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桃園人口增長 青年移居楊梅

圖片來源:校前路櫻花別墅區

依據內政部公布(112.9.22)統計資料顯示,自104年至今,淨遷入累計正成長人數以桃園市、台中市、新竹縣等3縣市均超過4萬人較多,尤以桃園市增加17萬9074人最明顯。桃園市推動婦幼政策包括多一胎多一萬、國中小營養午餐免費、幼兒園大班免學雜費等助攻,對人口數成長有所幫助,未來在桃園捷運、TPASS通勤月票等利多話題,人口的遷入有望促進該區域住宅交易量能的增加。

圖片來源:楊梅國小

近期受雙北、新竹房市外溢影響,桃園不少區域成為外縣市移居首選,桃園目前預售屋以楊梅房價確實親民,除了在地首購族、換屋族外,還有不少比例竹科工程師、「脫北者」等族群來此看房,新案價格僅3字頭,與雙北、新竹等其他精華區相比很有競爭力,單價就差距達4、50萬以上,甚至更多,楊梅除了房價具吸引力外,產業聚落完善,光是楊梅區內就有楊梅、新富、埔心、富岡四個火車站,楊梅交流道、幼獅交流道,並可迅速連結66快速道路,對外交通都頗方便,因此不少外地客會選擇「用時間換房價」更划算,近期最熱門的置產熱點,就屬桃園楊梅莫屬。

圖片來源:校前路櫻花別墅區

『安心置地』營建團隊長期深耕大台北地區與桃園、新竹等區域的土地開發、建築規劃、工程營造等領域。公司經營理念源於『三安』目標,秉持著『安全、安居、安心』的初衷,替客戶精心規劃並打造安全舒適的質感建築。『安心置地』營建團隊近期將推出的楊梅區精品建案,距離楊梅校前交流道僅約250米,擁有開闊視野,優質居住與教育環境,即將推出敬請期待!

2024趨勢論壇 ESG篇》內政部建研所羅時麒 破解淨零建築三迷思

#安全 #永續 #智慧化

文/成采錡 攝影/羅劍明

聯合國氣候峰會(COP28)上,法國、摩洛哥政府與聯合國環境規劃署(UNEP)合作提出名為建築突破(Buildings Breakthrough)的國際倡議,目標在2030年,使近零排放且具氣候韌性的建築成為新常態;根據UNEP統計,美國、英國、中國、日本等全球二七個國家,都承諾落實此倡議。

看回台灣,1995年10月正式成立,近30年來持續引領國家建築發展的內政部建築研究所,早已開展推動節能減廢綠建築、規劃安全防災家園、建立建築性能認證標章等工作,旗下淨零建築政策業務組,更是我國邁向「2050淨零建築」的重要推手。

內政部建築研究所淨零建築政策業務組──環境控制組組長羅時麒便向《住展雜誌》分享,由於綠建築標章制度打下良好基礎,台灣推動淨零建築,是「站在巨人的肩膀上往前走」,以下是專訪紀要:

《住展雜誌》問(以下簡稱問):作為淨零建築路徑規劃及推動的要角,建築研究所將如何讓淨零建築成為台灣社會新常態?

羅時麒答(以下簡稱答):淨零建築目標達成三個里程碑,首先在2030年,公有新建建築要全面達到建築能效一級或近零碳建築,到2040年時,50%既有建築要更新為建築能效一級或近零碳建築,2050年則要達到全部新建建築和超過85%既有建築都是近零碳建築,這個目標非常巨大。

但其實內政部推動淨零建築,不是從零開始,在綠建築推動20多年的良好基礎下,我們是站在巨人的肩膀上往前走,所以從國家發展委員會設定2050年淨零排放目標以來,我們就一步一腳印推動相關計畫。儘管過程中面對很多困難,我們也一步一步來解決,所以目前推動還算順利,現在比較大的問題,是鼓勵既有建築更新,因為這需要投入大量的經費。

問:對此,建築研究所計畫推出哪些措施,加速推動既有建築改善能源效率?

答:民間既有建築要改善,一定要先提供誘因,目前除舊建築採都市更新方式重建,可取得容積獎勵之外,既有建築改善(能源效率),可結合綠色金融,由銀行提供民眾優惠貸款;在提升家電、設備能源效率方面,政府有提供補助方案,也許未來可以進一步輔導,已改善能效的既有建築取得碳權。

建築能效提高讓民眾最有感的,會是日常水電費支出減少。

建築能效提高 水電費支出降

問:對民眾而言,住進建築能效一級或近零碳的建築,有哪些好處?

答:目前建築能效評估及標示制度採分年分階段方式辦理,公有新建住宅是放在第三波,從2025年7月1日開始推動。(詳見公有新建建築能效制度預定實施期程)不過我們發現,包括民間集合住宅、公家宿舍等都提前來申請,因為建築能效提高的一大好處,是住戶的水電費用會降低。另外,我們也跟國內外銀行業者合作,希望讓民眾購買綠建築或建築能效一級以上的房屋時,可以取得比較好的貸款條件。

而自2023年1月起,國家住宅與都市更新中心發包新建的社會住宅,都要取得新建住宅效能標示一級,如高雄市「鳳翔安居」和「崇實安居」,都已取得近零碳建築,完工後可提供大家參觀,期待這能讓不動產相關業者對建築能效標示制度更有信心。

建築減碳疑慮 建研所來解答

問:除提高建築能效,如何降低建築興建階段的碳排放量,也是不動產業界關心的課題,然而部分業者對低碳建材的安全性仍有疑慮。低碳建材會因為排碳量較低,安全性大打折扣嗎?

答:國內建材要在市面上銷售,必須通過國家標準CNS檢驗,也要符合各主管機關的標準。所謂的低碳建材認證,是將已經可以在市面上銷售,且減碳效益比較優良的建材納入,所以並沒有業界所擔心的安全疑慮,畢竟建築物首要工作就是安全,這是不能打折的。

問:預鑄是低碳工法之一,然而業者會因為擔心產品不符市場需求,暫不考慮採用此工法,產業該如何克服類似問題?

答:問題出自市場規模,當市場夠大,業者會自主投入研發。現在我們國內剛起步,各營造廠投入的研發資源比較少,如果接下來整個市場需求起來,市場上有機會看到非常多新開發的預鑄種類,像新加坡幾乎全部建築都採用預鑄工法。

問:相對於科技持續高速發展,大型建築物興建期至少三年以上,因此在規劃智慧化建築時,業者會擔心建築興建速度跟不上技術更新,這類問題有破解方法嗎?

答:業者其實不用擔心,因為觀察國際趨勢,建築業已朝向全生命週期的服務模式,就是說除了賣房,還照顧到房屋的維護管理。

以日本來講,他們很多建設公司都有成立維修管理部門,負責物業管理,因為建案裝了什麼智慧化系統,建設公司最清楚,他們可以掌握空調、照明等設施需要維修的時間,並主動提供服務。此外,業者甚至可以透過智慧化設備,和每位住戶保持聯繫,形成虛擬社區的概念。這是一種雙贏的模式,我們也鼓勵建商投入物業管理,提供消費者全生命週期的服務。

建商提供消費者全生命週期的服務,可達到雙贏。

落實淨零目標 建築須智慧化

問:全球淨零浪潮下,您認為哪三個詞語,最適合作為未來建築的關鍵字?

答:2050淨零碳排非常重要,如果從建築的角度來看,當然就是安全、永續、智慧化。
首先,建築物最重要的就是安全,氣候變遷帶來各類不同災害,打造一個具有韌性、安全的環境,是我們最重要的任務。第二個關鍵字是永續,在綠建築的基礎上,我們再往前去提升建築能效,達到建立永續宜居環境的目標。

第三個關鍵字是智慧化,根據國際能源總署(IEA)調查,如果我們要更進一步達到2050年的(淨零建築)目標,就必須透過智慧化,有點類似在擰毛巾,擰到最後不可能再用手動,而是要透過機械去達成任務。

2024房產大趨勢 解密7產業 26關鍵字
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➡️ 建商篇:市場趨勢變化莫測(鍾文欽 君邑建設董事長)
➡️ 代銷篇:不動產代銷的變與不變(龍建人 萬淂富事業總經理)
➡️ 營建篇:「大者恆大,小者一定會被滅了」(胡偉良 品嘉建設創辦人)
➡️ 建材篇:面臨下一代生死存亡關鍵(陳重仁 台灣綠領協會理事長)
➡️ 室內設計篇:因為不知道,所以沒需求(趙 璽 前室內設計協會理事長)
➡️ 金融篇:碳費開徵恐推升房價(林士傑 金融研訓院永續金融發展中心主任)
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2024趨勢論壇 金融篇》林士傑:營建業成本降低,關鍵在綠建築

#永續金融 #綠建築 #綠色金融 #永續經濟 #永續開發

文/施絢傑 攝影/羅劍明

碳費開徵恐推升房價

不可否認,面對環境丕變、氣候極端化,永續議題已是無可抵擋的全球趨勢,綠色永續金融因此應運而生;而身為國內融資大戶,不動產業當然無法置身事外。

談到房地產市場,討論元素不外乎價量、地段或建設發展等等;但攸關房地產市場發展乃至榮衰的,其實還有金融制度這一項非常重要的項目。最近一次鮮明例證,就是去年下半年造成買氣大翻轉,打敗一票政策利空,也跌破一堆專家眼鏡的新青安專案。

再把時間拉長,包括央行這十餘年來的融資控管,甚或2008年爆發、差點引發全球經濟大蕭條的美國次貸危機,都是金融系統與不動產兩者息息相關的證明。因此展望不動產市場,當然不能漏掉金融制度或觀點。

而說到金融制度,現階段最熱門的關鍵字,絕非「永續」莫屬;基於全球暖化已對環境及人類社會發展造成直接影響,加上ESG制度已成國際金融顯學,基於台灣經濟及產業屬高度出口導向,必須與國際接軌,因此前年金管會因應頒布「綠色金融行動方案3.0」及「永續經濟活動認定參考指引」。

此外,國內首屈一指之金融研究機構∣金融研訓院旗下研究所,更新成立了永續金融發展中心,進行相關議題及制度之研究與推展,並協助相關產業經營轉型。這次便有幸邀請到研究所前所長,現任中心主任林士傑,為我們分析永續金融對不動產市場有何意義,及將帶來什麼影響⋯⋯

《住展雜誌》問(以下簡稱 問):請教林主任,何謂永續金融?

林士傑答(以下簡稱答):在資本主義市場規則下,無論是哪種產業,都需要融資或金流,才能經營運作乃至獲利;因此透過金融機構放款給予適當誘因(或壓力),促使各產業發展能夠服膺永續精神,就是所謂的永續金融。因此我們可說,沒有任何一項產業,能夠置身這波永續金融風潮之外。

而這樣的概念或方向,當然是從上個世紀環保與經濟的折衝進化而來,也就是達到節能降廢、減碳淨零等維護地球環境之目標,因此又被稱為綠色金融。

問:承接以上,永續金融和不動產市場的關聯為何?將會產生什麼影響?

