【文/住展雜誌】疫情帶來無薪假、失業潮，穩定收入被迫中斷的房貸族，非常時期能如何自救？中央祭出的房貸寬緩措施，申請時有什麼「眉角」？房貸紓困外，還有哪些解套方式？
國內在今年五月中爆發大規模疫情，嚴密的三級警戒使原本活絡的民生消費活動停擺，衝擊各大產業，不少公司行號開始和勞工協商「減班休假」（俗稱「無薪假」），甚至有許多人在這波疫情中失去工作。
根據主計處最新統計，國內六月份失業率高達四．八％，為七年半以來新高，其中有高達二十五萬名失業人口是因「工作場所業務緊縮或歇業」而失去工作，比疫情爆發前的四月增加超過一倍。此外，實施「無薪假」的事業單位高達三六七九家，共超過四萬名勞工放無薪假，創下二〇〇九年金融海嘯以來新高。
疫情衝擊各大小企業，民眾工時遭縮減、乃至於丟掉工作，穩定收入被迫中斷。但有購屋、且持續在繳納房屋貸款者，每月須負擔的貸款額度卻不會減少；不少人開始擔心，房貸繳不出來，應該怎麼辦？
疫情帶來的業務緊縮，使不少民眾被迫放無薪假，甚至失去工作。
寬緩措施霧煞煞 這些地方要注意
事實上，因應Covid-19疫情，自去年二月開始，金管會銀行局就已函請各家銀行針對受疫情影響之個人貸款戶，推出相應債務協處機制。今年六月初，因應疫情大規模爆發，銀行局再度發函各家銀行，將原本要在六月底結束受理的疫情協處機制，延長至十二月。
根據銀行局最新通過的方案，受疫情影響而有還款困難者，個人貸款（如房貸、車貸、消費性貸款等）本金或利息，可以申請緩繳、展延三至六個月，期間個人信用紀錄將不受影響。
金管會銀行局人員表示，雖然銀行局訂出標準，但細部申請方式及措施，仍會因個別銀行政策而有所不同（詳見房貸量前十大銀行因應疫情房貸寬緩措施）。以最基礎的本金寬緩而言，多數銀行最長可寬緩的期限為六個月，但也有少部分銀行，提供最長十二個月的本金寬緩期。
關於「利息」，銀行局則有「遲延利息免繳」的措施。不過，許多人會將「遲延利息」和「寬緩期間利息」混淆，以為「遲延利息免繳」，就是緩繳期間「不用再繳利息」。
銀行局解釋，「遲延利息」是個案若未依約按時還款，銀行可額外追討的利息；由於申請疫情房貸寬緩並非個案「遲繳」貸款，因此不會計算「遲延利息」。
但要注意的是，申請疫情房貸紓困，「寬緩期間利息」仍然會照算。如果選擇只緩繳本金，則緩繳期間仍須定期繳納利息，整體本利和會多出一筆「寬緩期間利息」金額；如果選擇本息都緩繳，則緩繳期間雖不需要繳納利息，但屆期仍需攤還「寬緩期間利息」。
針對本息緩繳的個案，各家銀行推出的「寬緩期間利息」攤還措施也不盡相同，多數銀行會讓客戶在貸款的剩餘期數攤還，中國信託銀行則依個案狀況，可分十二期、二十四期，或同樣在剩餘期數攤還；華南銀行相對較嚴，規定緩繳期間屆滿，就應一次清償寬緩期間利息。此外，也並非每家銀行都提供房貸利息的寬緩。
房貸展延 並非人人有獎
除了攤還利息，若民眾只有申請房貸寬緩，而未申請「貸款期限展延」，展延期間的本金之後也會分攤在剩餘期數，將大幅增加每月還款的負擔；而且，要注意的是，貸款金額越高，增加的負擔就越大。因此，民眾除了申請寬緩，同時還可以申請「貸款期限展延」，減輕未來還款負擔。
但是，華南銀行提醒，房貸展延並非每宗個案都適用，依據銀行法第三十八條，除了「無自用住宅購買自用住宅」者，銀行對於住宅建造及購買的放款期限，最長不可超過三十年。因此，非首購房貸戶，若原貸款期限已經是三十年，就不能再申請展延；首購房貸戶則可再申請三至六個月（或特定銀行長達一年）的展延。
針對房貸族疫情期間還款困難，金管會銀行局函請各家銀行推出房貸寬緩措施。
信用紀錄 寬緩期不影響
除此之外，玉山銀行也提醒民眾注意不動產抵押予銀行辦理貸款時，所提的「擔保債權確定日期」。申請房貸期限展延前，民眾應先檢視新的到期日是否仍在債權的有效期限內，若計算過後發現已經屆期，就得至地政機關先辦理「他項權利變更」，才能申請展延。
針對疫情紓困，各家銀行依據金管會銀行局規定，提出本金及利息的寬緩、展延措施；在這之外，也有特定銀行給出更優惠的條件，例如華南銀行針對受疫情影響、且繳息正常的授信戶，就提供暫時調降貸款利率的機會。
不過，申請疫情期間房貸寬緩，會不會影響個人信用紀錄？銀行局在相關函文中其實進一步表示，個人信用紀錄在寬緩期間不會受影響。而在財團法人金融聯合徵信中心的「COVID-19專區常見問與答」中，也提到「在清償期尚未屆至的情況下，並不會產生信用不良或繳款延遲註記」，對信用評分不會產生重大影響。
因疫情而申請房貸紓困，民眾不需繳納遲延利息，但寬緩期間仍需支付房貸利息。
紓困之外 四大絕招解套
遇上房貸繳不出的情況，除了疫情期間中央推出的寬緩措施，還有哪些可行的解套方式？事實上，疫情寬緩措施之外，民眾可利用以下四大絕招來暫時紓緩財務困境。
第一招》善用「房貸寬限期」。一般而言，民眾第一、二戶購屋貸款，都有一至三年的寬限期（青年安心成家貸款最長可達五年）。向銀行提出寬限期申請後，民眾在期限內雖仍須繳納利息，但本金可以緩繳，能暫時減緩負擔。
第二招》協商還款方案。若寬限期已過，但民眾經濟仍有困難，除了嘗試向銀行提出寬限期延長之外，也可以進一步與銀行商討房屋貸款期限展延、或是降低繳款頻率。透過展延房貸期限，可以減少每月平均還款額度；降低繳款頻率至季繳、半年繳，則可將當前還款壓力延後。
第三招》轉、增貸。透過「轉貸」，將現有的房貸餘額，轉由別家銀行承做，也是有些人會採用的解套方式。除了轉貸，也能進行增貸；由於近年來房價持續上漲，因此增貸成功機率高、又能獲得額外一筆資金。透過轉、增貸的方式，房貸的還款期限、每月須繳納的本金、利息，都可重新規劃，寬限期也能從頭計算，已成為不少房貸戶緩解燃眉之急方式之一。
只是，若要申請轉增貸，所有的貸款流程都要重跑，也須支出相關手續費、違約金、代書費、規費等，成本不一定比留在既有房貸銀行低。
第四招》申辦信貸。若只是收入暫時減少，且個人信用還算良好，透過個人信貸取得資金、繳付房貸，也是另一種解套方式，不過信貸利率一般而言較房貸高，民眾仍須評估未來債務清償能力。
想好備案 以免遭到法拍
一般來說，房屋貸款若是遲繳，銀行會給予客戶三至六個月的規勸期，若期間仍未繳款，作為抵押品的房屋就會被銀行查封，待行政流程完成，房屋就會遭到法拍。因此，《住展》建議民眾，無論是否在疫情期間，若已經察覺經濟狀況無法負荷房貸支出，就應盡快尋求可能的解套方案，千萬不要持續欠繳。 而針對這段時期因疫情而難以負擔房貸的民眾，《住展》則建議採行中央祭出的房貸寬緩措施。目前各家銀行都已開出條件頗佳的寬緩措施，只要信用尚佳、且能證明自身受到疫情影響而還款困難，就很容易能申請到房貸寬緩，是讓自己在這段時期能夠獲得喘息機會、也不會留下信用不良紀錄的有利解套方式。
房屋貸款不宜遲繳，民眾負擔若太重，應盡速尋求解套方案，以免房屋遭到法拍。
國產署北市精華區流標 關鍵在地上權宅銷售
【文/住展房屋網】財政部國有財產署今年釋出北市光復南路上，自有辦公廳舍的改建標案，還搭配大安區及中山區精華地段兩塊基地的七十年地上權作為招標誘因，三塊基地總面積合計有1,272坪。不過，看起來還算優渥的條件，兩度釋出卻都因無人投標而流標。
地上權案 銷售存在不確定
為什麼無人投標？根據國有財產署說法，本案第一次招標時，剛好遇上本土疫情升溫，業者準備不及，因此流標。
來到疫情較緩的9月，此案又再度流標，國產署這次表示，營建缺工、缺料問題嚴重、成本大漲，是業者不願進場的原因。此外，則牽涉到大安區搭配的住宅區地上權基地。
住展房屋網企研室指出，由於地上權住宅的權利移轉並不包含土地，因此房價會較所有權住宅低；但依台北市過去經驗，在折讓幅度有限的狀況下，之前的地上權宅銷售狀況，卻大多不太穩定。
在此案中，建商要付出的成本包含了國產署廳舍的改建、兩宗地上權案的營建成本及權利金。由於近年營造成本持續飆漲，未來增加的成本難以估算，再加上得面對過往銷售存在不確定性的住宅區地上權，無法較精準地評估收益，可能是讓建商止步的最重要因素。
調整權利金 增加折讓空間
住展房屋網企研室認為，本案若要順利標脫，關乎到地上權住宅是否能被更多民眾接受；而民眾要能接受地上權宅的關鍵，其實就在於「價格」。
住展房屋網企研室觀察，台北市的地上權住宅，售價若能訂在市價的7折以下，通常就能順銷，而過去價位在市價75至85折之間的案子，銷售期則通常較長。
本案流標後，國產署表示會進一步檢討招標條件，住展房屋網企研室建議，國產署或許可以透過調整權利金的方式，讓建商在未來推出地上權宅時，有更多價金折讓的空間；讓未來地上權案有順銷條件，也就能增加建商投入該標案的意願。
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