【文/住展房屋網】我國重要的鄰邦日本，今年可說是流年不利，不僅年初隆冬遭遇暴雪狂襲，到了夏季仍舊多災多難。7、8月先有史無前例的熱浪來襲，9月初更接連被燕子颱風與大規模強震重擊，使本州島的關西地區及日本北境的北海道雙雙陷入困境，且由於五大空港中的關西機場與新千歲機場均暫時癱瘓，日本空中交通一度大亂。老天爺連番無情作弄，也為日本接下來的經濟、民生埋下了深深隱憂。

南颱北震擾動日本，最令各界震驚的，莫過於出乎意料的嚴重災情；畢竟在民眾的一般印象中，日本對天災的承受能力，在世界上堪稱數一數二。可是縱然如日本這般重視災防的全球頂尖國家，面對罕見且極端的天災，都難以全身而退，因此同屬天災好發地的台灣，應以日本的慘痛經驗為鑑，重新思考我們的災防政策。

其實這回侵襲日本的燕子颱風，是極為少見以中颱上限直搗近畿平原的風災，也正因為罕見，所以過去在思考防災時，並不會特別將這種數十年難得一遇的狀況設想在內；如本次受災嚴重的關西空港方面便坦言，頭一回遭遇這般強烈的災害，如何應對確實沒有頭緒。

北海道劇震的狀況也差不多，雖然北海道過去也發生過許多大規模地震，但鮮少造成7級震度，且因這回地震發生在道央淺層陸地，使得北海道各地均在強震帶內，這種大範圍的劇烈晃動，以往也不多見。因此平心而論，在災害尺度遭乎想像又欠缺防備的情況下，若是發生在其它國家，傷亡災損只怕遠比日本嚴峻。

從日本的慘況，回頭來看台灣本身，就救災能力來說，我國也算世界列強，對災害的應變也不比日本遜色多少，但與日本不同的是，台灣人口密度更高，且國土利用的強度也更大，因此一旦發生超乎預期的天災，往往更容易釀成國人死傷，所以在面對極端災害議題，我國應比鄰國有更高的敏銳度。

其中最重要的應對方針，當屬降低國土的開發強度，以減緩致災風險；尤其是在一些原本就屬天災好發區的地方，如西南沿海低窪平原、西部麓山帶、中部與東部陡峭山區以及地質軟弱的台北盆地等等，更需重視超限利用的問題。

若從災防的角度出發，我國首都圈與中南部重要都會區，不該再以高強度發展為原則，應著手為都市減壓，因此各地的獎勵開發政策及浮濫容積獎勵，都必需徹底被檢討與退場；否則來日一旦大難臨頭，過度發展的都會區，勢必面臨難以想像的重大災情。

【文/住展房屋網】日前金管會決議鬆綁銀行法72-2條之天花板條款，讓金融機構有更多空間(額度)針對不動產相關項目放款；對此，外界多解讀為房市利多。不過稍早國民黨(不分區)立委前金管會主委曾銘宗則公開批評，此舉根本只是為了配合中央政府拼經濟；不僅如此，曾也也再度質疑廣建社宅的政策。

事實上，曾銘宗早在去年就曾經投書媒體，公開、高調批評蔡政府的八年20萬戶社宅政策根本做不到，更進一步認為，目前空屋已相當多，加上數年後台灣人口將開始減少，蓋社宅恐將造成更多空屋，其效果遠不如(租金)補貼。

這樣的論述，表面上看起來似乎很有道理，但住展房屋網企研室認為，這當中犯了一個根本謬誤，那就是仍舊用市場機制來討論人們的居住需求。事實上，無論是哪個顏色的陣營執政，從過去相關政策就非常明顯看出，掌權者心態就是：假設人民居住需求，可全部透過市場機制解決或滿足。

當然，幾年前社宅話題興起並熱議，確實也是拜市場機制失靈，房價出現非理性飆漲、引發民怨所賜；但回過頭來，居住需求仍不可能全數仰賴市場機制。會持這樣想法或立場者，顯然未能察覺或體會，底層弱勢者有時連要找一個起碼像樣的居所都有困難。而且不光是經濟因素，很多時候更是社會因素使然；再說白一點，就是某些人根深蒂固、不自覺的居住歧視。