答:不動產或建築開發遇上永續概念,實非新議題;先進國家和台灣本土都已行之有年,那就是綠建築。以此為基礎,永續或綠色金融和不動產業的關聯,或說產物,就是給予取得綠建築標章,或符合永續發展目標的建物開發項目,更優惠的融資條件,諸如利率減免或貸款成數提高等等,甚至是產生相關金融新商品。同樣地,在消費者端,購買綠建築標章房屋,也會給予較佳的貸款條件。(編者按:現階段由於經濟規模等因,綠建築房屋貸款大多僅給予手續費減免等,誘因較弱)

基於企業須與國際接軌的壓力,間接導致國內商用不動產更快且成功推展綠建築。(圖為信義計畫區知名新建商辦大樓南山廣場,即取得綠建築認證)

綠建築現況 商用大於住宅

進一步看,短期內永續金融對商用市場帶動效果會比較明顯;理由在於,台灣經濟屬高度出口導向,多數企業須與國際制度接軌,而目前全球主要經濟體推展永續金融或經濟已有一定時間及規模。於是對這些企業主來說,承租綠建築,對其形象、財報或實際營運成本降低都有助益。事實上,國外主要金融城市,商用不動產只要具綠建築身分,租金水準通常都比較高。

相較之下,住宅內需性質更強,加上國內綠建築標章僅屬鼓勵性質,更重要的是後端使用,也就是消費者意識還不足,因此至今普及率不高。另外,建商端大多使用增加建材配備的方式,達到標章要求的標準,這也使得後續使用維護難度提高,降低消費者接受度。

如果未來消費者端能認知,綠建築不僅節能減廢、服膺本世紀最重要的永續目標,還有最直接的誘因;比如今年將上路的新建物屋頂需裝設太陽能板法規,所發的電可回售台電、獲得穩定收入,那麼消費者接受度就可望增加。開發商基於銷售或市場考量,就會更自發性朝綠建築方向進行規劃。

問:除了後續使用維護外,過往至今,取得綠建築標章的建案,價格通常高於行情,應該也是住宅綠建築普及度偏低的原因之一。提供融資誘因,有可能化解上述狀況?

答:從現階段市場來看,綠建築的確容易淪為行銷工具,甚或建商取得額外容積的管道;目前的推廣方式,確實有檢討空間。透過永續金融手段推廣,融資成本確實可望降低,但如果開發商還是以加法,也就是增加建材配備或類似方式實踐綠建築,那麼短期內成本墊高、轉嫁到房價上的情況,還是難以化解。

然目前永續或ESG議題及制度,在國內得到愈來愈多討論及重視;據此,無論從企業產業形象或經營成本角度,朝永續或說綠建築方向發展,仍會是不動產開發業不可逆的大趨勢。

問:承上,據了解,明年國內即將開徵碳費;已有開發商喊出營建成本將墊高,房價恐因此再漲至少三到五個百分點。對此,主任有何看法?

答:以營造成本最後多由建商端負擔的現況論,的確不能排除,開徵碳費對短期房價會造成上漲推力。不過從永續金融的概念,不光建商,整個產業鏈都必須支付這項規費。如果整個建築開發上中下游各產業,都朝永續發展方向前進,那麼至少將獲得更好的融資條件;一來一往,碳費造成的成本壓力就能降低。畢竟開徵碳費和推動綠色金融,都是源於相同的目標。

金融研訓院永續金融發展中心林士傑主任指出,永續金融已成國際趨勢;即使保守如不動產開發業,也必須因應並推動轉型。

永續金融 助攻綠建築

另外,推展永續金融的同時,也是建築開發商轉型的最佳時機。一方面據我的了解,目前金管會正研擬把綠建築放款納入未來銀行業的評鑑項目中;因此在商言商,銀行端未來肯定會針對綠建築融資推出更優惠的條件,甚至全新的金融商品,這對建商轉型開發綠建築相當有利。

當然,肯定不少人還是會有所懷疑,甚至仍感悲觀,畢竟一般認知,不動產業是相當保守,甚至墨守成規的產業,要大象轉身,談何容易。尤其不動產業還是排碳量數一數二的產業,要朝永續減碳轉型,似乎難度很高。

但危機也是轉機;未來碳權勢必還是會開放國內交易(今年開發僅限購買國外碳權作為抵減);排碳量大的產業,未來反而握有更多永續發展,或說降低營運成本的籌碼。總的來看,對於不動產業透過綠色金融進行轉型,讓台灣綠建築不再曲高和寡,我認為還是相當樂觀!

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2024趨勢論壇 室內設計篇》趙璽:民眾付費設計觀念,先從「看見」開始

#設計普及化 #健康 #專業

文/朱福山 攝影/羅劍明

因為不知道,所以沒需求

室內設計只能談美感?民眾對設計費買單嗎?為什麼有些人看完室裝雜誌、開箱影片,抄完設計裝修後,卻發現問題一籮筐?

擔任過兩屆CSID中華民國室內設計協會理事長的趙璽,多次受邀擔任國內設計大獎的評審委員,包括金點設計獎、德國IF大獎、台北市老屋新生大獎及台北市捷運局、彰化縣教育局美學改造計畫等,也是台灣室內設計大獎的主席、台灣設計研究院的專案顧問。

過去30多年來除參與兩岸三地的設計案外,近年更積極參與社會設計,致力從設計的角度來改造公共空間的美學,培養國人美感,進而認識室內設計對個人的好處,改變對它的消費觀念。

去年底甫卸任理事長的他,接受《住展雜誌》針對室內設計產業,未來關鍵趨勢的發展,提出他的觀察與見解,以下是本次的專訪紀要:

《住展雜誌》問(以下簡稱問):自媒體盛行下,民眾拿室裝開箱影片想「抄設計」,多嗎?

趙璽答(以下簡稱答):這些開箱影片,民眾看到的是事實還是表象?自媒體時代,有些為了流量,某種程度上不夠專業,但也不全都有問題。大部分的民眾是無法判斷的,所以設計師的專業能力要足以去破解這些事情,或想辦法讓他們理解真假之處,現實可能存在的問題,或是技術問題等。

這就像很多人喜歡翻拍雜誌裡喜歡的圖片,或上社群媒體找參考案例,然後跟你說要做像這樣,但這些案例套到他們的生活中,能反映他們的生活嗎?設計本來就是每一個人不同的需求,哪個需求能反映到使用者的生活價值,這才是室內設計本身產生出來具有價值的事情。

問:既然提到需求,現在房價那麼貴,在設計需求上有差別嗎?

答:這是大環境下無法改變的事實,只能依照這個趨勢跟需求去滿足消費者,少子化加上現在很多二代是分開住,只要住的近就好,他們寧可去買兩間房,互相不打擾,尤其是北部幾乎沒有孝親房這件事了,而這是現在的趨勢。

之前還有很多業主喜歡保留客房,我就會幫他們分析,若以房價一坪60萬元計算,一間房間起碼3坪起跳,這樣就要180萬元,若當作客房,實際上一年會有多少人來住幾天,即便父母一年來住個十來天好了,以180萬元一年的利息來支付住飯店的費用,都還可以住到很棒的飯店。那麼為什麼不把這3坪攤到各個空間,讓每個空間用起來更舒服呢。

夫妻感情增進器

問:那也不見得每個設計師都會主動跟業主分析吧?最常聽到的糾紛或抱怨?

答:設計師的專業,就是聽取業主的需求,再根據很多不同面向的考量,提出適合他的設計,後續只要能幫業主設想住進去三、五年後的生活,他就會覺得,當初設計師幫我規劃的,真的是做對了。

當然也有聽過那種住進去兩個禮拜後,跟設計師抱怨「這個好難用,當初為什麼不跟我講,我又不懂」,往往當初業主的堅持,到最後變成糾紛,是因為設計師沒提前跟他說,這種事情太常聽到了。

我常跟我的業主開玩笑說,你要不要裝洗碗機,通常老公都說不要,我跟他講「你要三思,因為我不叫它洗碗機,我叫它『夫妻感情增進器』,你要想清楚喔(笑)」,這些事情我們必須在各種情形下讓他們去做選擇。

問:所以,這年頭找室內設計師做設計的人多嗎?

答:就我們的觀察,台灣幾乎有一半,甚至七成以上的人,沒有找過室內設計師,大部分是家具擺一擺就住了,甚至很多不是沒有錢,只是因為他沒有概念:為什麼需要設計?

衛生所再設計 打造專業安心的服務現場。(圖:台灣設計研究院官網,非受訪者作品)

不是為了收費而收費

問:是因為大部分人對室內設計的認知不足?

答:大部分的人如果沒有接觸過室內設計,對它的認識大多是因為豪宅、樣品屋、社群平台等,覺得做的很漂亮,看到的只是表象。

現在好像每個家庭要裝修就要找室內設計師,付設計費是理所當然的事,我覺得這件事情很荒謬。

你要讓每一個人都能夠認同這件事情,就得告訴他原因,不是為了收設計費而收,就拿醫生收掛號費為例,你會跟他抗議?叫他打折嗎?不會吧,因為他會救你的命,你認同他才願意付費,那室內設計也一樣。

設計師配合你的生活,改變你的生活,所謂的改變不是改變你的生活習慣,而是把你的生活從一個非專業的方式,用專業的方式讓你更好,因為你的習慣會被這些改變,引導到往更好的生活方向。

問:言下之意,業主不見得認同設計師的提案?

答:大家願意付費消費,一定是對他產生一些影響,可是這些影響不見得是一開始他就知道。
室內設計師在他專業的能力之下,依照業主需求去改善、提高他的生活品質,讓生活更有價值,所以必須非常專業,理性分析每一件事情之後,感性的去把設計加注到使用者身上,而不是硬把設計師的東西,塞到使用者身上,我是極度反對這件事情的。

早期業主來找室內設計師,因為沒大量的案例可參考,所以他不知道自己的需求,但朋友有請設計師來設計,所以他也想要,結果就是請設計師幫他全權處理,或是直接拷貝別人的,因為他不知道什麼樣的設計對他是好的,沒什麼觀念。

但是現在不同了,出國幾乎是民眾的基本休閒方式,加上網路發達,消費者很多的體驗帶給他們的認知廣度是足夠的,所以現在找設計師相較以前是有概念的,幾乎都會事前做足功課。

設計師的自我修練

問:既然如此,設計師要怎麼樣才能讓業主買單?

答:我常跟年輕設計師說,出國盡量多體驗,包括各種層級的住宿與飯店,因為當業主找你幫他發想設計時,跟你說他之前住過的酒店體驗有多好時,結果你不知道,你如何回應,他比你知道的還要多時,他找你幹嘛。

我們也許無法都親身體驗過,但卻不容許不知道,必須想方設法找資料了解,當業主提出時,就可抓到他的重點,在我們設計的能力內,提供比他想要的更好的方案,但如果設計師只能照業主提供的樣板做,那他自己找工班就好,因此如何讓業主相信你,這就是設計師的功課。

而談到室內設計師屬於自己的價值體驗,我認為資訊必須要多到某種程度,而且要比業主們更了解目前跟未來動態,才能提供更完整的資訊給他們,並建議適合他們的提案。

否則,每個業主的背景條件、生活習慣、喜好興趣都不一樣,若無法融入他們的生活,就無法知道他們的感受,甚至對不上話。這些事情是室內設計師很痛苦,可是必須要去做的各種不同功課,只能說室內設計師是一個廣度非常寬的生活體驗者,而且是很雜學的一門專業吧。

問:你的意思是,只要事前跟業主溝通清楚,他們也理解,就願意付費嗎?

答:不能這樣解讀,雖然說有概念才願意付費,但是不會付費的人需要時間改變。

問:願意付設計費的人不會增加嗎?

答:消費者有概念跟認同設計價值是兩件事,認同設計價值的人才會願意付費,這就是近年為什麼我投入社會設計的原因。透過社會設計要影響的對象,不是已經願意付費的人,而其他人不願意付費的原因又是什麼?主要因為他不知道室內設計師對他會有什麼幫助,他從來不覺得設計哪裡好。

其中有些人主觀上就不想付設計費,但也有些人是不知道要付設計費,就像你沒生病,不會想要付掛號費,可是當你生病時,醫生救了你,你就會很願意去付掛號費,因為你知道他的價值,這需要到達一定程度後,反思後才會有的答案。

高雄地院視覺與空間配置的巧思,打造沒有壓迫感的法庭空間(圖:台灣設計研究院官網,非受訪者作品)

社會設計體現在民眾日常

問:什麼是社會設計?在哪可見?

答:一般人平常生活除了自家跟辦公室外,生活最多是哪裡?整個社會。民眾會去菜市場買菜、去公園運動、去區公所辦事、去衛生所打預防針等,去任何公家機關的地方,但往往這些地方都沒什麼設計。

我常在思考,室內設計只談美感嗎?可以怎麼重新定義?台灣室內設計走到今天將近五○年的轉變,產業要轉型,設計服務要怎麼繼續往下走?近年我們從衛生所再設計、國民法官法庭等改造,藉由跟民眾生活的直接關聯性,來服務更多群眾,讓他們認識室內設計,重新檢視生活美學。

因此如何透過設計,改變民眾在以上這些地方的使用行為跟美感,讓他們知道原來有這麼多的可能性會發生,而這些發生怎麼來的?是因為設計改變了不同的行為習慣,跟有可能的價值存在。

民眾不斷在社會上印證後,當他從區公所回家,發現家裡比區公所還亂,還要不方便,這樣他就會開始慢慢發現,原來區公所的環境改造是設計師設計的,改變了他對於設計價值的認識,反思「有可能我會有需要設計」。

我們要改變的是這種社會風氣跟環境,要從大環境去改變那些本來不理解設計的人,理解之後,才會想要去改變跟提升自己,才有機會改變他們願意消費室內設計,進而願意付費。

空間裡,美不是唯一的一件事情,美不見得是看起來美,某種程度把空間整理乾淨後,會去突顯或反應更多的事情出來,所謂的美是很主觀的,基本上可以透過專業整理,而綜合整理過後的結果,就是專業的美。

「1895乙未保台紀念公園」,當設計可以進入城市及生活,我相信設計價值必能成為每個人的日常-趙璽(圖:趙璽臉書)。

未來室設關鍵發展

問:最後,能幫我們總結一下未來的關鍵趨勢發展?

答:我認為室內設計未來發展的關鍵趨勢,除了透過更「專業」的「設計普及性」,讓每一個人了解設計對他自身,以及人類生活的重要性外,還可以享受到設計所帶來的便利性。就像現在醫療越來越發達,每一個人可以在普及性的醫療裡,不需花費很貴才能去看病,延續生命。

在每一個人的內心裡,透過設計讓生活感受變得更「健康」,包括生理跟心理,重新觀照自己的需求,思考空間跟人之間的健康關係,不只是ESG、綠建材,住在裡面跟外在環境的關聯性,這些綜整考量後,所造就出來的才是真正適合人宜居的健康環境。

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2024趨勢論壇 建材篇》陳重仁:拚減碳先不要問好處

#健康 #環保 #低碳 #節能 #循環

文/朱福山 攝影/羅劍明、朱福山

全球已處於升溫1.5度C警戒線邊緣,為加速減碳腳步,近年建材產業急忙減碳轉型,但民眾關心的是好處是什麼?未來關鍵又將何去何從。

台灣綠領協會理事長陳重仁,曾獲美國綠建築協會資深會士的殊榮,他所創立的澄毓綠建築設計顧問,也是台灣第一家提供全方位專業綠建築規劃設計與顧問服務的企業;多次受邀參與國家淨零政策及修法相關建言會議,近年更積極輔導國內不動產相關企業淨零轉型,作為一位綠色大使,20年來致力結合產、官、學界資源,推廣綠色產業並刺激其成長與發展。

以下是他接受《住展雜誌》針對不動產建材產業,無論是對企業或是對民眾,正在轉變中的現象,以及未來趨勢提出見解的專訪紀要:

《住展雜誌》問(以下簡稱問):過去談低碳轉型一直不討好,近年不少建材廠商卻開始搶著做,究竟為什麼?

陳重仁答(以下簡稱答):主要是現在政府的減碳壓力很大。以前在探討如何降低整個製程的碳排放量,大家想到的就是成本增加,所以你去談這個議題沒人會理你,更重要的是,當時再生綠建材市佔率不到10%,根本沒什麼人用。

可是現在不一樣了,從政府到民間,大家都常在講淨零、能源轉型,而其中能源轉型最具代表性的就是低碳轉型,也因為這些議題,再加上有綠建築就會加分,所以市佔比例才高了起來。

而業者有這些節能減碳觀念後,在生產過程中,所產生的下腳料例如泥漿,以前都是要丟掉,請人直接載走,但現在他們反而會去思考,這東西可不可以拿回來自己用,或者作成可以賣錢的東西。

樓地板隔音問題,近年頗受民眾關心。

未來建材五大關鍵

問:既然政府開始重視,有實質推出哪些影響建材產業的政策嗎?

答:住宅隔音是30年前我們在學校上課時就在談的東西,現在終於立法了(樓板隔音新制),算是近年滿重要的里程碑;同層排水法現在則處於半強制階段,另外後續也有其它相關建材法規在醞釀中,以綠建材標章來說,現在有健康、生態、高性能、再生等四大類,接下來的第五大類就是奈米化建材。

因為我本身是綠建築顧問,經常接觸很多材料商,除了給他們如台灣綠建築、美國LEED等材料規範,最近我也整理出五個建材產業的關鍵趨勢,隨便哪一種建材都可以用這些面向進行低碳轉型──分別是健康、環保、低碳、節能及循環。

問:在低碳轉型上,有什麼具體案例嗎?

答:國內的磁磚業在兩、三年前被兩件事情搞得七葷八素,第一件事情就是東南亞比較劣質的磁磚傾銷國內市場,國內以冠軍磁磚為首的台灣陶瓷公會,就起來抗議,可這沒辦法啊,政府對這件事情並沒有太嚴格的標準。

當年,整個市場掉了三成,影響蠻大的,我就建議業者進行低碳轉型,幫他們上課,所以才有現在的低碳磁磚,但其實,它只是回收成分多加一點,就能達到降低碳排門檻了。

又比如台泥,因為要幫其他業者處理廢棄物,主要是處理舊建築物,要拆除的那種,它的廢棄物屬磚石類,受到環保署管制,過去這類磚石很容易跑到垃圾掩埋,甚至是非法處理,但現在不一樣了,因為用混凝土蓋房子,廢棄時可以打碎再利用作成回填料,可以用在像是基地上面的墊高回填、鋪路下面的碎石級配層等,可惜經濟價值不高。

所以,他們開始在想,怎麼把它做成高經濟價值的建材,比如這些廢料有沒有辦法做成另外一種地磚、磁磚之類的,於是作成透水磚;隨著綠建築法規上路,建築物室外須有20%綠建材面積,大部分就是採用這種透水磚,正因市場有需要,所以大家才會往這方面去思考廢棄物再生的去向,而這些都是現在正在做,以及未來建材產業趨勢發展的思路。

問:聽起來,和過去談論生產過程中的減碳概念有些不同?

答:你說的這種,叫作「營運碳」,也是過去一般人在講節能減碳的主要標的,只是在整個建築物的生命週期裡,還有一種叫「隱含碳」,它是建築物生命週期的建材生產與建築施工、整修改建以及拆除廢棄這些階段中,所產生的碳排放,大概占全生命週期碳排的四分之一,這是現在國際上比較重視的,但實務上卻經常被忽略掉。

建築物不能只看營運碳,還要看隱含碳,若真要走到淨零,還必須把再生能源放進來,現在《再生能源發展條例》不是過了嗎,它的意義就是要建築物負擔起一部分的自用電量,要自己再生再發電,也就是強制建築物要使用一定比例的再生能源。在這之前,大部分做法都是把綠電賣掉,接下來不同,會變成自發自用為主。

光電屋頂過去主要以賣電為主,接下來將轉變為自發自用。

光電屋頂不再賣電

問:你是說,以後不流行賣電了?

答:那個商業模式會轉變,而且正在進行中。以前是電證合一,現在是電證分離,電你用,再生能源憑證賣給需要的人,這樣大家各謀其利,而且把這個反應放在新建物上,應該比較好管理,因為以前都是聚焦在大案場,例如農地、魚塭,但現在那些出問題了,所以大家覺得還是要回到建築物上。

大家能想到的建築物只有屋頂,其實還有立面跟地面,目前配套還沒出來而已,因為有人算過屋頂的面積,就算都裝了還不夠轉型,而立面面積其實比屋頂大,只是效益沒屋頂好,但面積大也許能補一大塊缺口。

問:法令如此,但產業真的能同步接軌嗎?

答:這就是問題,你怎麼樣讓大家願意去裝在立面呢,我們叫這種東西為建築整合式的太陽能板,那它也是建材,你怎麼讓能源產業的人脫離「太陽能板只是能源手段之一,而不是建材」的觀念才是關鍵。

在我們這個領域,我會把它當建材,但要操作細緻確實不容易,所以必須要有配套的商業模式。簡單說,你把它當建材來看,就是你本來就要裝一個外皮,只不過它剛好會發電,所以不能把整個價格都當作太陽能的代價,要先扣掉它本來當作建材的代價,這樣單純太陽能的代價其實不高。

追根究柢,還是因為大家對建築整合式的太陽能板不熟悉,而且台灣這個產業沒有做起來,我覺得很可惜。十幾年前我們去德國考察時,發現這個在國外已不是什麼新鮮事,可是在國內,因為能源產業的人不懂建築,所以常常找我諮詢產業趨勢發展的現況。

問:你說的立面,不就是政府在推的拉皮嗎,難道不能發揮效用?

答:政府是有在推,但力道不夠,主要因為補助的錢不多,不像補貼能源產業那麼多,但實際上住宅需要拉皮的蠻多的,礙於大樓管委會沒錢,或有些住戶不願意出錢,所以你會看到有些大樓外牆磁磚開始掉落,很多都是在二樓用網子拉一拉,讓掉落物不要砸到人就好,但日子久了,甚至還會出現漏水、壁癌的情形。

從另外課題來看這件事,若從鼓勵的力道下手,比如說可以做綠色拉皮,傳統的拉皮就是把外皮復原或更新,但如果它能有多的節能作用,這樣就有雙重效果,還能貢獻政府要的節能減碳,這樣對民眾的誘因會更大。

台泥力拚減碳,不僅轉型為高質化建材品牌,未來還可協助建築拆除後的廢棄物處理。

減碳不做的後果

問:建築拉皮作業畢竟費時費力,光是提高補助,就能讓民眾買單嗎?多數人可能會先懷疑減碳有什麼好處?

答:你看最近天氣冷,家裡有年紀大的人的話,那這件事情重不重要?你要想,老人家他不怕熱,但很怕冷,如果保暖這件事做不好,在冬天其實蠻危險的。透過拉皮,建築物可以增加保溫效果,而夏天就是隔熱,在當前的氣候極端化下,這其實是一個很重要的戰略。

雖然綠建築設計,在外殼的保溫要求上,有一定的要求,但台灣的隔熱值在國際上並不是最優,還必須再好一點才行,因此未來在建築物外殼隔熱上的要求,就會越來越嚴格,而且政府也是朝這個國際趨勢在做改革。

事實上,政府想做深度節能,這些問題都有持續在思考跟討論,但建築物若要用節能效益來評估補助,這牽扯到不同建物的效益不同,所以補助辦法不好擬定,而且主管機關也不同;但若談回減少隱含碳這一塊,未來可能會有配套,因為它的定義很清楚,而且減碳量多少,大致已經可以計算出來。

整體來說,如果建築業未來使用的不是綠建材,或蓋的不是綠建築,它的成本只會越來越高,相對利潤就越來越少。但真要談回淨零這件事,民眾要先想有什麼好處才做的話,不妨換一個角度思考,這是對下一代生死存亡的事情,這是毫無猶豫,非做不可的事,因為全球已逼近升溫1.5度C的警戒線了,你跟我都有責任。

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2024趨勢論壇 營建篇》「大者恆大,小者一定會被滅了」胡偉良揭營造業致命趨勢

#安全 #品質 #售後服務

文/成采錡 攝影/羅劍明

從新冠疫情肆虐,到淨零排放浪潮興起,碳費開徵時程明確,營造工料漲勢未歇,近年營造業面臨的考驗,可說是只增不減。

作為專業工程人員投入營造業經營的先驅,品嘉建設創辦人、尚禹營造董事長兼主任技師胡偉良以工、商、法的跨領域學術背景優勢,克服營造成本上漲等考驗,帶領團隊持續擴展事業版圖,以一條龍的作業方式,打造價格合理、規劃合宜的好建築典範,讓品嘉建設逐步成為國內危老改建知名品牌。

胡偉良接受《住展雜誌》專訪時,便以深厚專業工程知識及豐富實務經驗,犀利分析我國移工政策及碳費制度,正如何翻轉營造業生態,訪談過程中更直言,台北市房價下降「絕對不可能」,以下是專訪紀要:

《住展雜誌》問(以下簡稱問):目前營造業遇到的最大難題是什麼?

胡偉良答(以下簡稱答):主要是缺人,這個問題一直存在,以前勞動部認為要保障本地勞工, 對工地引進外籍移工設置很多限制及門檻,但這些門檻都不太切實際、不務實,造成營造業缺工問題越來越嚴重。

直到近年,工地引入移工相關規定開始小幅度放寬,放寬之後大家爭相申請,但申請進來的量依舊緩不濟急,加上營造業者能引進的移工人數,不能超過營造廠勞保人數的30%,營造業缺工問題距離解決還非常非常遙遠。

而業界有沒有認真在改善作業環境?當然是有!雖然業界很認真改善,但營造業的作業環境就是比較嚴苛,在建築物完成之前,沒有遮風也沒有擋雨,要風吹日曬雨淋,本身就非常困難,這是一個長久存在的問題,現在要去解決,可能時間稍微晚了一點,營造業缺工問題還是蠻嚴重的。

大量引進外籍移工,仍無法徹底改善營造技術工缺乏問題。

全球鬧缺工 營造技術人才搶手

問:降低營造業引進移工門檻,能有效解決缺工問題?

答:目前營造業粗工、技術工都缺乏,技術工又缺得更厲害,但現在我們從國外引進的技術工,都只有經過很短暫的訓練,都是(技術)半純熟的,不見得是真正的技術工。

因為少子化問題不只出現在台灣,少子化、高齡化的問題,在世界多數國家皆然,而且很多國家包括印尼、越南等,都在推動基礎建設,改善經濟環境。

當好的技術工留在本土,取得的工作待遇也不錯,他們就不見得願意出來當移工,像以前台灣最喜歡引進的就是泰國籍移工,但現在你會發現,泰國推動基建後,台灣引進的泰國籍移工數量減少,而且引進的移工年紀都比較大,反觀技術純熟、年紀輕的營造技術工,幾乎都留在本土,或者到沙烏地阿拉伯等國家。

當全世界都處在缺工的狀態,台灣要引進技術工就很困難,目前業界多引進半技術工再去訓練,訓練過程中,要解決語言不通導致的溝通障礙,需要請專門的翻譯人員,如果移工數量少,人事成本會提高。

營造單價貴一倍 小型建案腹背受敵

問:缺工致營建成本續漲,如何影響營造業?

答:將來市場機制會自然把小型建案淘汰掉,因為基地面積100坪的建案,跟基地300坪的建案,發包營造單價可能會差到將近一倍。假設在台北市有個基地不到100坪的案子,營造單價可能將近40萬元,反觀大型建案的營造單價,大概是25到30萬元。

小型建案不僅每坪興建成本較高,產品規劃及社區可提供的軟性服務也受限,加上售價比大型建案低,小型建案可說是腹背受敵,根本沒有辦法存活。市場的現實狀況就是這樣,大者恆大,小者一定會被滅了。

這是很現實的問題,將來中小型的建商跟營造廠,可能都沒辦法存活,因為他們取得勞工有問題,取得原料也有問題,再加上碳費開徵將影響營造成本,在這樣的減碳聲浪中,一般的中小型廠商可能真的都會被淘汰掉。

胡偉良以跨領域學術背景優勢,成功整合北市多個老屋重建案。

碳費將開徵 營造業者剉咧等

問:面對台灣開徵碳費,營造業者如何調整經營策略?

答:前一波政府頻繁打房,房價卻降不下來,我認為碳費將開徵是影響因素之一。因為碳費首波課徵對象是高污染、高耗能的產業,包括混凝土、水泥還有鋼筋等,剛好都是營造最主要的原物料,建設公司跟營造業者都剉咧等,因為價格上漲的幅度很難預期,大家都沒有把握將來房屋造價多少。固然政府打房使市場需求變少,建案降價可以順銷,但建商又擔心,萬一碳費讓營造成本上漲,他是不是完蛋了?

現在的市場已經跟以前不一樣了,你不能蒙頭打仗,而是一定要有策略。接下來,業者要提升產品標準,跟以前的產品做出區隔,也就是說將來的產品會越來越優,因為新推出的產品不升級、沒做出差異的話,沒辦法跟前期生產成本較低的產品競爭。我覺得市場生態就是這樣,這是沒辦法的事情。

業界大者恆大、小者不能生存的趨勢改變不了,做為營造業者,一定要想辦法做得很大或做得很好。如果沒有辦法做到大型營造廠,就要往你有特色的地方發展,做品牌或做一家很專精的營造廠,發展出獨特的競爭優勢。

我國碳費費率未公布,導致業者難以預估未來房屋造價漲幅。

營造廠施工品質 二面向可評估

問:高營造成本時代下,消費者如何選擇高品質建案?

答:要選擇品質好的建案,基本上看業者品牌是最簡單的,品牌代表二件事,一是建築品質出狀況的機率比較低,二是建案變成爛尾樓的機率比較低。尤其現在是一個過渡期,消費者購屋要很小心,因為貪便宜選的業者,將來可能活不下去,讓消費者接到爛尾樓,或者是業者為了把建案蓋出來,採用有問題的建材,對住戶來說很危險。

另外,從工地的清潔衛生,也可以看出這家營造廠的施工品質,因為當業者連工地的清潔、衛生都做得很好,很容易也有顧到品質。相對的,工地髒亂不僅影響施工品質,也會影響到施工安全。你試想,如果工地又髒又亂,連安全都沒有顧好,業者又怎麼有辦法顧及品質?

胡偉良指出,鄰損相關法規會造成營造間接成本大幅上漲。

自住購屋族當道 營造業迎三變化

問:綜觀營造業發展趨勢,你會選擇哪三個關鍵字?

答:安全、品質、售後服務。

第一個就是安全,現在各地方政府更加重視建築工程損鄰,並訂定相關規定防範,尤以台北市的規定最嚴苛。我看過一間營造廠,從工地開挖就受到鄰居抗議等種種阻撓,所以我敢跟你保證,將來敢承攬台北市工程的營造廠會越來越少。此外,鄰損相關法規會造成營造間接成本大幅上漲,加上前述人工缺乏、原料上漲等問題,將來台北市的營造成本會再上漲。如果你期待台北市房價會下降,我跟你講絕對不可能。

第二個是品質,以前消費者買房多從投資、投機的角度出發,買房只求未來會升值,對品質沒有很重視,但現在市場已轉向自住市場,消費者購屋是要自己住,不是以增值為唯一目的,當然會對建築品質更加要求,品質不佳的建案,很自然就被市場淘汰掉了。換句話說,將來台灣購屋族會慢慢從價格導向轉成價值導向,變成更注重品質而不是價格。

第三是消費者會越來越重視的售後服務,以前人家說房屋保固期屆滿,問題就開始出現,那時候業者可能已經不存在,或者很少做到售後服務,但以後不一樣了,售後服務會越來越重要,畢竟現在房子這麼貴,大家買了房子也都希望住的安心,很多問題你要設法幫消費者解決。

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2024趨勢論壇 代銷篇》龍建人:數位是武器,溫度及永續是核心

文/陳曼羚 攝影/羅劍明

#數位行銷 #永續 #溫度

科技創新的時代,數位行銷已成為房地產市場提升競爭力的重要利器,不僅為建商及代銷擴大傳播範圍,透過數據、視覺化呈現及互動體驗,為購屋者提供更深入、全面的資訊。

台中房市近年表現亮眼,根據地政局統計,2016年至2022年建物買賣移轉棟數均逐年增加的直轄市僅有台中市。此外,受政府打炒房及升息等影響,2022年全台買賣移轉棟數呈現衰退,六都中僅台中市不但正成長,且創近九年新高;2023年台中市全年移轉棟數雖略下滑,但12月單月量能創近二年新高,月增32%為六都之冠。可見即使房市寒冬,台中建商及代銷仍能有效掌握市場脈動與消費者特性,繳出漂亮成績單。

甫卸下第七屆台中市不動產代銷公會理事的萬淂富事業總經理龍建人,曾擔任全國第一座勞工住宅、南投921重建項目及台中市單元二重劃區的經理人,豐富經驗深獲業界肯定。龍建人職涯早期為土地代書,藉其對不動產的敏銳觀察與執行力,逐步轉向不動產代銷業,縱橫房地產市場逾40年,展現出關於不動產全方位行銷、房產開發、市場分析等的卓越能力。

《住展雜誌》特別採訪龍建人,與他深入探討在房地產市場中,數位行銷如何協助購屋者決策,以及未來不動產代銷業的趨勢。從影音媒體的興起、社交媒體的角色,到代銷的社會責任與永續經營,龍建人將解析未來房地產行銷生態的變與不變,並提出三大關鍵。

建商與代銷共同贊助自閉症畫家的展覽,透過數位行銷,支持公益、提升品牌形象。

品牌、內容 數位行銷雙核心

住展雜誌問(以下簡稱問):在當今房地產市場中,您認為數位轉型的趨勢如何改變消費者的購屋行為?

龍建人回答(以下簡稱答):代銷是南征北討的戰士,我們在各個建案上直接面對購屋者,建案銷售是我們的任務,而數位工具則是代銷戰士的最新武器。

數位行銷的浪潮已席捲房地產市場,這不僅僅是一種趨勢,更已成為深刻的改變。隨著人們對數位生活方式的接受,數位行銷透過各種工具,例如社交媒體、社群平台及影音網站等,為購屋者提供更全面、深入的資訊,影響著他們的決策過程。這種改變也反應在購屋者的行為模式中,除了傳統報紙、路邊帆布廣告外,民眾也藉數位平台搜索、比較和評估各個建案。

問:近年短影音形成風潮,代銷的行銷策略是否會產生影響?

答:目前短影音是市場上的行銷亮點,它確實能迅速抓住消費者的眼球,然而效果往往是短暫的。若要讓影音行銷能產生後續延伸效益,特別是提高詢問度及成交率,必須思考影音行銷的核心宗旨。

影音行銷對代銷而言是項輔助工具,不是成功的唯一要素。若一個建案在拍攝完影片後無法持續經營,其效果通常會是短暫的,因為成功的銷售模式需要在考慮短期效果的同時,關注品牌形象的長期經營。

因此,雖然短影音蔚為風潮,長期的品牌經營與持續產出有深度的內容,是實現數位行銷成功的不二法門。對代銷而言,將品牌形象與建案特色結合,並透過多元方式持續吸引目標受眾,在製作影音內容的同時,深度思考如何結合品牌定位,才可實現在數位市場的長遠影響力。

數位為利器 「傳統」不可缺

問:數位行銷未來可能全面取代傳統行銷嗎?

答:儘管數位行銷提供更快速、廣泛的傳播效果,可觸及更多潛在受眾,讓民眾不受地區及時間限制,能夠輕鬆地瀏覽和比較不同的建案,然而傳統行銷仍是不可或缺的模式,這是代銷面對數位浪潮變革的第一個關鍵。

因為房地產具較強的區域特性,一般購屋者都是鎖定特定區域後,再針對個別建案做比較及選擇。而房地產的市場特性和需求在每個地區都大相逕庭,不同地區的區域文化、生活型態、薪資水準等等都會影響購屋者對房地產的需求和偏好,透過深入了解當地市場特性和競爭狀況,代銷業者能夠制定更精確的行銷策略。

而傳統行銷方式通常更能夠貼近當地居民的生活,透過電視、廣播、傳單、戶外看板、現場活動等方式,建立與當地的密切連結,可更有效地吸引目標客戶。

龍建人認為溫度是房產的重要關鍵之一,他特別珍惜每年與家族的春節聚會。(圖:龍建人臉書)

參與建案全程規劃 創造三贏局面

問:代銷是購屋者與建商間的橋梁,未來這樣的定位是否會改變?

答:建案順利銷售的關鍵不僅僅是後期的銷售實力,更在於前期的精準規劃。產品規劃與定位的正確與否直接影響後續銷售成績的好壞。目前多數的代銷業者僅限於協助業主銷售建案,然而,代銷的價值在於實際接觸現場,深刻了解購屋者的需求,因此從建商選址、購地到建案規劃的初期,代銷的參與至關重要。

當代銷深入參與建案的整個生命週期,透過將實際銷售經驗和市場洞察回饋給建商,促使建商推出更符合特定受眾需求的建案,可創造購屋者、建商及代銷的三贏局面。目前擁有這種全方位能力的銷售團隊相對少見,但這將是未來代銷業發展的重要趨勢。

以「永續」為出發點 體現在地化精神

問:在ESG潮流下,代銷公司如何看待企業的社會責任?

答:「永續」是代銷業在未來銷售過程中應特別著重的第二個關鍵。近年來,數位轉型成為建商及代銷業者關注的焦點。然而,在這場數位風潮中,我們不能忽視企業的社會責任及永續、在地化的價值。因為每宗建案都是一個家,而家的概念不僅僅是建築物,更應該是社區的一部分,是永續及在地化的體現。

永續是一個具體而長期的概念,意味著不論是建案規劃或行銷階段,都要充分考慮當地的環境、社會和經濟特點,例如將建築融入當地風土特色、選用注重生態環保的建材與設計,並積極參與社區活動、支持在地商家等,透過在地化的經營,協助推動當地發展,不僅能提升建案的價值,更能體現企業對環境、社區的責任和承諾。

我認為,代銷的任務不應僅限於單宗建案的銷售活動,在未來的不動產市場競爭中,貫徹永續經營的價值與理念將成為吸引潛在購屋者的重要因素,並為房地產產業帶來更穩健、可持續的發展。

建案行銷規劃體現永續精神,例如與在地小農合作市集活動、可提升品牌形象與曝光度,也落實社會責任。(圖:龍建人提供)

以家為核心 在銷售中注入「溫度」

問:請您進一步談談代銷公司如何透過行銷模式,協助建商落實永續經營及社會責任?

答:一般來說,在建案銷售過程中,代銷透過數位工具建立行銷平台,並透過社交媒體和網站等數位行銷工具宣傳及展示建案特色,協助建商形塑正面的品牌形象。此外,代銷也協助建商找到與特定受眾互動的契機,使活動更具吸引力。

例如,有代銷業者與建商共同贊助自閉症畫家的展覽,並透過數位方式進行宣傳,這不僅是對公益事業的支持,也將品牌形象與正面價值觀結合在一起,大幅提升品牌形象,在提高曝光度的同時,也實現對社會的回饋。

至於如何進一步協助建商落實永續經營與社會責任,就是不動產代銷未來趨勢的第三個核心關鍵,也就是銷售中注入溫度。因為談到銷售,大家往往連結到理性的決策考量,透過在行銷過程中增加溫度與情感氛圍,建立與購屋者之間更深度的聯繫,則可以讓建案更具吸引力,也落實永續理念。

舉例來說,有代銷業者與在地青農合作,透過賞屋民眾可獲贈本地白米等方式,實現對在地農業與青年就業的支持。這樣的行銷方式不僅只是投入公益,更展現企業對土地的愛與關懷,是更有溫度並令人感佩的行銷理念。

土地是建築的根基,更是家的起點,永續是對人與土地之愛的展現。在急於追求國際認可之際,我們更應回歸腳下這片土地,讓購屋者透過代銷及建案,切實感受到這份愛凝結在每一塊磚瓦、每一根樑柱間。這不僅是一種對家園的回歸,更是對生活底蘊的珍視。

2024房產大趨勢 解密7產業 26關鍵字
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➡️ 建商篇:市場趨勢變化莫測(鍾文欽 君邑建設董事長)
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2024趨勢論壇 建商篇》鍾文欽:換個角度看,市場趨穩健

文/施絢傑 攝影/羅劍明

#打房不鬆手 #持續調控 #房價難降 #房價續漲

國內外政經情勢加上其他不可預期因素,使得這幾年國內不動產市場變化莫測。如今新一年度展開,台灣又剛選出新領導人,未來市場依然面臨眾多變數。

經濟市場之難測,從近年台灣房市便可見一二;經歷大疫三年、總統選舉等變數,即便看衰者眾,國內房地產市場卻未見慘淡。

其中,桃園市自去年下半年起,實登揭露交易量已連續5個月(7至11月)居七都之冠,這也不禁讓人好奇,在地業者究竟如何做到逆風高飛。

因此,《住展雜誌》專訪在大桃園耕耘20年,曾於2018年榮獲建築金獅獎的君邑建設董事長鍾文欽,希望透過他多年累積的經驗與觀察,解析最新房地產趨勢。

而今年各界最關注及關心的重點,一是新政府上台後的政策方向,二則當然還是房價。鍾文欽歸納認為,對於不動產市場,新政府應會維持原先的調控方向;至於房價,則還是會持續上漲。

桃園房市交易熱絡,自去年下半年起,實登揭露交易量已連續5個月(7至11月)居七都之冠,圖為桃園高鐵機捷百貨廣場。

住展雜誌問(以下簡稱問):鍾董經常出國考察各地不動產市場;那麼,您又怎麼看最近幾年國內的房地產市場?

鍾文欽答(以下簡稱答):近年無論台灣本地或國外,市場真的都是變化迅速、難以預測。新冠肺炎疫情影響是在預期中,但一切很快恢復,則是多數人意料之外;去年更是如此,一般咸信選舉會對國內市場造成影響,但實際程度則遠低於預期,這和過往累積的經驗大不相同。

此外,去年初中央推動平均地權條例修訂,下半年又拋出囤房稅2.0,也的確造成市場一度瀰漫觀望氣氛、買氣遲滯。但同樣地,想必沒人能料到,第三季後買氣突圍而出,靠的還是政策,那就是新版青年安心成家專案。

以上這些狀況及變化,再次驗證一個不變的市場真理:那就是,永遠不斷在變。展望今年,應該也不會脫離這樣的定律。

君邑董座鍾文欽認為,至少今年內,央行仍將持續調控、緊縮融資,不會鬆綁。(圖為中央銀行)

問:多數人關注的還是房價。您認為今年台灣的房價,會有什麼趨勢或變化?

答:前年初爆發的俄烏戰爭為首的國際變局,造成全球原物料上漲,導致缺料問題更加嚴重,這也是先前難以預料的變數;加上國內營造業長期存在缺工問題,一般認知,這是造成最近幾年國內房價再度飆升的重點因素。

另外,國內人口雖然總數減少,還有不可逆的少子、高齡化,但卻也因為人口集中居住在都會區,且都市土地原本就有限、整合又不易,因此即便今年原物料通膨壓力有望稍微緩和,但短期內國內房價還是難降。

更不能忽略的,還有新的相關法規,產生新的成本壓力;如淨零排碳、頂樓加設太陽能板、樓地板隔音新規等等。我們目前針對新的內嵌式樓地板隔音工法進行測試,觀察長期是否造成結構性影響。而這些步驟不僅需要時間,也代表更多的成本投入。

不過反過來說,未來要再出現前一、兩年的驚人漲勢,也不容易;畢竟國人一般薪資水平並沒有同步等量增加,房價所得比持續攀高,政府必將持續視為施政重點,相關調控不會鬆手;之前一些漲勢太大、太快的區域,不排除會浮現下修壓力。

問:承上,鍾董看好哪些區域的未來發展?

答:桃園市既是最年輕的直轄市,也是北台灣輕移民首選區,因此像中路、小檜溪重劃區,都持續看好。大中壢機捷A20重劃區及龍岡運動園區兩案,也潛力十足,原因都和軌道建設(機場捷運)有關;前者已啟動,首發推案也造成轟動,後者開發速度稍晚,但周邊原本就有不錯發展、機能完備,又有捷運延伸案規劃中,未來發展應該更好。

用相同的條件篩選,像是新泰塭仔圳重劃區及新店央北二期(編者按:應為十四張重劃區),也都是有捷運條件,且附近就是發展成熟、機能完整區域,將會是大台北地區房市未來幾年最有看頭的區段。

再回到大桃園地區,目前受到最多關注和討論的,當然是號稱台灣都計史上最大區段徵收案的「航空城計畫」;喊了好久,這幾年終於已有進度,區內及周邊土(農)地交易也轉趨熱絡、價格扶搖直上。不過畢竟開發面積頗大,未來變數還是不小。

塭仔圳-鄰近機能條件完整的新莊,加上又有機場捷運貫穿,讓鍾文欽看好新北塭仔圳重劃區(如圖)的發展潛力。

問:最後,請鍾董就深耕房市多年的經驗,預測龍年房市的可能走勢。

答:個人預期是,選後半年內,基於已無選票壓力,新政府暫時不會有什麼新作為或變革(編者按:520賴清德就職前仍為小英政府主政),開發商可望稍微休養生息,市場不會有太大波動。

中長期來看,基於房價居高不下、住房負擔沉重,新政府還是會繼續打房(維持原本政策基調),繼續限縮融資,打擊預售市場及短線炒作;尤其還有國際地緣政治,特別是兩岸關係,也是未來幾年內無法忽略的重大變數。因此即便利率仍處低檔,建商的經營環境、條件,還是相當嚴峻,對投資買盤也還是造成影響。

但換個角度看,這也是讓市場趨於健康的做法;就像對岸,這一、兩年房地產業經營告急,便引發整體金融體系甚至經濟危機,但這樣的狀況在台灣幾乎不可能發生,就因為政府這些年針對市場風險持續作出調控。

如此前提下,個人認為,今年房市將會是自用目的為主的格局;建議開發同業的推案模式或可稍稍調整,步調稍微放緩,或純預售改成邊建邊售,總的來說就是穩健經營。

君邑建設董座鍾文欽接受《住展》專訪時直指,今年房價仍將續漲,不過幅度應該不會像前兩年那麼大。

經常出國考察取經,加上對品質要求甚嚴,鍾文欽領導的君邑團隊,在大桃園代表作品不少,外觀則以古典歐風著稱。

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2024趨勢論壇 住展前言》不動產業面臨多重挑戰 賴清德:誰能超前部署就是贏家

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「台糖沙崙智慧綠能園區」採BIM、預鑄工法、光電屋頂、循環建築等永續概念興建。圖/九典聯合建築師事務所提供
人才短缺、工料不足、高齡社會、淨零減碳、永續發展等挑戰正加速來襲,不動產業面臨創新變革的關鍵時刻,本期《住展雜誌》將深入解析居住領域七大議題的趨勢關鍵,助讀者掌握潮流、布局未來。

文/陳曼羚、成采錡 攝影/羅劍明

台灣建築業正面臨著多重挑戰,包括人才短缺及原料供應不足等,促使產官學界尋求更具創新性的解決方案,推動營建數位轉型,如預鑄工法、BIM(建築資訊模型),建築業轉型浪潮洶湧來襲。

部署淨零轉型 搶致勝先機

賴清德表示,未來新建築若能結合綠能與儲能系統,將可加快能源轉型步調。圖/賴清德臉書

永續發展也是建築業當前面臨的重要挑戰。隨著全球氣候變遷,淨零碳排及能源轉型成為國際社會共同努力的目標,總統蔡英文曾表示,「政府會傾全力整合各界量能投入淨零轉型的工作」。

即將接任第16任總統的副總統賴清德,近年針對淨零轉型的趨勢也曾數度發表談話。賴清德在出席第23屆國家建築金質獎時強調,「建築業是各行各業的火車頭產業,從建築方面開始導入創新、節能工法、建材與設備,將對相關產業發揮示範作用。」

他認為,未來新建築若能結合綠能與儲能系統,將可加快能源轉型步調,「就像防疫一樣,誰能夠超前部署、迅速回應,誰就是未來的贏家。」其在國政願景記者會中宣示當選總統後將持續進行2050年淨零轉型目標,更提出「淨零轉型五大策略」,推動健康節能綠建築為重點政策之一。

智慧綠建材 加速永續循環

永續發展、淨零建築的趨勢,將深刻影響未來不動產業的運作模式,其中,減碳建材的研發與運用至關重要。未來建物的興建,勢必需與智慧科技、新興綠建材等領域緊密結合,對此,行政院長陳建仁在第35屆台北國際建築建材展中表示,「建築材料是政府落實淨零轉型過程中相當重要的關鍵領域」,打造具競爭力、循環永續的建材產業,引導產業綠色轉型是政府未來持續努力的方向,也是相關產業面臨的重大趨勢。

迎高齡社會 打造全齡住宅

高齡化社會來臨,也是居住領域面臨的挑戰,內政部長林右昌在國土管理署揭牌典禮上提到,「住宅規劃需要更細膩的設計,以符合民眾的各種需求,」針對住宅的未來設計,如何規劃室內空間及運用新興科技,打造一個智慧、便利且安全的居住環境,將推動不動產業者更進一步思考未來生活的樣貌,以滿足民眾對居住品質的更高要求。

王榮進期許,未來能與產學研各界攜手密切合作,樹立淨零永續智慧綠建築的新典範。圖/內政部建築研究所

產學研合作 樹立建築新典範

建築轉型勢在必行,內政部建築研究所所長王榮進向《住展雜誌》表示:「為達成淨零建築發展目標,打造永續智慧的宜居生活環境,建築研究所持續推動落實節能減碳的綠建築及運用智慧科技,打造安全、安心、便利的智慧建築,同時積極推動建築能效標示制度等措施,提升建築能源效率,促進建築淨零轉型,達成淨零永續、節能減碳目的。」

王榮進也提到,期許未來能與產學研各界攜手密切合作,除邁向淨零建築發展外,同時達到促進居住環境改善,提升永續安居品質的目標,並進一步樹立淨零永續智慧綠建築的新典範。

七大議題 掌握房產趨勢

《住展雜誌》透過專業分析和獨到見解,以29頁篇幅揭示居住七大議題的挑戰和機會,全面解析2024年的不動產趨勢關鍵字,助購屋者精準掌握趨勢脈動。

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新竹市2023公共建設招商掛零 市府喊冤:今年至少有3案

文/陳曼羚

財政部近日公布2023年各地方政府公共建設招商成果,2022年非6都的招商王新竹市,去年不論是依促參法或其他法令辦理,全年案件數均掛零。新竹市政府喊冤表示,竹市規模較小,多數案件採委託經營方式,可免除至少1年至1年半的促參辦理時間。

新竹市政府指出,根據財政部統計,2023年度全台非6都外的16縣市中,無促參簽約案的縣市共有9縣市,由於新竹市規模較小,可採促參的公有房地或業務事項不多。

此外,辦理促參案件從啟案、可行性評估、先期規劃、招商、甄審到簽約等階段,至少需歷時1年至1年半,因此許多小案件採市有財產委託經營方式,免除促參的可行性評估及先期規劃等程序。

新竹市財政處說明,去年至今的公共建設,包括身心障礙者就業綜合大樓1樓、新竹轉運站、日照中心及停車場、路邊智慧車柱等案,因規模較小,故未採取促參方式辦理,大多由市有財產委託經營及委外方式辦理。不過,今年度已預計辦理海軍六燃廠新竹支廠、藝文高地地上權、中央段都更案等招商。

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地下停車位也要繳房屋稅 這「3情形」可免徵

文/陳曼羚

不少民眾認為地下車位都可以免徵房屋稅,但是財稅局表示,只要是附著於土地的房屋及增加其使用價值的建物,均屬房屋稅課徵範圍,地下車位也不例外。不過車位使用情形按自用、出租或營業收費,分別以不同稅率課徵或免徵房屋稅。

免徵3情形:無收費、無出租、無營業用

台南市財稅局說明,地下停車場供停放車輛,如果「無收費」、「無出租」,或是由所有權人按月分攤水電、清潔、維護費而「無營業」者,免徵房屋稅;反之,如有收費、出租或供營業使用的地下停車位,則按非住家非營業用(即非住營用)稅率課徵房屋稅。

財稅局舉例說明,地下停車位若是個人自行停車、營利事業供所屬車輛或無償供員工停車使用,則免徵房屋稅;此外,屋主將主建物與車位併同出租給承租人自用,則地下停車位也免徵房屋稅。

不過,如果承租人單獨將車位另外轉租給其他人,則應課徵非住營用稅率;若是按車以計時或次等方式收費、出租或因營利事業本身業務需要所設置且與營業具有不可分離的地下停車位,也需按非住營用稅率課徵。

財稅局提醒,民眾購買地下車位時,應注意使用方式,把握免徵三原則「無收費、無出租、無營業用」,以保障自身租稅權益。

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基隆市稅務局:公設應按「這項稅率」分攤計課房屋稅
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重劃區建案多 賞屋心得大聲說

文/陳曼羚

三重區 川森
三重區 森一

朱先生 五十二歲 工程業

我目前與家人同住在新北市新莊福海街的公寓,為了給家人更好的居住品質,最近準備換屋,希望能在生活機能豐富的區段挑到理想新居,好方便家人日常採買,此外,建案若具備基本的耐震功能,並有優秀的隔音效果,我會優先考慮購買。

透過瀏覽《住展雜誌》建案介紹, 首先到新北市三重的大阪開發建設『川森』參觀,銷售人員邱先生推薦我們三樓約29坪的二房產品,總價約2000萬元(含車位),換算每坪約68.96萬元(含車位)。

接著我去旁邊同建商推出的『森一』 參觀,同樣由邱先生介紹,他推薦六樓約40坪的三房產品,總價約2724萬元(不含車位),換算每坪約68.1萬元(不含車位)。建案都位在二重重劃區內,周邊生活機能還不完整,因此都不考慮購買。

蘆竹區 合遠森格
蘆竹區 大華菁耕

江小姐 二十九歲 業務

我目前住在新北市新莊昌隆街的電梯大廈,雖然目前尚未準備買房,不過想多了解市場狀況,所以近期開始賞屋。我認為綠能是未來趨勢,日後購屋的話,會優先選擇屋頂裝設太陽能板的建案。

看到廣告介紹後,我到桃園蘆竹A10新鼻段的合遠建設『合遠森格』參觀, 銷售人員陳先生推薦八樓A3 戶約33坪的戶別,總價約1200萬元(不含車位),換算每坪約36.36萬元(不含車位)。參觀過程中,覺得銷售人員態度認真、介紹仔細,建案選用的建材也不錯,像是有附新風機。

接著我到同區段的大華建設『大華菁耕』參觀,建案接待中心設計十分氣派,銷售人員林小姐介紹12樓B1戶約28坪的二房產品,總價約1204萬元(不含車位),換算每坪約43萬元。

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淡北道路動工 新北推「這措施」度過交通黑暗期

文/陳曼羚

有淡水「救命道路」之稱的淡北道路,計畫推動至今已逾28年,2日舉辦動土典禮,新北市政府表示,預計2029年完工通車,完成北海岸交通的最後一塊拚圖,屆時可串聯淡海新市鎮及北士科。至於民眾擔心施工期間反造成交通更加壅塞,新工處強調,已協調北捷及公車業者視情況加開班次。

新北市政府說明,淡北道路全長5.45公里,規劃為雙向4車道串連新北市與台北市,將以分流方式增設路廊,提升道路容量與運輸效率,並透過環境的改造、大眾運輸導向與智慧交通管理等策略,增加區域交通服務效能,未來可串聯淡海新市鎮及北投士林科學園區。

新北市政府進一步指出,淡北道路是健全北海岸交通的最後一塊拚圖,3項淡水重要交通建設,包括已通車的淡海輕軌綠山線、施工中的淡江大橋,及甫開工的淡北道路未來將結合台北港,串聯淡水、八里、林口地區,成為北台灣海陸重鎮,進而發展智慧製造及物流中心,提升周邊產業加值。

另外,淡海輕軌藍海線二期修正建設計畫目前在中央審議,核定後可完善淡海輕軌路網。當交通建設逐漸到位,未來淡海新市鎮二期將帶動產業進駐,再加上淡海安居、淡金安居社會住宅的推動,淡水在地民眾可在地就業、就學及就養。

新工處長王益翔說明,淡北道路今年1月起進行路權範圍內清除、整地、圍籬架設等作業,接下來將先施作新北市路段及淡水河側平面道路,之後往南施作台北市路段,兩市兩端進出口匝道完成後開放通車。至於民眾擔心施工期間影響交通,已協調北捷公司及公車業者視情況加開班次。

延伸閱讀:
「淡北道路」真的開工了! 淡水購屋客動起來
淡水人口邁向20萬大關 !淡北道路1月動工
呼應淨零趨勢 新北八里行政中心 取得黃金級綠建築

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夫妻共有房地忘做「這件事」 地價稅差很大

文/陳曼羚

不少夫妻婚後買房登記為共同持有,各自持有土地及房屋的一半所有權,但有民眾不解,自己與太太共同持有自用住宅用地,並提出申請按自用住宅用地稅率(2‰)課徵地價稅,但為何兩人繳納的地價稅不同?稅務局指出,自用優惠稅率需土地所有權人個別申請,不因共有而自動適用。

屏東縣政府稅務局表示,符合自用住宅用地可享2‰優惠稅率,「土地所有權人」需於每年9月22日前提出申請,逾期申請者,自次年開始適用。

地價稅優惠稅率 需個別申請

稅務局進一步說明,由於民眾購買的房地是夫妻各擁有一半的所有權,因此「夫妻雙方」都是土地所有權人,2人都要提出申請,經核淮後全部土地才可以適用自用住宅用地優惠稅率。

如果夫或妻一方提出申請,則僅申請人的持分土地可適用地價稅優惠稅率,未提出申請的一方無法適用自用住宅用地稅率,則仍維持按一般用地稅率課徵,不會因為是同一筆土地,已辦竣戶籍登記,就自動適用自用住宅用地稅率。  

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《桃園》藝文特區 VS 青埔特區

一邊是桃園老牌豪宅聚落——藝文特區,機能成熟、商家林立,文化設施齊備,生活便利度無可取代;

另一邊是新興國際門面——青埔特區,高鐵、捷運、購物中心全到位,未來話題十足,發展潛力爆棚。

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藝文特區:機能成熟、文化底蘊深厚
青埔特區:交通國門、潛力無限

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蘆竹銷量趨高 A10重劃區成領頭羊

機捷A10站
機捷A10站

文/住展雜誌

實登揭露預售案迄今,桃園蘆竹區每年預售銷量都在成長,其中銷況屬熱的A10重劃區,從去年下半年開始,每月成交皆來到百戶,能有如此的順銷反應,一方面TPASS功不可沒,另一方面新青安貸款方案也是一大助力,加上與林口、A7重劃區比價效益都有所帶動A10重劃區區域房市。

目前A10重劃區不乏雙北買盤,尤其是在中山高、機捷沿線,像是來自三重、新莊、泰山等地,自用、投資、置產型客戶都有,投資置產比例稍多。

心航棧2 接待中心

瞄準置產客 業者推雙套房產品

有鑑於投資、置產客逐漸成長,業者推出雙套房格局,比方說於11月進駐、12月公開的「心航棧2」就為此規劃,其位山鼻二路,距捷運約315公尺,規劃21~22坪,皆雙套房設計,強調搭配有代租代管服務,目前36.7萬/坪起,採不二價銷售,由於此案產品稀有,現場表示有前期舊客戶加購狀況,銷售反應頗佳。

除新案外,其於稍早推出的「大華菁耕」、「新潤麗蒔」、「佳陞豐景」、「合雄心之丘」、「松綠翫」銷況都不差,每週約有2~6戶不等的銷量,其中2房單位去化佔大宗,3房次之,4房及事務所相對慢一些。

新潤麗蒔 結構體

系列案接續釋出 價位挑戰4字頭

當地還有系列建案的推案型態,像是「佳陞豐景」的第二期、「皇普山鼻二路案」,後續另有芳彬系列案第三期、「寶佳峰匯」二期,其中芳彬系列案已有形象廣告釋出,有機會在3~4月推出,案場表示價位有望上看4字頭。

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1/27-2/2 一週不動產大事

文/陳曼羚

  • 2023年不動產移轉 買賣為近5年新低 繼承創新高

受高房價、少子化趨勢影響,全國去年買賣移轉棟數30.7萬棟,創近5年新低;繼承移轉為7.7萬棟、年增9.4%,創歷史新高。

  • 6都1月房市移轉 年增高達98%

共24,999棟,月增5.3%、年增98.2%,創22個月以來新高。其中,新北市5,780棟、年增122.7%最高。

  • 北捷劍南路站複合式大樓 大直將成北市新核心

規劃興建地上22層多目標大樓,並設空橋連接商場,預計2029年完工。

  • 「台北天空塔」爆掏空疑雲 恐成爛尾樓?

高度僅次於台北101的「台北天空塔The Sky Taipei」原定今年底完工,近日爆出遭經營高層掏空逾10億元,檢調已介入調查。開發商碩河公司聲明營運正常,興建工程正進行中。

  • 捷運三鶯線3.7萬坪捷運開發案 估引資77億

台北大學站及媽祖田站2站招商,規劃興建總樓地板面積共約3.7萬坪的捷運開發大樓,投資金額達77億元,說明會吸引數家知名建商及投資人參加。

  • 基隆捷運綜規獲核定 拚2033年完工

總經費約697億元,路線橫跨北北基,新北市將接手基本設計,預計今年底完成。基市府爭取第2階段可行性評估經費,研議延伸路線至基隆港市區。

  • 竹北房市添利多 聯發科新竹高鐵大樓開工

預計投入90億元,興建17層樓的辦公大樓,3千名研發人員將進駐,預計2027年落成。 

  • 台中捷運藍線、綠線延伸  雙獲政院核定

藍線路線為台中港至台中市區,呈東西向,總經費1,615億元,預定10年後通車。綠線規畫延伸至大坑、彰化,總經費約356億元,完工後將促中部城鄉發展。

  • 台中7期百億土地 重啟地上權招商

位台中精華地段,總面積達5千坪,預估土地總市值破百億元,將重啟招商,權利金底價35.87億元。

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北市推預售屋交易「5大服務」 促履約安全

文/陳曼羚

為優化預售屋交易管理、加強不動產交易安全,台北市地政局推出5項新服務,包括嚴查契約履保機制、網站導流銀行信託專區、 懶人包知識導讀、建立履保資訊專區、納管預售地上權宅等5項創新服務,以降低預售屋履約風險,保障消費權益。

嚴查契約履保機制  

為確保預售屋交易安全,地政局受理建案買賣定型化契約備查時,將強化檢查契約是否明確揭示履約擔保機制,並按規定提供證明文件。

對於不動產開發信託、價金信託或價金返還的保證,除要求契約應載明承作銀行外,若發現契約所指定的銀行匯款帳戶非不動產信託專戶,將要求將信託專戶做為消費者匯款帳戶,以確保預售屋價金確實繳入信託專戶,避免違規挪用。

信託專區網站導流  

「台北地政找房+」整合台北市已備查預售建案的銷售資訊、紅單、契約及履約擔保機制,並針對履約擔保機制採不動產開發信託、價金信託或價金返還保證的建案,提供承作銀行信託專區的網站導流服務,方便購屋者查詢各建案履約擔保機制資訊,包含銀行公布財務異常可能影響履約的警訊等,以降低交易風險。

懶人包知識導讀

地政局提供「預售屋履保5保庇」懶人包,利用圖文解說,協助想購買預售屋的市民朋友,購屋簽約前掌握各種履約擔保機制及權益保障重點,並列出優缺點比較,減少買賣雙方的誤解與消費爭議。

資訊專區掌握施工進度

為協助民眾掌握建案履約施工情形,另提供台北市建管業務E辦網-施工進度案件查詢連結,民眾僅需輸入建造執照號碼,即可檢視建案施工進度。

納管預售地上權宅  

台北市地政局定期每雙週透過廣告查核,稽查預售建案是否為地上權住宅;並與國產署及北市財政局等機關合作,從公有非公用土地招商案,納管預售地上權宅建案。

此外,地政局也與法務局合作,檢視查核預售地上權宅買賣定型化契約,若發現契約條款有顯失公平、不利消費者的地方,立即通知業者改善,屆期不改善,即發布消費警訊。倘建案契約未按規定採行履約擔保,經限期改正而不改正,將依規按次處2萬元至10萬元罰鍰。

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楊頭高架啟動!『安心置地』看好楊梅交通潛力

自五楊高架完工通車以來,國道1號臺北至桃園路段已恢復便捷快速之運輸功能。因應新竹生活圈擴大發展,交通部高公局爰自107年辦理「國道1號五楊高架延伸至苗栗頭份可行性研究」,研究成果陳奉行政院核定後,接續進行工程規劃。並於112年底由國發會通過「國道1號楊梅至頭份段拓寬工程」建設計劃案,預計可轉移平面主線30%以上交通量,大幅提升國道1號楊梅至頭份路段服務水準,並擴大五楊高架道路服務績效。

圖片來源:五楊南延計畫圖(高公局)

路線自五楊高架終點起至湖口路段採路堤方式拓寬,跨越國道1號後之湖口營區路段以隧道方式布設,出湖口營區至新竹系統多以高架方式布設,新竹系統以南採路堤方式拓寬,經採隧道截彎取直後,分向主線長度各約36公里。建設總經費約1,314億元,預計於121年8月底完工,全案陳報行政院核定後,即可準備動工。

圖片來源:五楊高架校前交流道

『安心置地』營建團隊長期深耕大台北地區與桃園、新竹等區域的土地開發、建築規劃、工程營造等領域。公司經營理念源於『三安』目標,秉持著『安全、安居、安心』的初衷,替客戶精心規劃並打造安全舒適的質感建築。『安心置地』營建團隊近期將推出的楊梅區精品建案,距離楊梅校前交流道僅約250米,擁有開闊視野,優質居住與教育環境,即將推出敬請期待!

新北1月房市交易數據出爐 最後一名落「這區」

文/陳曼羚

新北市最新房市交易數據出爐,新北市地政局公布今(2024)年1月房市交易移轉棟數總計5,780棟,較2023年12月減少48棟,減少幅度0.8%。其中,淡水區月減327棟,減幅達30%,交易明顯量縮。

地政局表示,交易移轉棟(戶)數以淡水區、新店區、林口區減少較多,與去年12月相較,分別減少327棟、141棟、123棟,減幅分別為30.4%、24.3%、30.5%。地政局分析,主要與1月新成屋及中古屋移轉棟(戶)數均減少有關。

至於交易移轉棟數增加最多的行政區為板橋區163棟、月增34.3%,其次為新莊區160棟、月增37.1%及中和區151棟、月增39.7%。

另觀察交易案件量,新北市今年1月交易件數為5,972件,較去年12月減少32件,減少幅度0.5%。同樣以淡水區減少229件最多、月減24.23%,其次為新店區減少153件、月減26.29%及林口區減少122件、月減29.76%。

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北台推案量首破千億 雙北商辦熱區一次看

把握台商回國設廠,及本土企業舊辦換新辦等需求,預售商辦相繼進場,使去年北台灣商辦推案量首破千億,從台北大直到新北林口等,都屬近年商辦推案集中區。

文/成采錡 攝影/羅劍明

因應全球供應鏈轉移與國際情勢變化,經濟部2019年七月起推動「投資台灣三大方案」,提供企業土地租金優惠、專案貸款等措施。根據投資台灣事務所統計,截至2023年12月15日,已有1435家企業通過審核,總投資金額超過2兆元,預估將在國內創造逾14萬個就業機會。

除國外企業擴大投資台灣,本土企業也因應疫後工作型態改變,開始尋求新辦公空間,指標建商看準未來商辦需求,相繼推出商辦作品。經《住展雜誌》調查,2019年來,北台灣商辦推案量逐年成長,2023年在松山指標案挹注下,推案量首次突破千億元,且建案都以預售型態進場。

進一步盤點近年推案分布,雙北市有四大商辦推案集中區,分別是台北市大直地區、內湖科技園區、北投士林科技園區,及新北市林口新市鎮,以下針對各區房市進行分析:

中山大直地區 》
頂級商辦聚落

近年內湖科技園區屢見有企業全棟買下預售辦公大樓。

在鄰近內湖科技園區的大直地區,大彎北段商業區及娛樂區,一度深陷商業宅違規作住宅使用爭議,不過隨著重劃區發展日漸成熟、環狀線北環段工程開始招標,及官方加強土地使用分區相關管制措施等,商用不動產開發計畫相繼啟動。如興富發建設先一步在樂群二路推出『台北時代廣場』,規劃50至1000坪單位,近年部分單位成交單價站上百萬元。

而在去年上半年,忠泰建設商場、商辦齊發,先有位於樂群三路的商場「NOKE忠泰樂生活」開幕,後在敬業二路推出預售商辦『忠泰世界廣場』,規劃100坪至700坪單位,每坪平均開價150萬元,全案總銷達100億元。

同年第三季,華固建設於堤頂大道二段一帶,推出『華固時代置地』,全棟約6600坪,單層225至492坪,總銷約96億元。接下來,樂群三路上的家樂福大直店原址,會由大陸建設改建為頂級商辦出售,單坪開價將也是百萬元起跳。

內湖科技園區 》
商辦交易熱點

近年國內商辦交易最熱絡區域,非內湖科技園區莫屬,除前年長虹建設位於行善路的『長虹豐匯商業科技大樓』,興建中便由領航家投資興業以30.68億元整棟拿下,去年11月,輔信科技也以23.5億元,整棟購入富樂群建設位於潭美段的預售辦公大樓。

自用型買方對於預售商辦接受度提高,提升建商推案意願,經統計,內科是北台灣近年商辦推案數量最多的區域,目前線上商辦建案有『西湖之心』,基地位基湖路,全棟坪數含地下室約560坪,單層約77坪,每坪平均開價約97萬元。

而在捷運西湖站旁,長虹建設和新紡子公司合建的辦公大樓案,尚未正式推出便成市場焦點,主因是深耕內湖多年的長虹,近年有多棟商、廠辦都是由企業整棟購入,加上該案基地條件極佳,未來進場銷售,單價有望挑戰三位數。

北投士林科技園區 》
企業總部坐落

北士科園區位北投和士林交界,區內有約25公頃的科技產業專用區,軟橋段市有地規劃為T16、T17、T18科專區,透過設定地上權方式開發,T16正興建金仁寶集團總部,T17、T18未來將打造新光人壽4棟商辦大樓。民間商辦部分,中鼎工程位於新洲美段的第二總部大樓已啟用,華固建設『華固樂富中心』,由寶元開發以45.9億元整棟購入。

最新商辦供給,將是遠雄建設操刀的『遠雄商舟』,基地位新洲美段,全棟超過1.2萬坪。此外,長虹、江陵、聯上、東煒、永陞等建商,也都有商業不動產開發計畫進行中。

北士科園區交通便利,不少企業選擇在此設立總部。

林口新市鎮 》
新興科技城市

林口新市鎮經多年發展,生活機能趨於成熟,機場捷運、國際媒體園區、新北國際AI+智慧園區等建設利多,吸引指標企業插旗。如全球半導體微影設備龍頭艾司摩爾(ASML)林口新廠,預計最快2026年啟用,可創造2千個就業機會。

值得一提的是,新北國際AI+智慧園區的定位是「先進研發、高階製造」產業聚落,目標吸引高科技、綠能、文創、醫療、智慧金融等新興多元產業,在此設立企業總部及關鍵研發中心。
事實上,在園區完成開發前,新市鎮精華地段便陸續有商辦建案推出,如展悅建設曾於文化三路二段推出『展悅CEO』,規劃百坪以上單位,近一年成交單價落在三字頭,福樺建設則在文化二路一段推出『福樺中央大樓』,規劃135至535坪單位,近期成交見四字頭。

核心商業區 微型商辦現蹤

目前市場關注的焦點,則是長虹建設興建中的『長虹A9商辦案』。作為國內指標建商,長虹建設具備豐富商辦、廠辦開發經驗,並對於產業聚落的發展脈絡,具備高掌握度,此次在文化三路二段的推案,是因應AI科技產業鏈高速發展,及疫後工作型態改變,為林口產業生態量身打造的純商辦建案。

且有別於過往商辦案,單位坪數往往百坪起跳,『長虹A9商辦案』平均單位坪數僅約40坪,結合林口預售商辦行情,產品總價範圍將遠低於北市三大商辦聚落。

照顧中小企業 李文造親力親為

長虹建設董事長李文造接受本刊專訪時提到,「中小企業是台灣經濟成長的主力」,在林口核心商業區打造小型純商辦的原始構想,是要為中、小型企業及剛起步創業的年輕族群,打造一座高級、舒適、溫暖的辦公場域。

1973年零元創業的李文造,相當理解年輕創業者的處境,看到小型企業因新商辦坪數太大或總價太高,只能選擇承租老舊辦公大樓或住商混合大樓,便決定除在北市推出商、廠辦產品,供中信、富邦、台產、威剛、萬海、廣越、中華郵政等大型企業購置,也要推出小坪數的純商辦大樓,提供眾多茁壯中的中小企業,一座可以代表門面的辦公空間。

有意進駐『長虹A9商辦案』的業者中,便包含深耕林口多年的聯鑫不動產。聯鑫不動產董事長李志傑表示,文化三路沿線有多個重要建設,包括林口轉運站、三井Outlet一二期、國際媒體園區等,長虹商辦案完工後,也將成為文化三路的重要地標。

且在國家重大計畫「亞洲・矽谷2.0」推動下,從AIoT科技擴大應用,到新創公司數量、規模加速成長,以新北國際AI+智慧園區為首的AI產業廊帶有望逐步成形,吸引國內外企業進駐,使林口成為新北科技產業重心。

聯鑫不動產董事長李志傑(左)將率領團隊進駐由長虹建設董事長李文造(右)操刀的林口地標商辦。

《住展》2024年1月號 封面故事
北台推案量首破千億 雙北商辦熱區一次看
一銀、台達都跟進 商用不動產「近零碳」風潮正起
竹科經驗全島複製中 高科技聚落大點兵

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