【文/住展雜誌】民眾在挑選房屋時，更應該將房屋所使用的建材、施工品質及結構安全視為最主要考量。如遇到房屋出現問題，該如何自處？常見的房屋問題，除了海砂屋與輻射屋之外，就屬「爐碴屋」最受民眾關注……
近幾年來「爐碴屋」新聞層出不窮，民眾購屋交屋後，也常事後發現混凝土表面出現類似「青春痘」的狀況，嚴重時更危及房屋結構安全、影響居住生活品質。
為防止爐碴屋，內政部新版預售屋法規於今年上路，明訂建材不得使用電弧爐煉鋼爐碴。但究竟什麼是爐碴屋？如遇到房屋出現問題，消費者事先可從那些地方觀察？事後該如何因應改善呢？
爐碴屋的問題，可能三個月、半年就發作一次，造成民眾非常大的困擾。所謂「爐碴」，是指電弧爐煉鋼廠燃燒廢鐵、廢鋼等金屬留下的殘留物，肉眼看起來與砂石相似，又可分成「煉鋼爐碴」和「煉鐵爐碴」。
爐碴裡面的成分具有大量的游離氧化鈣，一旦接觸到水氣，體積就會膨脹，出現混凝土表面類似「長痘痘」的現象。
什麼是爐碴屋
若是「煉鐵」的爐碴、爐石跟飛灰，只要經過適當處理，加入混凝土後，能有加強建築物的效果，但是在使用前仍必須符合「無毒害」、「品質符合使用要求」、「完成安定化控制膨脹處理」以及取得「使用者認同」等四大前提；而「煉鋼」的爐碴品質就比較不穩定，其具有大量的游離氧化鈣，若是摻入混凝土裡當作是砂石原料，蓋出來的房子就是俗稱的「爐碴屋」，遇到水氣之後會膨脹造成混凝土表面出現類似「長痘痘」的現象。
早期針對煉鋼過程產生的大量廢棄爐碴，都是採取掩埋的方式處理，不過隨著技術的演進，經安定化處理後的爐碴，也可開始應用於如水泥、道路、混凝土、農業等工程材料，唯從煉鋼廠出廠後的流向管制、檢驗標準，需經過第三方公正單位把關，訂定完善的爐碴再利用機制，避免爐碴屋風暴再次席捲而來。
而所謂「爐碴屋」，是指煉鋼爐碴摻入混凝土裡，當作是砂石原料而蓋出來的房子，但是由於爐碴的質地堅硬、顏色呈黑褐色、外型大小又像是一顆顆石塊，因此有砂石業者誤用把爐碴拿來當作一般砂石使用，滲入建築用的混凝土裡，不知情的建商就會蓋出令人擔憂的爐碴屋。爐碴屋和一般砂石蓋出來的房屋相比較，爐碴裡面的成分具有大量的游離氧化鈣，遇水之後易有膨脹的特性，使得建築物的混凝土表面出現類似長痘痘的難看外觀，也令人憂心後續建築物的耐震性能及使用年限。
這些地方細分辨
若誤用在結構體的粉刷層時，就如同青春痘一般，使得建築物外牆剝落，但不致命；若是摻入混凝土結構體中的砂時就像氣喘，一旦接觸到水氣，體積會膨脹，導致混凝土復發剝落，需長期注意保護，以避免問題重覆發生；若長期不處理，導致嚴重剝落時，則恐怕會影響建築結構安全。
爐碴與水氣作用後會膨脹迸裂，濕氣越高的地區發作越快，快則交屋後三個月、慢則一、二年就會原形畢露。建議消費者未來在看屋時可留意沒有裝潢到的牆面、樑柱、天花板，尤其是水氣較重的陽台等處，有沒有出現「粉末脫落」的痕跡。此外，頂樓、地下室等濕氣高的公共區域也建議一併觀察。而爐碴摻雜在混凝土粒料，通常是整棟大樓都會受害，看屋時亦可詢問附近鄰居，家中是否有異常的牆面剝落。
發現為爐碴屋，怎麼辦？
若是已購房屋發現為爐碴屋，則可先自行簡易判斷問題之嚴重性。若問題僅發生在牆面，應為粉刷層表面摻雜爐碴，其問題較不大，可透過防水漆重新粉刷，隔絕水氣與爐碴再次作用。
若是發生在天花板則問題較嚴重，等於房子本身的結構體已經受到污染，建議找結構技師或土木技師等專家，將脫落的粉料進行檢驗，並與建商協詢後續處置。
「爐碴」應從源頭把關
政府今年初已訂定法規規範，並依照一套爐碴檢驗標準，即將ＡＭＳ爐碴檢驗標準納入，經過ＡＭＳ檢驗｜酚酞與ＰＨ酸鹼值試驗（Alkaline，如ｐＨ大於10極可能受到汙染，絕對禁用）、磁吸試驗（Magnetic，可以判斷是否含有此成份）、熱壓膨脹試驗（Swell，經高溫及高壓的環境加速催化骨材反應，讓有問題的骨材無所遁形）等三道測試關卡，合格才可使用。
爐碴透過酚酞測試正常與異常結果呈現。
