少子化加上重考率攀升，全台大學缺額超過六千個。當學生租屋需求大不如前，租屋市場出現哪些改變？
文／成采錡 攝影／羅劍明
「現在大家都一片愁雲慘霧啊。」王伯伯在文化大學周邊出租房屋超過20年，今年是他第一次在新學期開學後，手上還有空房。
這並不尋常，因為王伯伯的房屋，就位在文化大學周邊、格致路上機能最好的一段，下樓就是便利商店、速食餐廳，加上房間空間規劃合理、採光和通風條件佳，四、五年前，租客普遍從大一住到大四畢業，流動率相當低，新生要跟他租房，甚至得先認識即將畢業退租的學長姊，才有機會。
不過最近幾年，情況已完全不同，隨著新生數量持續減少，王伯伯認為，文化大學周邊的租屋市場，已經供過於求，「我想明年租金是一定要降的，但是降租金能不能解決問題？我不知道……」
大學缺額逾六千 近五年次高
根據大學考試入學分發委員會統計，今年大學分發入學放榜後，仍有29所大學沒招滿，缺額達6464個，為近五年次高，之中中國文化大學缺額1342個，為全台最多，其次為長榮大學605個，其他如大葉大學、義守大學、實踐大學、真理大學，缺額也都超過500個。
陽明山上租客難尋，部分屋主選擇出售房屋，但開價普遍不低。
新生人數減少，在校外租屋的學生數量同步下滑。攤開教育部統計處資料，今年缺額較多的文化、長榮、大葉、實踐、真理等五所大學，2022學年度在校外租屋的學生數量，都較2018學年度減少，文化大學在外租屋的學生人數，更已從7540人降至5161人，大減2379人，減幅超過三成。
「今年租屋市場更慘，大家大概都在度小月。」王伯伯提到，文化大學周邊租屋市場最好的時候，從山仔后到菁山路一帶，都有學生入住，很少有空房，想不到環境變化太快，先有少子化海嘯衝擊學校招生，後有新冠疫情讓線上教學更普遍，使陽明山租屋市場的需求量，一年不如一年。
開拓住宿資源 減輕學生壓力
事實上，文化大學周邊的租屋市場，多年來存在租金行情偏高等問題，如山仔后地區的隔間套房，月租金可達1.2萬元，換算一學年租金將來到六位數，對一般學生來說，負擔並不小，因此相對於校外房屋找不到租客，近來每年仍有五千位左右的學生，申請入住租金親民的學校宿舍。
為提供學生更多宜居且租金合理的住宿環境，校方將目光放到距離學校約20分鐘車程的新北投地區。
中國文化大學公共事務室主任郭文平說明，除更新校內宿舍設施、定期訪視學生校外租屋處，校方也積極開發校外住宿資源，如去年和北投熱海溫泉大飯店合作，讓學生能以低於行情的優惠價格入住，同步推出校園專車等配套措施，縮短學生上下山的通勤時間，獲得熱烈回響。
郭文平透露，由於該方案實施一年來成效良好，學生住房率相當高，校方正評估其他合適的合作方，爭取提供學生更多元的住宿選擇。
台積電設廠 楠梓房租喊漲
不同於文化、長榮、大葉等五所大學，近年校外租屋學生數量出現下滑，義守大學的校外租屋學生人數，不減反增。
義守大學表示，渡假村風格的學校宿舍鄰近大型購物中心，約可提供6800個床位，房型包含雙人房、三人房、四人房等，但因多數學生希望擁有私人生活空間，在教育部及內政部相繼推出青年租屋補助方案影響下，學生在校外租屋的意願提升。
可當搬出學校，等著義守學生的，是隨台積電設廠話題上漲的租金行情。
台灣房屋高鐵重愛加盟店店東陳揚智表示，義守大學位置較偏遠，不少學生會選擇到大社、楠梓等地區租房，機能相對完善，打工機會也比較多。除了學生之外，也有不少在附近仁大工業區、楠梓加工區的工作民眾，會選在大社、楠梓等區租屋，帶動當地租屋市場需求。
陳揚智分享，目前大社、楠梓一帶的套房月租金行情大概五、六千元，為節省住房支出，有不少租客會選擇合租大樓單位，另有部分外籍學生，因為預算或宗教因素需要自炊，更傾向與同學合租有廚房空間的大樓家庭式房型。
但陳揚智指出，這幾年區域房價、租金因為台積電設廠話題明顯上揚，如以前大樓三房型租金大概1.1萬至1.2萬元，最近租金已漲到至少1.5萬至1.6萬元；儘管今年來台積電設廠引起的房價漲勢慢慢在「消風」，但在建廠消息持續傳出下，市場的信心面仍足夠，短期內房價、租金要跌不太容易。
文化大學周邊套房招租，強調可申請政府租金補助。
空租期拉長 房東三招應對
有別於高雄大社、楠梓一帶，租客包含義守大學學生及鄰近工業區就業人口，在台北陽明山上的文化大學周邊，學生租客佔大宗，且為方便管理，有不少租屋訴求為「純學生套房」，婉拒社會人士承租。
