自江翠北側重劃區竄起以後，近幾年來，板橋成為大台北房市推案與成交熱區之一。雖然板橋房價從低俗至今己上漲不少，但不僅新北領頭羊的地位搖搖欲墜，連區域內各區段的價格高低，也出現洗牌式的發展……
文／住展雜誌
板橋區的地理位置，與新北市的三重、新莊、樹林、土城、中和等行政區相鄰，東邊隔著新店溪，即是台北市，位居雙北首環地段的關要。據傳因板橋區昔日為凱達格蘭族擺接社居民活動區域，此區最早被喚為『擺接』；清領時期，本區漢人足跡漸增，『擺接』一詞亦隨之雅化為閩南語同音字的『枋橋』；日治時代，本區名稱再經更改為『板橋』，隨後儘管當地行政區劃幾經變換，『板橋』之名仍沿用至今。
本區於民國光復初期，產業發展以農業為主，後因此地位居交通樞紐，加上與台北市相接，區位條件優越，在台北地區都市化過程中工業機能擴張的影響下，板橋逐漸轉型為工廠林立的二級產業重鎮，人口也隨之激增。
人口的快速增長，推升當地第三級產業的需求，加上1980年代時，為因應台北市日益惡化的都市化問題，中央政府提出多核心的都會發展型態，在此時空背景下，工業生產逐漸退出板橋，而當地發展目標也由過往的工業之都，調整為以商業機能為主的都會型城市。
板橋問世 都市發展起飛
1990年代起，隨著政府公佈『新板橋車站特定區』規劃，並將板橋定位為大台北都會區的副都心後，各金融機構、行政機關與高級服務業等紛紛進駐本區，板橋逐漸發展為淡水河西岸的政治、經濟、文化、交通中心；而占地僅48公頃的新板特區，更成為當地房市的火車頭，憑藉坐擁板橋車站與行政中心等指標建設優勢，吸引各路建商搶進推案，最高甚至曾有建商喊出過百萬元單價，但至目前為止，新板特區成交單價並未突破百萬元。
自新板特區無地可推以後，板橋房市焦點自然向周邊區域移轉，然因板橋發展時間甚早，建地可謂是推一塊少一塊，故遲遲未見具『接棒』態勢的房市熱點；直至臨大漢溪與新莊隔水相望的江翠北側自辦重劃區於2016年開始推案後，本區房市能見度始再攀上另一高峰。
以下將板橋劃分為幾大次分區，進行更詳細的市場分析。
一、南雅及府中地區
南雅地區所在地，約位於中正路以西，由大漢溪畔、湳仔溝右岸，往南約至南雅路二段消防局附近的狹長區塊；南雅地區南側、板橋舊火車站後側的商業區塊，則為府中地區。上述兩區同為板橋發展較早的區塊，且緊密相連，故合併於同段介紹。
南雅地區因緊鄰水路，早年曾是繁華的貿易重鎮，然而隨著時代變遷，作為當地主要出入水路的湳仔溝淤積日漸嚴重，本區商圈也日漸沒落，房價水準相對較低。不過，湳雅夜市是本地最熱鬧的夜市；湳雅夜市緊鄰板橋舊火車站，即使板橋最熱鬧的商圈從南雅地區移轉到其他區域，但湳雅夜市美食多、攤販密集，又歷經違建拆除事件，目前人氣還是很旺。
與南雅相較，府中地區便相對幸運一些，截至新板特區崛起前，本區可說是全板橋商業氣息最濃厚的地段，雖說自火車站遷移後，當地商圈日漸沒落，但此區塊畢竟緊鄰新板特區，加上板南線也於本區設站，故當地房價曾一度高漲，如2013年初進場預售的豪宅案「馥華雲鼎」，便開出90萬元／坪的區段天價。但平心而論，當地實無此等行情，因此儘管有在地知名建商品牌加持，此案的銷售期仍相當漫長。
近年在江翠北側重劃區的帶動下，本區房市也隨之起舞，而日益興盛的都更、危老重建，也為開發趨近飽和的本區，迎來再發展的機會，如2019年初開案的「昇陽文薈」，以及2021年「新美齊画世代」等案，皆為都更背景，牌價均在6字頭／坪以上。