尤其，台灣居住政策及相關制度(如稅制)長期不健全，加上放任市場機制，造成的另一個結果，就是居住品質堪慮。日前就有媒體報導指出，有些投資者以低價買入老舊殘破，甚至已是形同廢墟的房舍，再以極低預算做表面功夫(裝潢)，然後就拿到市面上出租，投報率還極高。

不僅如此，稍早也有新聞披露，有人把陽台空間稍作整修裝潢後，就在網路貼出招租啟示，結果引發熱議；更扯的是，這樣的情況怎麼看都不對勁，但相關單位竟還找不到相關辦法取締之。以上這些狀況，都是發生在所謂市場機制運作的當下，結果曾銘宗等反對廣建公宅者，還敢說補貼效果更好？！

其實道理很簡單；如果公宅或社宅成效真不如補貼，那請問其他廣建公宅，甚或推動相關政策已百年國家或地區的為政者，不全是笨蛋、白癡？不可否認，目前台灣房市空屋確實相當多，但住展房屋網企研室仍認為，有關居住(租屋)品質堪慮或(弱勢者常遇到的)居住歧視問題，都仍須透過公部門推動，或與民間NGO合作興辦公共住宅，再輔以嚴謹的物業管理，才有可能迎刃而解！

【文/住展房屋網】我國文化資產保存的觀念薄弱，在世界先進國家當中堪稱異數，即使當前面對文資的態度，相較過去20、30年已有長足進步，但一旦文化資產與都市開發有所牽連時，最終敗下陣的常是文資保存的一方。

畢竟我國時至今日，對破壞文資仍沒有太深刻的罰則，與開發利益相較，毀壞文化資產要付出的代價根本微不足道，因此近年仍不時發生文資在審議期間，紛紛遭焚毀、擅拆等災禍。

面對我國文資處境比許多第三世界都還不如，文化瑰寶不斷流失，中央主管機關文化部特別研擬7大方針，包括提高私有文資補助、對不作為之公部門祭出罰則、設立文資容積銀行、推動歷史現場再造等等措施，盼我國文化資產能擺脫「被消失」的陰霾。

對於文化部積極提出應對措施搶救文資，住展房屋網企研室給予高度肯定，但仍憂心效果恐怕不大，因為近年中央力推的危險老屋重建政策，恐將是我國文化資產的新一代殺手！

私人產權的文資保存，是我國文資保護的一大難題，一來是官方對於私人產權文資欠缺價購經費，二來則是若私人產權的文資具開發利益，所有權人往往會以憲法保障財產權來捍衛自身利益，對於提報文資審議者也不友善，因此這類私產型文資的提報比率相較於公部門文資更低，以致私產類文資保存不易。

由於提報與審議都易遭強烈阻礙，因此這些私產類文資，往往難以獲得文資身分認定，最終的下場，不外乎是被夷為平地，並在其原有基地蓋上嶄新大樓；而這樣的狀況，在官方大推危老重建後，勢必將愈演愈烈。

這些私產類文資，在屋齡上絕對符合危老重建的要素，加上許多投資者是基於後續開發利益買下，因此並不會用心修繕維護，屋況也大多與危老條件契合。

在中央推動危老重建之後，這些或具文資價值的私產老屋的開發價值與日俱增，投資風氣也愈來愈興旺，在私產老屋難以取得文資身分、獲得法規保護的情況下，危老重建的推動，將是加速私產文資流失的幫兇。

況且我國行政部門的橫向聯繫素來薄弱，文資相關部會與局處又特別不待見，一些雖未獲文資身分，但具文資價值的危老開發案，送進了都發相關局處，往往就直接以都市開發角度審過執行，過程中甚少主動聯繫文資相關局處釐清是否據文資價值，然後我國的文化資產，就在這般開發至上主義的籠罩下喪失，永遠也回不來了。