當少子女化海嘯來襲，大學新生數量減少，這類物件更容易面臨空租期拉長等問題。對此，房東相繼出招自救，方式大致可分為三種：調降租金、出售房屋，以及拓展客源。
首先是調降租金，根據陽明山在地房東透露，距離文化大學較遠的格致國中到陽明山國小一帶，已有租屋調降租金，記者實地走訪也發現，有套房招租廣告，把「可申請政府租金補助」視為訴求之一。
態度較消極的房東，則會選擇將房屋出售，不過其他房東指出，因為房屋持有成本不高，大家多少抱有待價而沽的心態，房屋開價不低。可不同於以前還找得到投資客接手，在國內外政經局勢不明下，目前要脫手房屋不太容易。
最後一種是拓展客源，即房屋不再只租給學生。王伯伯便認為，陽明山的環境相當適合養老，未來不排除將房屋租給銀髮族夫妻，或是租給在美軍宿舍群餐廳工作的社會人士，避免房屋長時間空租。
郊區大學興衰 牽動租屋市場
觀察文化大學周邊租屋市場現況可知，以大學為發展核心的郊區，租客以學生族群占多數，使學校的興盛衰敗，與當地租屋需求存在高度關聯性。因此，當學校試圖以良好的住宿環境刺激招生，周邊房東也可以自主優化租屋的性價比，如提升租屋環境品質或調降房租、協助房客申請租金補貼等，結合教育部私立大學學費補助等政策，以更親民的生活成本，吸引新生。
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房市投資客退場？ 二大現象顯示 他們轉移陣地而已
快速目錄
文／施絢傑
不少人會認為隨著選舉熱度提高，房市端勢必出現觀望氛圍。不過實際觀察，目前僅建商端變得相對低調，擔心選舉干擾是其一，但更多其實是期待選後政策面轉趨友善，價格還有機會賣得更好。換言之，建商端可以算是抱持某種惜售心態。
至於代銷，還是得先成交才行，因此案子接了，還是馬照跑、舞照跳，只是行銷預算縮減，這也反映在近期建案廣告曝光量減及少設銷售中心上。
買家不觀望 平價買氣穩
當然外界更關注的，是買方端；畢竟以往選前，房市買方心態通常也轉為觀望。不過來到今年，不光剛性需求，投資目的者也沒有縮手。
目前主流看法是，靠新青年安心成家專案強力助攻，才使剛性買盤持續暢旺；從實際市況來看，也可佐證此一觀點，因為相對低價產品、區段，還維持相當水準買氣。反過來說，目前台北市雖是20坪上下低總小宅當道，但加上車位，總價幾乎都是2千萬以上。低總價只是相對而言，對一般雙薪家庭，無論首購或首換，依然是買不起、揹不起。
北市這種2千萬起跳的所謂低總價設定，過往是鎖定投資置產者。不過一般認為，今年以來國內外政經局勢不安，加上官方打炒房堅決，使得置產客傾向觀望縮手，經住展雜誌觀察歸納，投資者並沒有縮手或暫退，只是轉移陣地。
首先，包含新北市、北桃園，甚至新竹二線行政區，買氣還是穩定，很大理由就是投資客持續出手。當然不能否認，有一定比例的剛性需求撐場，但從某些個案實際銷售反應及去化速度研判，還是能看出，當中不少是投資客的手筆。
宜蘭非都計區 民宿投資再起
另一個投資客沒有退場的證據，出現在宜蘭縣。過往，宜蘭房市除少數區段如礁溪市區之外，多數地區一直以剛性、在地需求為主要支撐能量。不過住展雜誌發現，近半年來，宜蘭縣出現郊區（非都計區）買氣明顯優於市區（都計區）的「異常」現象，且郊區外來客開始增加。
這就要談到宜蘭在地客的購屋習慣，在地客是只要負擔得起，會以發展較成熟的人口集中區為購屋首選。雖說近年宜蘭房價在兩大都會宜蘭市及羅東鎮帶頭領漲下，當地自用消費者確實開始移動到外圍平價區，但整體而言，外圍區域建案銷售速度仍不快。
所以經觀察近期這波非都計區建案的銷售速度，可推估有不少成交量屬於投資客的「傑作」。當地部分業者也坦言，近期這波買氣靠的是台北投資客，且多以經營民宿為購置名義，有些業者甚至順水推舟，先申請好相關證照，以吸引客戶出手。
投資客未退 惟策略調整
總之，房市投資客並沒有真的被一連串打炒房政策逼退，也沒被兩岸局勢嚇到，還是繼續在市場游走，尋找合適的購置標的，畢竟對他們來說，不動產還是一大避險抗通膨的工具。
因應各式打炒房措施，他們的策略也有所調整，一是面對雙北一線區價格高漲，相繼轉移陣地、往相對低價區移動，二是操作上盡量避免短線進出，改以中長期商旅經營或租賃為替代方案。
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