【文/住展房屋網】根據央行27日公佈最新統計，七月全體國銀購置住宅貸款(房貸)餘額已來到6.818兆，再度改寫歷史新高，年增率4.77%更創21個月以來最大幅度。根據央行表示，這是自住消費者撐場的結果，市場買氣也持續溫和向上。

然對於央行以上的推論，住展房屋網企研室難以苟同；一來，近期房市交易量並非持續溫和向上，而是逐月、逐季起伏，再從房價所得比及建案銷售速度做觀察，也不大可能只靠自住客就辦到。合理推估，房貸餘額持續拉高，恐怕有相當比例是置產客的貢獻。

首先，近期房價的確略有修正，年輕首購族因此再度回籠，但目前全台房價所得比仍超過9，雙北市更都在12以上，加上最近有業者根據聯徵中心調查指出，40歲以下族群近年購屋比例持續下降，因此年輕首購族仍不可能是目前購屋主力。至於剛性換屋族，本來就有房子住，一般決定時間比較長，加上目前房價仍高，市面上換屋產品又相對較少，因此換屋族應該也不是近期買房主力。

那麼，誰才是推升房貸餘額的功臣？以短線炒作者目前仍被房地合一重稅鉗制，且短期內並無操作空間(房價瞬間大漲)的情況研判，住展房屋網企研室認為，這個『功臣』，應把房屋當個人或家戶財富形式且手握閒錢的中長線置產族。

這類置產一族也算投資者，但進場目的和手段和短線操作者並不相同，甚至因為和剛性消費者雷同，同樣並無短期脫手轉賣的規劃，因此易被(銀行端)視為自用客，但其購屋目的非居住，也非全然自用。事實上，行庫自己也心知肚明；某銀行就曾表示看好理財型房貸業務；試問，一般剛性自用消費者，哪裡需要理財型房貸？

那麼，這些資產族為何現在出手買房？現在房價仍高，但租金也因為需求增加等原因節節高升，租金投報率還不難看，加上稍早央行資訊也顯示，房貸利率還在歷史次低，比起把錢放在銀行，買不動產收租仍較划算。

更重要的是，以台北市為首，已又再調降新建物之房屋稅基，加上雙北近年低總價產品充斥、卡位門檻降低，種種條件，都有利置產一族重新進場。此類客源重新進場，更讓建商信心大增，導致今年推案量大增，土建融餘額跟著飆高。

事實是，國內民間游資一向過剩，加上華人有土斯有財觀念揮之不去，國內一般投資環境又相對惡劣，於是資產一族只要有閒錢，或在股市賺了錢，十之八九拿去買房，當然導致房貸餘額居高不下。

然而，從金融穩定角度，行庫放款過度集中不動產絕非好事；一來這已讓不動產市場變成大到不能倒的怪物，更形成自住消費者希望房價續跌，金融機構卻擔心房價跌跌不休的扭曲狀況。再者，房屋被多金者持有，不但累積更多閒置空屋，房價難合理修正，還排擠其他實體投資及民眾消費力，實不利總體經濟發展。

【文/住展房屋網】稍早有消息指出，財政部正在研議，欲鼓勵流出海外的資金回到台灣，詳細方案預計在年底前會推出。另，根據行政院長賴清德表態，必須在租稅公平、資金有效管理、經濟穩定發展、稅政簡便等四大原則之下，將資金引導至必要產業，避免龐大資金回台炒股、炒房。但住展房屋網企研室認為，海外資金回台若真的特赦，那國內房地產恐怕免不了又會出現炒作哄抬，因為政府根本提不出有效、新的產業發展政策，資金回台不炒房還能幹嘛？

根據目前規劃，政府想藉由「租稅特赦」，將流出至海外的資金引導回台，希望資金能夠投入「5+2」，以及危老與長照等產業。所謂5+2，就是指綠能科技、亞洲矽谷、生技醫藥、國防產業、智慧機械、新農業、循環經濟等七個產業，再加上危險老屋重建與高齡長期照護，總共八個產業。

事實上，引導資金回台討論多年，但過去都沒有結論，主要爭議有兩點，第一點是資金租稅特赦，說穿了就是替富人大減稅，社會大眾觀感不佳，以往沒有政治人物敢放手做；第二點，則是怕龐大資金回台去炒作房地產，讓高房價問題再度惡化。

現在中央重提資金特赦，誇口說這些資金回台能投入產業，促進經濟發展。但試問，過去的兩大爭議解決了嗎？答案是並沒有。再試問，大部份資金回台，真會如官員所說的投資產業、還是投入房地產？答案也昭然若揭。

「5+2」產業已經喊了老久，從之前說壽險有二兆資金可以投入，到現在毛都沒有，變成寄望海外資金回台助威，顯示產業發展措施根本不吸引人。

住展房屋網企研室強調，假如政府所提出的產業政策真有投資魅力、投資獲利高，別說國內資金、或是現金部份龐大的壽險業會趨之若騖，就連流出海外的資金也會搶破頭、爭先恐後回台灣投資。因為投資收益高的話，扣那點稅又算什麼？

問題就在於，政府提出的產業投資方向不吸引人，所以內資興趣缺缺；內資既然興趣不大，那流到海外的那些資金持有人是笨蛋嗎？他們錢一匯回台灣，就會投入政府鼓勵的產業？這根本不合邏輯。

因此，假如資金真的特赦回台，富人最有可能做的事，就是把錢拿去買保本的房地產，這種狀況會跟前總統馬英九任內，所推動的「資金鮭魚返鄉」效果一樣，回到台灣只有極少比例投資實業，大部份資金都拿去買房、炒房，由北市帶頭拉出一波飆漲行情。

而馬政府的前車之鑑，蔡政府真要重蹈覆轍嗎？

【文/住展房屋網】台灣低所得與高房價，將普遍溫飽不易的年輕人，遲遲無法買下一個窩安身立命，而極少部分能與房市勾上邊的青年，也往往在考量預算與負擔的情況下，選擇棲身屋齡陳舊、屋況欠佳、安全堪虞的老舊公寓；然而住展房屋企研室認為，這種「青年買老屋」的狀況，將為未來的都市更新種下新的隱憂。

都市更新推動的過程中，最棘手的就是與整合住戶意見，若當中有部分住戶不願都更，全案就有很大的可能陷入停擺，導致都更推動牛步化，而當青年受低薪高房價壓迫轉進老舊公寓市場，都更整合的難度恐怕會進一步提高。

首先是在都更期間，手頭本來就不甚寬裕的青年屋主，得同時負擔老屋房貸與在外暫時租屋的費用，而建案從拆除到興建完工，少說得等個2、3年，許多青年恐怕還等不到新房子蓋好，就已經被龐大的經濟壓力擊垮，參與都更無益於自殺。

雖然有些業者會針對都更戶給予在外暫居的租屋補貼，但補助金額多寡與持續時間多長？基本上住戶仍得與都更實施者協商，光是這部分的雙方角力，就已經很消磨耐性了。

此外，老舊公寓公設比低使用率高，改建成新大樓後，使用坪數多半會縮水，住戶若想保有與原本相近的使用空間，往往得加購坪數才行；雖說不少業者會以優惠價讓原住戶加購坪數，但別忘了，青年屋主都已經「口袋裝磅子」了，那還有錢加購坪數！因此老屋的青年屋主參與都更的意願，自然也會受到影響。

更頭大的是，過去許多都更整合者遇到年長的不同意戶，若真的無法突破，還能使出拖字訣，等到年邁屋主駕鶴西歸再來想辦法；可是面對青年屋主，以拖待變可就行不通了。

畢竟在正常狀況下，要等到30幾歲的少年家蒙主寵召，至說也要熬上40、50年，只怕很多都更整合者都沒有那麼長的命能等，因此低薪青年入主老屋，對都更推動來說問題頗多，如何解決？仍得盡力改善低薪高房價環境才行。

【文/住展房屋網】稍早內政部先後公佈最新統計，上半年包含建照和使照，核發量增加幅度都相當可觀；建照核發數超過5.88萬戶，為近三年同期最高，比去年上半年成長超過五成，使照4.58萬戶也較去年同期增近兩成，更是2009年以來同期最多。

建照核發量大增，直觀上當然會認為市場供給將大增。不過由於建商取得建照後，不一定會馬上推出建案銷售，且只要在執照有效期限內開工即可，因此建照核發量，很多時候不能完全代表或說明短期供給變化。

不過如果是使照，那又是另外一回事。一般而言，基於順利取得資金再轉投資，在新建物取得使照後，建商十之八九都會立刻展開交屋作業或推出銷售，加上使照乃建築使用許可，也形成正式產權，因此比起建照，從使照核發數，更能明確推估市場的供給量變化。

然而即便如此，建照還是有有效期，除非政策性展延，否則到最後，建商還是得開工、得推出銷售。因此保守來看，上半年建照及使照核發量大增，仍代表從現在開始到未來三至五年內，房市供給量都會呈現持續擴張的態勢，甚至有可能出現短期破表的發展。

接著問題當然就來了。從現在起，將冒出如此大的供給量，原因到底是什麼？有關這點，照例又是多空各自表述、眾說紛紜。同樣是房市業者，有的認為這是建商認為景氣已回溫，加上執照申請通常會有三個月到半年的遞延期，因此上半年財會出現建照申請爆量。

但是也有業者認為，這是雨遮(不予登記)新制上路前建商搶照後的結果，因此其實無關景氣，純粹是建商先把適用雨遮登計舊制的執照請好擺著，這樣就進可攻退可守，至少就成本角度，已經先贏在起跑點上。

建商搶照導致建照、使照量大增的原因或出發點到底是什麼？住展房屋網企研室認為，一切木已成舟，再去討論已不重要。真正應該關切的，是從現在起，房市供給將會再度擴張。尤其在前有鬼月，後有干擾的前後夾擊下，今年的九二八檔期似乎已成了業者眼中，整個下半年當中推案暨強銷的最佳時段；以住展房屋網企研室目前掌握資訊來看，將會出現新案大增，舊案也大舉重新進場的情況。

不過以目前態勢，如果建商還是繼續堅持開出高價，那麼恐怕也沒什麼競爭白熱化的情況；因為看到新案開價格後，相信多數消費者，特別是剛性需求者，還是會繼續採取觀望態度；到時候，就很可能演變成『供給一頭熱、需求冷處理』的結果；尤有甚者，這波累積未去化的量體，往後幾年也還是會重回市場，進而成為影響未來市場供需及價格的重大變數。

【文/住展房屋網】日前有報導指出，國內不動產放款龍頭土地銀行內部統計顯示，土融貸款餘額出現大幅增加，截至今年七月為止已超過2,900億，比去年同期大增近600億，年增率23%不但是近五年新高，總餘額更逼近2013年的3,008億歷史高點。對於這樣的狀況，土銀高層表示，這代表的是房市走向景氣復甦的最明朗訊號。

不僅如此，土銀高層主管還說土融餘額大增、建商搶標土地，除了是市場築底外，更是因為土地價格來到近期低點；據此認為，未來建商還有讓利降價空間，可望活絡房市交易。

房市景氣真的出現明確復甦信號？單看供給面，此言似乎不假；稍早內政部公佈的上半年使照、建照核發數就都出現爆量情況，住展房屋網企研室稍早統計更顯示，光是今年上半年推案量就超過5,600億，全年很有機會突破1兆大關。

然再對照目前交易狀況，恐怕就不會有人輕易做出市場景氣復甦回溫的結論。建商稍早確實讓利降價，交易量也因此稍有回溫，但建商卻就此認為房市景氣已反轉向上，然後又開始漲價。結果是。無論市場景氣是不是真的築底回穩，光是建商姿態再度轉硬這一項，就足以讓市場重新瀰漫觀望氣氛、買氣下滑。

既然市場景氣並未真正復甦，為何建商還要積極搶買土地，造成土融放款大增？其實這中間無關景氣面；建商此刻所作所為，住展房屋網企研室認為，事出其實另有因。

原因其一，先前長虹董座李文造已說得很明白，一來重劃區土地產權單純，整合相對容易，但更重要的是，重劃區土地面積只要達到一定門檻，就可取得開發容積獎勵，購地面積很容易放大的情況下，行庫土融放款不大增才怪。不過這類獎勵通常有開發時程限制，因此建商不僅要搶標土地，還要快速推案。

不過(建商搶短線)更重要的原因，則和台灣人口結構丕變有關，也就是少子化。此一變化，在高等教育場域已看到影響，許多私校面臨招生不足，甚至招不到學生，經營出現困難的窘境；而如無意外，快則五到十年，晚則二十年內，也將在房市需求端上顯現。建商對此心知肚明，也心照不宣，短線因應策略則是能賣多少是多少，能撈多少就撈多少，但前提是要盡快標得土地、推案銷售。

建商如此做法，當然造成重劃區推案量爆炸，且產品同質性還偏高。但建商才不管這些，取得土地，獲得容積獎勵、成本壓低後，便採取三低策略促銷(但單價其實偏高)，吸引國內過多游資進場，快速賣掉取得現金，再重複相同策略直到無效為止。而且事實是，這種高風險槓桿操作模式，不少建商早就行之有年。

此操作手法下，單一個案如能賣超過六、七成，業主就算頭過身就過；但對整體市場供需來說，卻埋藏不定時炸彈。原本台灣空屋率就偏高，現在短期供給又快速增加，但中長線受無法逆轉的少子化影響，需求能量卻將逐漸萎縮。現在(建商)不降價讓利，消化現有大量供給讓房市軟著陸，反而繼續炒短線，致使短期供給暴增，如此發展下去，台灣大概真的就會步日本後塵，進入漫長且幾乎看不到復甦盡頭的房市失落期。

【文/住展房屋網】隨著選舉投票日越來越近，候選人不斷加碼提出都更牛肉政策。例如國民黨提名北市市長候選人丁守中提出，將大幅放寬全台北市住三用地容積率至300％，希望加速都更腳步。但住展房屋網企研室認為，從過去容積大放送的經驗來看，這種政策只會助漲老屋的房價，增加民眾負擔，對都更效率實質幫助卻是微乎其微。

丁守中表示，台北市40年左右老舊公寓都是建蔽率60%時代蓋的房子，四層樓已達240%，若是蓋五層樓，則已超過300%。但從82年起，台北市實施住三法定容積225%及建蔽率45%管制，造成絕大多數老舊社區都更不可能。

住展房屋網企研室指出，上述說法確實沒錯，因為早年北市建築規則是採用建蔽率制，等到換成容積率新制後，再回頭去看早年蓋的房子，當然多已超過容積率上限。但都更進度牛步不前，全部的問題只在容積率，只要給予更多容積就能解決嗎？答案顯然是否定的。

最顯著的例子，就是前台北市長郝龍斌在2010年宣布的「台北市中低樓層老舊建物專案更新計畫」，規定只要是四、五層樓的老公寓達到申請要件，就給予大量容積獎勵，最高可以達到法定容積的兩倍。

換言之，按郝前市長政策規範，以住三用地容積率225％，加上容積上限最高可以達到500％容積率。當時的北市都更處計算後，強調「住戶不用花一毛錢」、而且可以作到「一坪換一坪加一車位」。

郝前市長給予如此大方的獎勵，最後結果我們已經看到了，都更依舊難以推動，這項政策可以說是徹頭徹尾的失敗。

如今，按丁守中的政見，住三用地容積率提高到300％，若以中央訂定的容積上限為法定容積的1.5倍計算，則住三用地都更容積最高可達450％。也就是說，即便放寬住三容積率，其實還比郝前市長任內推動方案的容積率低；而當時尚且推不動，為何現在就推得動？

更有甚者，郝前市長祭出容獎大放送，從結論而言，都更還是原地踏步，但老公寓房價卻因此大漲特漲，「炒老公寓」成為當時房市顯學，老公寓價格狂飆，連帶使得新房子價格水漲船高。

最後，大送容積推高房價的苦果卻得由全民承受。試問，候選人真的有想清楚嗎？

【文/住展房屋網】我國房價高昂的都會區，普遍存在房屋過度老舊的情形，尤其是首都台北市，屋齡逾40年的老屋高達40萬戶，這些老屋不僅已不符合高齡化社會的需求，抵抗災害的能力也不佳，亟待都市更新解決。

由於都市更新乃首都百年重大政策，因此有意進取首都百里侯寶座的候選人，紛紛提出對都更看法與政見；最近國民黨台北市長候選人丁守中，便拋出設立都更局、放寬住宅區容積以及增加容積獎勵等措施，並表示自己姓丁，會專門對付釘子戶。

豈料言多必失，丁候選人這番「磨刀霍霍向釘子戶」的言談，旋即招徠鄉民的批評；然而若只是引來批評還不打緊，重點是其所提的其他都更政見跟著被邊緣化，讓丁守中難得的媒體曝光，又失去了正面性的討論機會。

眾所皆知，推動都更的過程中，如何與不同意戶、也就是俗稱的釘子戶談判協調，是都更能否成事的重要關鍵之一；一般來說，對待不同意戶的方式，不外乎「軟」跟「硬」兩種作法。

軟的方式，就是天天登門拜訪問候，並透過對都更較友善的釘子戶家屬、親友，對不同意戶施以溫情勸說，同時拿出更好的交換條件，藉以打動不同意戶同意都更，不過這種方式相當曠日廢時，而且不同意戶是否領情也存在很大的變數，同時還會增加整合成本，因此多數業者並沒有那麼多的耐心慢慢磨。

軟手段不易成事，只好轉用硬方法了。硬方法中，不論是由政府代為執行拆除，還是業者領得拆除執照後自行拆除，都具有相當大的爭議性。但不可諱言，一旦房子拆下去，都更幾乎就成為定局，因此縱使爭端頗多，仍有許多業者甘願鋌而走險。

此外，也有部分都更整合者鎖定對不同意戶施以威脅，甚至找人對不同意戶施暴，強逼不同意戶就範，但事蹟敗露，往往會招致身敗名裂的批判，實為下下之策。因此不論是用軟硬哪種方法對待不同意戶，對推動都更都具有一定殺傷力。

住展房屋網企研室直言，我國目前應對都更的不同意戶，基本上很難找到快速、省力又全然合乎人情的作法，當業者腳勁腦汁都想不出好方法處理不同意戶問題時，試問沒有都更實務經驗的丁守中，要用什麼手段對付釘子戶呢？

況且直接放話要對付釘子戶，根本是不理性的挑釁，畢竟不同意戶的訴求有時也亦合情理，並非沒來由的無理取鬧，因此奉勸丁守中應先了解並釐清不同意戶的個別狀況後，再提出適切的應對政策，而非在還沒選上前就與不同意戶嗆聲。

住展房屋網企研室認為，丁候選人把不同意戶當敵人的失言，等於直接放棄爭取都更爭議戶的支持，把這類選票通通往外推，若非其本身的話題性與曝光度並不高，否則必定掀起更大規模的輿論撻伐。

【文/住展房屋網】自從蔡政府上任後，中國便不斷加強打壓我國的力道，且為壓縮我國的國際空間，中方這兩年針對我國的友邦大挖牆角，繼聖多美普林西比、巴拿馬、多明尼加及布吉納法索之後，位在中美地峽的薩爾瓦多，也不敵中國的金錢攻勢，與我國結束長達85年的邦誼。

面對海峽對岸的麻煩大國不斷出招，我國其實並沒有什麼可反制的途徑，唯有在內政及經貿方面，盡可能與中國保持適當距離，以免在中國設下的泥淖中愈陷愈深，最後葬送在國際上的主體性。

當前的兩岸關係，堪稱近二十年來最緊繃，因此我國在對中政策上，實無過度友善與放軟的可能；尤其是中國人士來台購屋的「543」限制，在中方持續打壓的情況下，住展房屋網企研室認為，絲毫沒有放寬的空間與機會。

所謂的543條款，就是具中國身分者來台購屋，不動產貸款最多5成、每年在台停留時間不得超過4個月，以及3年內不得脫手房屋，而且中國民眾來台購屋，還需經多個單位審查，因此審查期長達半年，條件可謂相當嚴格。

雖然中國民眾來台購屋不易，但透過在台人頭購屋，或在第三方設立公司行號前進台灣房市，則相對簡單許多。不過相較其它國家遭中國人長驅直入大肆炒房，我國對中資買房的諸多限制，仍多多少少讓台灣房市免受中國的狼性狙擊。

近年我國房市陷入盤整，為了拉抬房市，不少業者深切期盼政府放寬中資來台購屋的限制，以利我國房市重燃成長動能；然而這類疾呼放寬543條款的訴求，看在民眾言裡，還真是相當543的言論。

一來是我國房價始終高於大眾所得負擔，即使近年房價稍落，民眾的購屋負擔依舊沉重，在房價所得比回歸正常的7-9倍之前，呼籲鬆綁中資買房限制，無疑將使我國高房價情勢雪上加霜，因此基於保障國人居住權益與導引房市穩健發展的角度來看，當前並非放鬆限制的時機。

再說，眼下兩岸關係正緊張，在政治氛圍對立且仍不見緩和的情勢下，與敵方相關的施政，本來就不應、也不可能趨於友善。因此住展房屋網企研室認為，在兩岸局勢仍緊繃的情況下，再高喊鬆綁中資來台購屋限制，是不切實際的妄想。

【文/住展房屋網】可能因為選情相對緊繃，新北市長候選人侯友宜及蘇貞昌二人，最近可說是針鋒相對；蘇一直希望能夠與侯針對若干政策公開辯論，侯則一直讓蘇碰軟釘子，還引用知名廣告台詞表示，自己『講話憨慢，但做事實在』。

不過侯也不是完全被動，日前他就反過來質問蘇，要辯論之前，是不是應該把他先前所提包含百倍速都更等政策支票說清楚，同時他也提出所謂的『都更三箭』，也就是把原本朱立倫的三環三線擴充到三環六線，另再以捷運(站)周邊區域為都更優先推動區並研擬提高基準容積，而且同時還要考量都市防災安全。

的確，如果就都市更新的現行推動方式或政策精神來看，蘇貞昌提出的百倍速都更，真的得好好說清楚講明白；畢竟光是一般民間小規模更新改建，從洽商整合到權利變換，往往就已耗費數年，就更別說大規模的公辦更新。蘇的百倍速，是仰賴公權力強力介入，或是再給更多蘿蔔，都須仔細說明清楚，以釐清外界疑問。

至於侯的都更三箭，看似美好，卻其實也一樣大有問題。單就擴大捷運建設及提高基準容積這兩個面向來看，做法算是合理；畢竟要先有交通為主的公共建設質量升級，提高容積才有其基礎和合理性，而不是現在這樣巧立各種名目放送容積，開發商單方面得利，公共建設卻未同步跟上，結果造成都市負荷大增、生活品質下降、相關惡果全民買單的扭曲狀況。

不過，如果再考慮所謂的第三箭，那麼捷運站周邊提高基準容積的方向，就又不是那麼順理成章了。如同住展房屋網企研室先前分析，增加容積就是增加這個區域的人員活動量，因此一旦發生任何災變，更多人員(活動)，絕對代表救災難度更高；因此站在防災或都市安全的角度，都不能隨隨便便提高容積，即便是有捷運行經。是故，侯自己提的都更三箭，其實內涵上仍有自相抵觸矛盾之處，恐怕也得要好好說清楚講明白。