南雅與府中地區屬於較早開發的老市區，雖然機能完備，但環境稍嫌凌亂、街貌老舊是較大缺點；扣除豪宅案與極近府中捷運站的建案外，一般新案成交價約落在50萬元／坪～60萬元／坪之間。
二、埔墘及海山地區
位處板橋東南側的埔墘地區，其所在位置大約位於縣民大道以南、民生路以東一帶，東側越過光復大橋，即為台北市萬華區。雖與北市僅一橋之隔，但因本區內有大片工業地目，環境質感較差，故房價向來屬於板橋的中後段班。
一般來說，埔墘地區三民路二段靠近中和一帶、以及光仁中學以東到環河快速道路周邊價格較低，新案成交價從45萬元／坪～50萬元／坪初頭不等。但光仁中學左側價位較高，約50萬元／坪～60萬元／坪之間。埔墘地區市場特殊，不僅幾乎沒有外來客，買盤全仰賴在地客，而在地客對區域認同度與價格認知均偏低，所以即便建案定價符合行情之間，銷售期都偏長。如果要在這一帶推案，財務計畫需要保守一些。
至於位於新板特區南側，海山中、小學周邊的海山地區，由於靠近新板的緣故，價格相對埔墘地區稍高，成交價約落在50萬元／坪～65萬／坪之間。雖然海山地區新案最高可以賣到6字頭，但這類高價案銷售期偏長，較具代表的是2018年進場預售的「新板極SKY」，銷售初期平均開價達67.5萬元／坪；由於單價較高，且無實品屋可供鑑賞，故此案銷況不算順遂；2020年時，此案更名為「海山花園」重新推出，直到2022年初才完銷。
唯一的例外是2019年問世的「馥華艾美」，該案原為工業地目，經過都市計畫變更後，以引進艾美酒店進駐為主要訴求，並開出80萬元／坪的區段天價。該案因開發基地大，又是板橋第一個結合飯店的複合式開發案，對消費者頗具吸引力，因此成交均價站上60萬元／坪初頭，且銷售速度甚快。
三、江翠地區（不含江翠北側重劃區）
位於淡水河西岸的江翠地區，由於有華翠、萬板及華江等三座橋連接北市，聯外交通便捷，故曾是板橋房市一級戰區；雖自新板特區登場後，本區房市相形之下黯淡不少，但房價行情仍穩居全區前段班。
本區最『鑲金』的地段，當屬正文化路沿線；因文化路二段環境質感較好，所以近年頻現高價住宅案，如2013年初進場預售的「寶佳臻峰」，儘管建商品牌力稍弱，仍憑藉地段優勢，一舉開出76萬元／坪的高價，但因該案主力為60坪以上的中大坪數產品，總價門檻不低，故銷售時間拉得很長。
近年區內指標案，首推三輝建設於2021年首季推出的都更案「三輝玳門」，產品同樣為中大坪數規劃，憑藉品牌優勢與緊鄰江子翠捷運站的優越區位，成交均價達到84萬元／坪。
同年第三季末，正文化路上再有另一宗指標都更案現蹤，為僑蓮機構投資興建的「僑蓮雄鋒」，規劃坪數稍小的2至4房格局，成交價也有70萬元／坪左右。
文化路二段串接江子翠與新埔地區，而文化路二段目前新案成交價格介於70萬元／坪至85萬元／坪，房價水準已經超過新板特區，成為板橋最貴的區段。
四、新埔地區
新埔地區處於南雅及江翠地區之間，區內人口稠密，而捷運新埔站更是除板橋車站以外的另一交通樞紐，在地購屋需求量一向很高。2006年8月，山圓建設繼「巨蛋」後，再推出另一宗超級大案「新巨蛋」，預售時牌價便來到36萬元／坪的區段高標，總銷達150億；2010年成屋後，開價更一舉拉高到75萬元／坪。即使到現在，該社區屋齡已超過10年以上，但成交均價仍接近70萬元／坪。
2019年3月，本區首宗危老案「欣璞綻」進場，憑藉緊鄰捷運新埔站的優勢，開出75萬元／坪的區段高價，成交均價約66萬元／坪。2021年4月公開的「達永冬慶」，正位於文化路二段上，區段條件比「欣」案更好，牌價開到80萬元／坪，成交均價約75萬元／坪。
