡為27.69年，兩者竟有10年的平均屋齡差距。

再來看另一個數據統計，根據內政部最新資料2023年全台拆除件數為1,345件，高達4,559宅，拆除面積22.8萬坪，呼應前述全台平均屋齡的統計，台北市正因屋齡最老，因此在此次拆除宅數與面積統計中同樣居冠，甚至佔全台逾4成，此外新北市拆除宅數與面積成長率最大，而高雄市在件數成長頗為耀眼。

觀察上述兩指標相關表現，主要與近年來政府積極推動都更危老，加上民間對於都更觀念接受度逐漸提高有關，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，從拆除數穩定增加狀況來看，民眾願意接受以舊換新的都更或危老將成為趨勢，也為市場帶入新的活水。

值得注意的是，雙北以外的四都，在件數與宅數都相當接近，顯見被拆除者多為透天或戶數少的地主，在政策鼓勵下改建更有效益。徐佳馨進一步分析，相較於在重劃區內取得土地直接開發，走向都更之路會更為艱辛，因此，如有重劃區，建商多數以此為優先，這是桃園、台中與台南拆除數相對處於低檔的緣故。 反觀密度較高的雙北與高雄，在近年房價上揚，政策鼓勵與民間觀念改變等三大因素推動下，是都更與危老相對活絡的重要因素。近年來建商在造價與時間壓力下，不再如以往一般執著要整合完整基地，更多的是在綜合評估下，選擇直接排除異議戶，以達到快速興建交屋的目標。

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文／陳曼羚

囤房稅2.0將在今（2024）年7月上路，明年5月正式開徵，財政部昨（16）日預告課稅基準草案，針對非繼承、非出租的「非自住」住家用房屋，六都稅率3.2%起跳、非六都2.6%起跳，最高達4.8%。至於業界關心的建商餘屋，若滿5年未出售，最高稅率亦為4.8％，財政部表示，希望能鼓勵建商調整售價、加速出售，讓民眾順利購屋。

財政部表示，經過邀集各地方稅稽徵機關開會研商後，公布相關課徵參考基準草案，預告期將從2月16日至3月18日，若預告內容無修正，地方政府配套措施出爐後，最快可於3月底、4月初生效實施。

「非自住」房屋：六都稅率3.2％起跳

針對非出租、非繼承共有的「非自住」住家用房屋，全國分2組課徵基準，每組為4級距，直轄市適用稅率為3.2％至4.8％，非直轄市的戶數及稅率較寬鬆，稅率為2.6％至4.8％。 

至於出租或繼承共有房屋，全國為統一基準，4戶以內稅率1.5％、5至6戶2.0％、7戶以上2.4％。 

建商餘屋：滿5年未出售 最高稅率4.8％ 

至於建商（起造人）餘屋，共分為5級距課徵，全國一律按建商持有年限適用相應稅率，持有年限越長，稅率越高。

若待售餘屋在1年內稅率2％、超過1年、未滿2年稅率2.4％。若餘屋超過2年、未滿4年，稅率3.6％；超過4年、未滿5年稅率4.2％；超過5年餘屋課徵最高上限稅率4.8％。 

財政部強調，希望藉此鼓勵建商在快超過2年的合理銷售期時，可視市場情況及衡酌房屋稅，調整售價加速出售，盼透過房市價穩量增，讓購屋者能買到好屋。

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文／陳曼羚

為健全房市、促進租稅公平，財政部昨（16）日公告個人2023年出售房屋財產交易所得計算規定，主要針對去年出售舊制房屋，今（2024）年5月報稅時適用，房地總成交金額達「一定門檻」的標準趨嚴，各地區調降1至2千萬元不等，以擴及更多房屋，希望使設算所得額更貼近實際所得，也就是財產交易所得稅將增加，財政部估算每年影響4,000多件。

下修門檻 豪宅稅適用範圍擴大

財政部表示，針對房地總交易金額達一定門檻的豪宅，在計算舊制所得時，會按照出售時的房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額的比例，計算歸屬房屋的收入後，再按該收入的17％計算出售的所得。

國稅局參考各區不動產交易情形，訂定各地區的成交金額門檻。台北市部分，豪宅從原本7,000萬元以上調降到6,000萬元；新北市從6,000萬元降到4,000萬元，桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄從4,000萬元降至3,000萬元，其他地區則從4,000萬元降至2,000萬元。

台積電效應 台南2地賣屋所得標準增

此外，針對非豪宅部分，是以評定現值的一定比例計算，本次也一併進行調整。財政部指出，考量部分地區交易熱絡帶動房價上揚，故分別調增所得標準1至5個百分點。

根據財政部提供資料，全國368行政區中有196個調升，比重為53.2％，其中，南科園區所在的台南市新市區、善化區皆調高5個百分點，有前鎮科學園區的高雄市前鎮區則調升4個百分點。

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儘管政府釋出租金補貼方案，廣大租屋族的租金負擔仍是與日俱增。行政院主計總處近期公布今（2024）年1月房租指數105.19，續創新高，且房租指數年增率連6個月破2％。其中，東部民眾感受最深，東部地區年增率最高，達3.74％，其次為中部地區3.3％。

根據行政院主計總處統計資料顯示，今年1月物價統計的居住類指數105.04、年增1.75％，其中住宅維修費指數111.02、年漲達3.47％，房租指數更達105.19、年增2.14％，電費指數98.19、年增1.3％，民眾居住成本節節高升，不過家庭耐久設備（如冷暖氣等耐久家電）年減1.79％，抵銷部分漲幅。

2009年金融海嘯過後，國內租金指數由負成長轉為緩步回升，年增率長期維持在1％以內。不過近年受通膨壓力及升息等因素影響，租金年增率明顯增加，2022年7月首度突破2％後，年增率持續維持2％以上，除2023年6、7月微幅降至1.98至1.99％，後續又連6個月站上2％。

觀察各區域1月房租指數年增率表現，漲幅最多的是過去租金基期較低的東部地區，年漲達3.74％，其次為中部區域3.3％、南部區域1.91％，至於房租基期高的北部區域，房租指數年增1.83％。

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年輕人買不起房，檢舉打房有效嗎？為打擊不動產違規銷售及炒作，《平均地權條例》新法自2023年7月上路，增加「不動產違規檢舉獎金制度」。內政部長林右昌表示，至2023年12月底為止，縣市政府共受理民眾檢舉案件95件，其中已完成裁罰18件、462萬元，並有5件符合規定，預計可發給檢舉獎金93萬元。

林右昌進一步指出，新制上路半年內，縣市政府共接獲95件民眾檢舉案件，除了35件因未敘明檢舉人姓名或未提出事證資料而不受理外，共有60件立案進行調查；目前經查證有22件未違規、21件確有違規，除3件依規定不予裁罰外，其餘18件已完成裁罰、共裁罰462萬元，另有17件尚在調查處理中。

至於18件已裁罰案件，有5件符合發給檢舉獎金的違規案件類型，包括申報實價登錄逾期或不實4件、違反禁止炒作規定1件，裁罰金額合計313萬元，縣市政府在收繳罰鍰後，預計可發給93萬元檢舉獎金。

林右昌說明，檢舉人向縣市政府提出檢舉時，必需具名並配合提供違規案件的人、事、時、地、物等具體資料，以利後續進行調查，若經查證違規屬實者，縣市政府將按實收罰鍰發給30％、上限1,000萬元的檢舉奬金，依檢舉獎金制度規定，可發給獎金的不動產違規案件類型，包括：逾期或不實申報實價登錄、違反紅單禁止轉售、限制換約與禁止炒作規定等4類。

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