【文/住展房屋網】根據住展雜誌最新統計，截至八月第四週，北台灣房市推案量已超過7,500億，和去年全年北台灣推案量差距僅850億。住展房屋網企研室統整各區預推建案訊息更發現，九二八檔期似乎比上半年三二九還熱鬧；兩年前就爆衝的江翠北側，這兩年土地標售成績斐然的土城暫緩及新店央北，或再度加溫的桃園八德擴大、高鐵青埔，甚至是蟄伏好一段時間的二重疏洪道兩側特區，今年第三、四季前後都有不少新案準備進場銷售。

何以最近這一年來，建商推案突然如此奮發？目前主流說法為：一、去年部分業者讓利後拉起買氣、市場氣氛好轉，業者紛紛解讀為市場已築底，加上經濟狀況已好轉，因此業者轉為樂觀，開始推新案；二、前幾年容積獎勵上限新規定及雨遮不予登記新制，所引發的建照申請潮，陸續在這一、兩年內會或將到期，因此需盡快擇期推出，而比較起來，今年確實是相對不錯的時機。

另外也有人認為，建商要有穩定入帳業績，本來就得定期推案銷售，甚至購入土地原料，否則無以為繼。這樣說當然有理，但住展房屋網企研室指出，這波推案大潮，不光是上市櫃建商參與，一般非上市櫃業者也動作頻頻，而未公開發行股票的業者，照理說並無入帳業績壓力，大可參照景氣或時機推案。因此近期推案大增，一般認為，還是和近期市場氣氛及經濟狀況較有關。

不管原因為何，今年推案量暴增已是事實，也代表未來半年到一年時間，房市供給將再度呈現爆炸狀態。於是，就有人開始擔心未來的供需狀況，再說更白一點就是，供過於求的狀況將會發生。

會有這樣的憂慮，主因不僅是短期供給大爆量，更是基於台灣未來的人口趨勢。當然有關少子或高齡化，坊間近年討論很多，一般認為對房市終究會有影響，只是影響程度和方式如何，則眾說紛紜。但無可否認，如果是總人口數減少，就算房市投資客真的全回籠，需求能量還是不可能回復到過往水準，那麼未來的市場供需出現劇烈變化、進而影響價格的機率，確實就會大大增加。

尤有甚者，由於近兩年生育率低於預期，因此國發會最新報告修改先前預測，指出2022年台灣人口負成長就會提前達陣。這個聽來令人擔憂，但也無計可施的訊息，或許才是今年以來，房市業者拼命推新案的重要理由之一？畢竟趁現在人口數還沒開始負成長之前，真的是先推先賣就先贏。

的確，只要能在三到五年內回收，就還不至於受到人口減量、負成長的衝擊，加上目前資金氾濫，利率又低，真的沒理由不趁現在推案或購地儲備原料。不過住展房屋網企研室認為，對未來的房地產或居住市場而言，人口量減提前發生，確實是項警訊；以這幾年迅速擴張的房屋供給量，再加上現有閒置空屋量就已不少，一旦剛性需求量減，則房市供需勢必將出現劇烈震盪。

【住展房屋網/綜合報導】近期豪大雨肆虐中、南部，淹水災情慘重，美輪美奐的滯洪池周邊高價住宅區，更是淹得一塌糊塗，更被嘲諷為「豪宅淹水區」。住展房屋網企研室表示，雖然台灣滯洪池周邊房屋，通常被打造成高價的「景觀宅」，但民眾購屋時，必須思考滯洪池的本質，以及其周邊地區本來就容易有水患，淹水並非意外。

住展房屋網企研室指出，台灣滯洪池之所以形成高價豪宅區，主要是官方幾乎都會對滯洪池作綠化、美化工程；在綠、美化工程改造之下，滯洪池常被誤以為是風景幽美的「小湖」，周邊的房地產因有景觀這個大賣點，價格因此水漲船高。

滯洪池雖經過綠、美化，時常被誤認為風光明媚的湖泊，可事實上，它滯洪的功能與本質並未改變，而這也是購屋者最常忽略的地方。

滯洪池周邊為什麼相對容易淹水？第一，滯洪池多設在地勢較低漥之處，容易吸收地表下逕流，達到暫時儲存洪水的效果。正因為地勢較低，代表大水一來，周邊就容易積水或淹水。

第二，滯洪池並非萬靈丹，每座滯洪池都有貯存的水量上限，一旦貯滿水後又無法排出，水就會滿溢出來，漫淹到周邊區域。

在大台北地區中，最知名的滯洪池以汐止的金龍湖、內湖的大湖（公園）居首，而這兩個地方也是較容易淹水的地區，過去都發生過重大水患。只要發生嚴重災情過後，房價就會立刻遭受重創；只是，時間一久，災情若被遺忘，房價又會彈回原樣。

住展房屋網企研室強調，上述並非說滯洪池周邊就一定會淹水，在附近買房子肯定不好，而是民眾在滯洪池周邊買房之前，必須有基本的認知，不要看滯洪池漂漂亮亮的景觀，就衝動購買。在購買之前，需體認到滯洪池周邊本來就相對容易淹水，而不是等到淹水後才開始後悔。

【文/住展房屋網】根據國發會的最新人口推估，在少子化嚴重的情況下，我國人口將提前負成長，預計2022年，我國人口由盛轉衰，比前次估算的時間提早了整整3年之多，而象徵勞動力的人口紅利，也將於2027年畫下句點，為我國經濟發展種下隱憂。

為挽救人口衰退造成的衝擊，行政院已研擬相關應對策略，包括提供年輕夫妻養育經費、推出產業AI行動計畫，引進外國專業人才、推動長照政策等等，其中拉攏移民，被視為是填補人口缺口的重要措施。

在拉攏移民方面，官方近來正研擬《新經濟移民法》，放寬寬國外來台投資移民規範。在投資移民方面，將來只要投資政府公債，或經政府核准有利於國家建設或產業發展之基金、公司債及其他金融商品3000萬以上，且投資滿三年，就可以申請永久在台居留資格，比現行的只能購買3000萬元政府公債，或投資營利事業達1500萬元以上，並創造5人以上本國就業機會寬鬆許多。

此外，高階專業人才方面，放寬高中、國中與國小聘僱的外籍教師，以及符合我國重點產業的雇主，免除了資本額及營業額的限制。而中階技術人力方面，在「原受聘僱從事產業或社福的外籍勞工，且『累積』六年以上工作年限」，就能申請移民，有助現今在我國服務多年、廣達數十萬的移工朋友歸化我國。

《新經濟移民法》雖比現有制度寬鬆，但看在企業界眼中，始終覺得不足，尤其是投資移民門檻高，讓商總屢屢發聲應開放投資移民，讓高素質人力能更容易移居台灣。

面對商總開放投資移民的呼籲，住展房屋網企研室認為，政府確實可思考是否有更寬鬆的可能，但前提是，無論如何都不能讓房地產投資，成為投資移民的適用項目，否則資金大量湧入房市，將再掀大炒房熱潮，扭曲我國的房市發展。

從許多國家的經驗可看出，投資房地產，是諸多海外人士投資移民的大宗選項，而當海外資金湧入該國房市後，往往造成當地房價大漲，並導致當地人的住房需求遭排擠，負面效應影響甚劇。

雖然國外經驗不見得會在我國上演，但理性分析，我國投資管道向來閉塞，加上華人社會對房地產的重視(執迷)度非比尋常，因此海外人士要來台投資，房地產絕對是最熱門的選項。

但鑒於我國房市懸殊的房價所得比遲遲不見改善，若開放資金流入房市，國人的買房難度勢必再度升高，嚴峻的居住困境將進一步惡化。因此住展房屋企研室認為，假如官方要開放投資移民，則必需守住不能投入房市的底線，否則房市大吸金，不僅產業無法獲得預期的資金活水，國人的生存條件也將每況愈下。

【文/住展房屋網】主要是為了利於相關政策推動，最近金管會頻頻鬆綁俗稱『天花板條款』之銀行法72-2條規定，也就是金融機構的不動產相關放款總額，不得高過其存款家債務發行額總和的三成；稍早已把都更及危老重建相關融資排除在該條款之外，28日又做出新修正，將醫院、長照、社宅、學校、政府、廠房及辦理都更基金等八大類放款對象，排除在72-2條規定之外。

其實這項鬆綁之前，就已有預告，28日則為正式公告修正。不過此訊一出，媒體還是像鯊魚聞到血腥味一般大肆報導，而且幾乎都以房市大利多或房市注活水等聳動標題示之。

然而住展房屋網企研室指出，這回鬆綁排除的項目中，除都更基金和建築開發行為算相關外，其他如學校、醫院、長照、社宅等，都是具公益性或社會性者；這些項目跟市場銷售行為無關，怎能算是利多？除非行庫把關不嚴，讓建商掛羊頭賣狗肉，那又另當別論。

但不可否認，以上這些項目被排除在天花板條款之外後，銀行承辦一般土建融資或購屋貸款的額度及彈性確實會增加，如合庫就已公開表示，將重新承作分戶貸款。只不過，上述項目應該不是銀行的不動產放款主力，因此金管會評估的3500-7000億放款空間，恐怕是高估了。

當然，外界仍擔心銀行放款過度集中(不動產)，會增加風險。對此金管會特別強調，這次雖把部分項目排除於限額外，風險卻未同步排除；銀行局副局長莊琇媛強調會要求銀行，這次排除的項目，仍需納入整體不動產內部風險控管機制中。

確實，最近金管會頻頻關切銀行端的不動產逾放比，行庫本身也一朝被蛇咬十年怕草繩，經過十多年前逾放比大增、法拍屋充斥的洗禮後，這波房市多頭期間，依然是戒慎恐懼，稍早就曾有數次祭出自律控管的紀綠。

不過銀行畢竟是營利機構、在商言商，基於不動產價值相對穩定，其他放款管道風險又更高，因此就算近年房市景氣下滑，多數銀行口口聲聲擔憂逾放比可能上升，但實際還是續衝不動產業務。這樣的操作方向，再加上金管會頻頻鬆綁，相關風險係數不可能不續攀高。

目前利率仍低，讓這個未爆彈短期內引爆的機率大降，因此無論放款或貸款端，似乎還是高枕無憂。尤有甚者，最近華南銀主動提供有困難房貸戶紓困，甚至為了搶客，部分行庫還鼓勵轉貸；以上動作，寬限期當然重新計算，讓本來可能浮出水面的逾放物件又沉到水下。這樣搞下去，原本可能升高的房貸逾放比，當然就被粉飾太平了！但其實只是將問題引爆點往後拖延而已，實不可不慎！

【文/住展房屋網】由於我國法規並未要求租賃時揭露凶宅資訊，有些民眾租到兇宅想退租，卻被房東苛扣押金，產生不公不義的狀況。為此，有立法委員提案修法，欲要求房東必須主動揭露凶宅資訊，並建議消保處修正「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，於「房屋租賃標的現況確認書」上加註凶宅欄位。

住展房屋網企研室表示，提案修法的立委立意良善，但實務上就連「凶宅」定義到底是什麼，講都講不清楚，也未修法作出明確界定，到底要如何保護租屋族，恐怕不是光在現況確認書上加註凶宅欄位就能解決。

住展房屋網企研室指出，市場上諸多凶宅購屋、租屋糾紛，主管機關內政部應該負起很大一部份的責任。

理由有二：其一，社會頻頻呼籲內政部警政署，應公布凶宅資訊給大眾查詢，但警政署卻總是以「侵犯隱私」為由拒絕。但可笑的是，內政部強力推動實價登錄，而且揭露每間房屋地址與成交價，誇口說將房市資訊透明化，並強調「只揭露房屋資訊，不涉及個人隱私」。但揭露凶宅，同樣也只揭露房屋資訊，但此時內政部就套用不同標準，說揭露凶宅是侵犯隱私，根本是自己打自己的臉。

其二，關於何謂「凶宅」，定義到底是什麼？至今不管內政部或立法委員，都未將凶宅定義入法。目前內政部對於凶宅的定義，主要援引過去舊有的一紙解釋函，但該函對凶宅的定義，與民間認知差異過大，不只未解決凶宅糾紛，就連法院也極少採納。

不只法官多不採納內政部對凶宅的定義，就連檢察官也一樣。稍早，就有民眾遭到檢察官起訴，買賣未告知買方房子為凶宅。但以該案例而言，那間房子只是「借道運遺體」，按內政部定義並非凶宅，但檢察官卻認定為凶宅。