文化路二段儼然已成為板橋房價最貴的區段，顯示在地客層對文化路二段的認同度不輸新板特區，且因文化路二段供給產品較多元，不像新板特區幾乎都是大坪數、高總價房型。另有一說是，部份客層不喜歡新板特區活動過多，而活動期間生活易受打擾，因此改到文化路一帶購屋。
五、亞東醫院周邊及重慶國中、小一帶
本區塊因位置相對偏遠，已接近土城區，房價行情自然相對親民，不過亞東醫院一帶，因鄰近捷運站，在軌道題材的加持下，行情一度跳漲，除捷運建設外，當地另一宗具炒作價值的題材，則為自遠東紡織廠轉型的『遠東通訊園區』；該園區於2002年完成土地規劃，並於2010年正式落成啟用，大量科技業就業人口進駐的亮麗遠景，也令此區房價再度獲得上漲空間。
2009年時，遠東集團於當時尚在興建中的通訊園區周邊，推出戶數近600戶的指標案「遠揚加州」；2016年中，該案再釋出原本產權屬於亞東技術學院A、B、C三棟，牌價則大幅攀升至64萬元／坪。雖本案當時實為屋齡已屆6年的新古屋，但由於區位條件極佳，銷售表現頗優。
大致上來說，本區只有亞東醫院捷運站周邊新案成交價可以拉到5字頭以上，其他區段價位大多在4字頭。至於更靠近土城區的重慶國中、小周邊，因距離捷運站與通訊園區較為遙遠，環境質感也不出色，新案成交均價約40萬元／坪～45萬元／坪之間。
六、新板特區及外緣
新板特區位於區運路、民權路、文化路及漢生東路所圍街廓，總面積約48公頃，其開發計畫於1994年公布，並於2004年正式動工，僅耗時約4年時間，重劃工程便已竣工。
本區以新板橋車站為核心，為當地乃至整個新北市的政經中樞，更具備以空中廊道連接各大建築物現代、新穎街廓，故有著『新北市的信義計劃區』之美譽；綜上述優勢，本區自然在開發初期，便被建商視為可以大作文章的上好布疋，房價自然跳脫板橋過往水準，自成一格，甚至曾出現開價達百萬的驚人天價。
上述天價建案，為麗寶機構推出的指標豪宅案「東方富域」，該案於2010年預售時，開價便高達90萬元／坪，2011年成屋重推時，牌價更竄上100萬元／坪；但同時期，央行對於豪宅市場的態度漸趨嚴厲，為避免遭到『點名』，此案的銷況與成交情形皆轉至檯面下。
產品部份，由於當地土地取得成本極高，加上位處菁華地段，多數業者於推案時，均鎖定層峰客群推出高規格建案，故本區住宅產品多為大坪數、高總價的豪宅規劃，同質性極高。不過畢竟此類產品入手門檻實在過高，市場接受度遠不如業者所預期。雖然「東方富域」過去曾出現90萬元／坪的成交天價，但區域因產品同質性高、多為大坪數房型，二手屋市場賣壓較沉重、去化慢，所以價格不易拉升，目前二手屋社區成交均價約65萬元／坪～75萬元／坪左右，成交量偏低。
今年較受矚目的新案，是新板特區西側外緣、民權路上的「來青」；該案為皇翔建設所推的成屋案，規劃18～31坪，據傳高樓層成交價想挑戰百萬元／坪。
七、浮洲地區
位處板橋邊境的浮洲地區，與板橋舊市區隔著大漢溪支流遙遙相望，因河川造成的區域切割，本區宛若板橋的『化外之地』，房市發展自然大相逕庭；由於當地鐵皮工廠遍地，環境質感較差，故房價也相對親民許多。
2011年，台鐵浮洲站正式啟用，在交通建設的加持下，本區房市能見度再次拉高，旋即便有知名在地建商搶進本區，推出指標案。2013年8月，馥華集團先是於華僑中學旁推出「馥華原鄉」，隔年928檔期，再於浮洲站前推出二期系列案「馥華原美」；上述兩案的牌價連袂躍上46萬元／坪，遠超區段行情，但由於區域供給稀有，且建商品牌力足，故兩案銷況均相當順遂。
