【文/住展房屋網】說起仲介公會理事長林正雄，近年最具代表性的言論，大概就是(不斷)呼籲停徵房地合一稅。當然明就裡者其實都很清楚，這個新稅制使得短線投資(機)客瞬間退場，進而影響前些年因交投過度熱絡而大舉擴張的房仲業(包含店頭數及從業者)；身為理事長，當然得要出來說說話。但問題是，交投過熱本是不健康的市場狀態，遑論台灣房市稅制更是長期不健全。
而根據某報報導，林理事長日前在不動產聯盟總會年終記者會上再度拋出奇特的論述：『還有30萬戶潛在剛性需求未獲滿足』。對此說法，住展房屋網企研室真的難以苟同。
本室不否認，近年買氣確有回溫，且正因為如此，加上經濟慢慢好轉，甚至還有台商回流效應，使得開發商普遍看好後勢、追價獵地。而購地成本墊高，開價確實將會向上爬升。但牌價開歸開，實際到了買賣現場，還是得問問買方認不認同或有無能力負擔。所以開高價是一回事，成交價恐怕又另當別論。
至於有關30萬戶剛性需求(未獲滿足)的說法，林正雄的解釋是，如果沒有包含房地合一稅及持有稅調高干擾，以每年合理正常交易量約36萬棟為基準，等於八年來(因為稅制影響)短少50萬棟，扣除投資需求，至少有30萬棟的剛性需求。
然事實是，絕大多數剛性需求者，根本就不會因為房地合一稅而不進場。他們都是長期持有居住，而房地合一稅僅針對兩年內短期交易，以實價課徵較高稅率的交易利得稅；對長期居住的剛性買家而言，何影響之有？
至於持有稅調高，幅度較可觀、真正會造成影響者，僅止於新落成建物及高價豪宅，一般價位房屋則根本沒有調高多少，且以實質稅率來說，還是非常低；也就是，養房比養車容易的坊間說法其實還是事實。況且之後包含柯P在內，各地都還陸續調降自用持有稅基及稅率。如此這般，又哪裡來的影響或觀望？
所以說，無論哪種新稅制，對剛性需求根本不構成什麼影響，影響的只有投資買盤及置產多屋族群，甚至可能只有短線進出者。事實上，會影響剛性需求者進場意願的因素只有一個，那就是房價；或說得再精確些，房價所得比。所以現在建商提高開價，恐怕才會真的影響接下來剛性買盤的進場意願或購買力！
其實，當房地合一稅上路後，當年交易量馬上降到28萬棟以下，這恐怕才是剛性需求的基本盤，36萬棟則是市場交投(過度)熱絡的結果，近期投資客開始回籠，才慢慢回升到近30萬棟；這30萬棟左右的數值，恐怕才是本地房市真正合理正常的年交易量。基於此點，當然就不成立所謂累積50或30萬戶的潛在買盤，遑論是投資或剛性需求。
尤其，基於國人性喜投資不動產、口頭上卻傾向不承認的慣性，使得長期以來，本地房市的剛性需求量，其實一直都是被高估、膨風的；甚至考慮到這幾年高齡少子化已開始產生影響且逐年擴大中，未來房市剛性需求只會逐年遞減！