也就是說，其實內政部只要把凶宅資訊公開，如同實價登錄一樣，開放在網路平台上給民眾查詢，並定述明凶宅的定義，且將定義提升至法律位階，那麼可以免除多數的凶宅糾紛。

但現在卻非如此，內政部既不更新、作出凶宅定義，也不提供凶宅資訊給民眾查詢，在這種情況下，「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」修改個幾百遍，就能保障租屋族嗎？用膝蓋想就知道不可能！

【文/住展房屋網】截至八月底為止，今年颱風季還沒有颱風登陸侵台，但即使如此，2018年的台灣，仍說不上是風調雨順，甚至根本是災害連連！上半年的嚴重乾旱，若非6月中旬的一場及時雨神救援，恐怕部分產業與民生用水就要開天窗了；來到下半年，有問題的依然是水，不過這回不是擔心沒有水，而是水多到漫出來的問題。

8月下旬，在強度直逼輕度颱風的熱帶性低氣壓與西南氣流接連滋擾下，南台灣的雲嘉南高屏降下歷史級暴雨，雨勢不僅大，雨時還特別長，整個南台灣幾乎整整一個禮拜，都遭受極端豪雨的肆虐，淹水災情也層出不窮，更有民眾因豪雨釀成的災禍而殞命。

面對老天單日狂倒5、6百毫米的驚人雨量，住展房屋網企研室得說句公道話，下在台灣的任何地方，都無法避免水浸成災；但對執政的地方與中央政府而言，既然水災已發生，要作的事情就是盡速救災，至於辯解的話，沒有必要多說，就算雨下太大是實情，但當民眾已身處困境時，是不會有任何心思聽官員說教的。

雨勢過猛固然是致災主因，不過城市大範圍淹成水鄉澤國，可就不單單是雨量的問題，滯洪空間不足，絕對脫不了干係；而缺少的滯洪空間哪去了？很大一部分都被填平蓋房子去了。

水患發生後，南高當地環團就痛批在低漥處蓋房子、搞重劃的都市計畫，是災情慘重禍首之一。確實，南二都近年蓬勃發展的地方，許多在過去都是天然或人工/半人工的埤塘溼地，這些埤塘濕地的滯洪量，遠比現在近期的滯洪池大得多，若它們仍大部分存在，沒被過度利用，則水患當不至於那麼嚴重。因此，浮濫的都計重劃，在災情穩定後，理應被徹底檢討。

以高雄為例，這回淹水淹頗大的鼓山區美術館一帶，過去曾有一個範圍廣大的內惟埤，後埤塘被填掉，原湖區部分蓋了高雄美術館，其它地方則發展成今日高雄房地產最指標的美術館特區，昔日的內惟埤，如今僅剩美術館園區往日不到十分之一的遺跡可追憶。試想，若今日內惟埤還有往日的一半大，可容納多少洪水？水災還會那麼嚴重嗎？

鳳山的文山特區也是一樣，文山特區的北面與東面，過去曾有小貝湖、漲皮湖等埤塘存在，這些埤塘都比現今的滯洪池大上5倍、10倍不只，然而小貝湖已被填平作為高雄長庚醫院，漲皮湖則部分成了農業區、部分變作住宅區，當這些廣大的滯洪空間消失，只靠後來蓋的小小滯洪池就想與水患絕緣，無疑是癡人說夢。

過度開發讓昔日的湖泊變大樓，進而成為水患幫兇，政府理當動定思痛，不再重蹈覆轍，但高雄市9月還將進行第三季的土地標售， 其中仍不乏往日為埤塘溼地的美術館、中都重劃區土地。

在滯洪空間尋覓不易的情況下，這些原本就是埤塘溼地的低漥土地，最好的用途是保留恢復為陂塘濕地，發揮它最原始的滯洪功能。因此住展房屋網企研室認為，在都市計劃沒有徹底檢討與改善前，官方不應再進行土地標售，否則這些土地一旦賣了，屆時再來說沒有地可以蓋滯洪池才導致洪災，可就太虛偽了。