而此標準於六年前「建築安全履歷協會」針對混凝土之品管要求，委由專業的亞東預拌廠研究訂定出來的檢驗標準，這幾年來建築安全履歷協會做的建築安全履歷認證之安全品質透明化案件，業均已將ＡＭＳ爐碴檢驗列為標配。
爐碴透過PH酸鹼值試驗正常與異常結果呈現。
故政府與建造單位在一開始做好嚴格的把關與溯源動作，規範與訂定一套務實可行的檢測方法及標準，加上第三方公證單位協助，控管預拌混凝土工廠提供的成分比例，則可避免消費者及業者的權益有所損失。
對於資源的再利用，源頭材料先經過檢驗，後續問題將大幅降低，爐碴用於建築上才能由負面轉向正面，讓民眾真正可以買的放心、住的安心，「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發也相信「建築安全品質透明化」才是最高的品質認證！
爐碴透過磁吸試驗正常與異常結果呈現。
爐碴小知識：
煉鐵（ＯＫ）：鐵礦原料在高爐裡煉鐵的過程中所產生的副產物爐碴，經水淬急冷處理的水淬高爐石，研磨成爐石粉是可以被當作膠結材加入混凝土裡，對於混凝土的晚期強度和耐久性都有正面幫助。台灣每年大量用於各式建設，已有豐富的經驗並獲得世界認可。
煉鋼（ＮＧ）：廢鋼廢鐵當原料經過電弧爐所產生的副產物-電弧爐碴(氧化碴，還原碴)，未經安定化過程而被誤用在混凝土裡當細砂，將來即可能在建築物表面產生青春痘現象。經過粉刷砂漿覆蓋保護後，可減輕對結構的負面影響。若是當作石頭用，那對結構耐久性產生不良影響。電弧爐煉鋼來自廢鋼產製之鋼廠之電弧爐還原碴，因被誤用磨碎混入為細砂出售，此為膨脹現象之主因。
作者：戴雲發
台灣建築安全履歷協會理事長
消基會房屋委員會委員
公開賣被罵炒作 「閉門銷售」竟被罵不公不義？
【文/住展房屋網】日前立委揭發新竹縣竹東鎮二重埔昇益建設的建案「閉門銷售」後，新竹縣、市消保官會同地政等主管機關出動查核，新竹縣府本月5日發稿表示，該銷售行為的違法性尚待釐清，因此並未開罰，僅提醒建商需注意社會觀感，並呼籲消費者理性消費。但回想去年新建案公開銷售，因排隊人潮過多被官員罵「炒作」，如今業者低調銷售，仍被官員批評「不符合社會對於公平正義期待」，不管怎麼做都能罵，這也真是絕了。
會員優先方案 非不動產業專利
此次竹東預售案的銷售模式，為成立一個有2萬5千多名會員的LINE群組，並由員工以電話通知或傳送簡訊，讓特定會員優先訂購。住展房屋網企研室早在今年4月中即指出，避免建案受政府單位「過度關注」，大多建案開始更願意先將建案資訊透露給VIP。不料，捨去了建案造勢活動等高調銷售方式，低調銷售如今倒也成為被稽查的原因。
此外，「會員享預購優先權」也非屬於不動產業的專利：為達到精準行銷，各行各業都會推出類似方案，如棒球賽因應防疫，入場觀賽名額有限，球團便開放季票會員先劃位，後續再全面開賣觀賽席位；百貨也會針對VIP提供新品活動訊息，以及精品預購優先權。
相比之下，百貨業者施行起VIP制更為高調，同樣都是消費行為，怎麼到了不動產業，「會員優先」的銷售模式就成了「不符合社會對於公平正義期待」的「閉門銷售」？
購屋會員制 可創雙贏局面
住展房屋網企研室同意，此銷售模式會讓長期未關注房地產市場的民眾，錯失一定的購買房屋機會，這表示購屋族下手前應花費更多心力收集資料來決策，但不等於，代銷業者推行「會員制」就不利於消費者。
房屋市場中，便有業者先蒐集會員對住宅的需求，進一步調整建案規劃，這方法讓買方能以較低的時間成本買到符合需求的房子，也讓賣方可以避免建案推出卻乏人問津的風險，此案例即顯示，「會員制」是可以創造買賣方雙贏局面的。
而針對「銷售市場封閉」的說法，住展房屋網企研室認為，業者可將加入會員的條件和福利，明確的刊載在官方網站、粉絲團，確保民眾對加入會員管道的可接近性，讓有意購屋的民眾都有同等成為會員的機會。
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