近年本區推案甚稀，除合宜住宅的一樓戶以外，僅有大觀國中附近的「寶格麗」值得一提，該案規劃中大坪數產品，平均單價39萬元／坪，銷況極佳，主要多為在地換屋族群出手。不過，隨著浮洲都市計畫案重啟，當地房市也迎來發展契機。
本計畫範圍，位於浮洲鐵路南側榮工廠周邊地區，總面積達278公頃，其中有103公頃屬區段徵收範圍，期能藉由重新調整地區發展定位與土地使用計畫，帶動區域發展。有了區段徵收及公共建設開發等題材，浮洲房市的前景確實值得期待。
八、江翠北側重劃區
位處全板橋最北端，為大漢溪環抱的江翠北側重劃區，可說是近年板橋房市的推案熱點；自2016年起，當地供給可說是源源不絕，成為大台北地區的著名推案熱區。
本區由西至東，依序分為AB、C、DE及FG等四大重劃單元，扣除公園、學校等公設用地後，可建築面積約為44.34公頃；由於採分別辦理重劃方式推動，各區進度不盡相同，其中以DE單元重劃進度最快，2015年6月即完成登記，而進度最慢的FG單元，直至2017年3月才完成。
2016年第二季，最早完成重劃的DE單元，即迎來首案進場，為茂德機構推出的「江翠ONE」，由於該案牌價僅48萬元／坪，廣告狂打『比中古屋還便宜』，開賣初期最低成交價甚至只有35萬元／坪，銷況自然開出紅盤。而茂德案的一炮而紅，也連帶影響市場對於重劃區的價格認知，故江翠北側重劃區在發展初期，相對低價自然成為最大誘因。不過因建案銷況普遍不錯，價位不斷墊高，現在DE區新案成交均價走漲至55萬元／坪～65萬元／坪。
距離捷運站較遠的AB單元，以及C單元中靠新北市立殯儀館一側，為本區公認行情較低者，目前也只剩C區殯儀館周邊還有4字頭低價，AB區新案成交均價已漲至50萬元／坪初頭。
十年河東十年河西 市場變化出乎意料
板橋近十幾年來房市發展非常戲劇化，在2014年前大多頭時期，新板特區毫無疑問是新北市房價領頭羊，孰料短短幾年過去，新板特區價位不僅輸文化路二段，連外圍的民權路價位都高於新板特區，如此發展令人始料未及。
除了新板房價位階顛覆三觀外，江翠北側重劃區也是另一個跌破眼鏡的區域。在2012、2013年時，江翠北側被譽為『第二個新板特區』，當時市場一致認為江翠新案價格『坐七望八』。但誰又能想到，2016年第一案「江翠ONE」最低售價竟只有3字頭。
江翠北經過幾年發展，目前成交均價已漲至5字頭、逐步往6字頭靠攏。但我們把視角放大至新北市主要行政區，新店央北重劃區成交價已來到60萬元／坪～75萬元／坪、三重二重疏洪道重劃區為50萬元／坪～65萬元／坪，其他像新莊副都心、頭前重劃區均價都已接近6字頭，中和均價5字頭，而永和均價已站上65萬元／坪。從以上角度看，江翠北與板橋多個次分區房價既相對不貴、又是新北首府板橋門牌，房價『CP值』顯得特別高。
換言之，與其他各區相比，板橋房價還沒達到天花板，要嘛是板橋會落後補漲、加大漲幅，要嘛是其他區漲多拉回。無論為何，目前板橋新案均價只有57萬元／坪左右，理應還有上漲空間。如果未來大環境不變，板橋均價頗有實力站上65萬元／坪～70萬元／坪，後市可期！
《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權，禁止擅自轉貼、節錄
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan
