【文/住展雜誌】疫情帶來無薪假、失業潮，穩定收入被迫中斷的房貸族，非常時期能如何自救？中央祭出的房貸寬緩措施，申請時有什麼「眉角」？房貸紓困外，還有哪些解套方式？
國內在今年五月中爆發大規模疫情，嚴密的三級警戒使原本活絡的民生消費活動停擺，衝擊各大產業，不少公司行號開始和勞工協商「減班休假」（俗稱「無薪假」），甚至有許多人在這波疫情中失去工作。
根據主計處最新統計，國內六月份失業率高達四．八％，為七年半以來新高，其中有高達二十五萬名失業人口是因「工作場所業務緊縮或歇業」而失去工作，比疫情爆發前的四月增加超過一倍。此外，實施「無薪假」的事業單位高達三六七九家，共超過四萬名勞工放無薪假，創下二〇〇九年金融海嘯以來新高。
疫情衝擊各大小企業，民眾工時遭縮減、乃至於丟掉工作，穩定收入被迫中斷。但有購屋、且持續在繳納房屋貸款者，每月須負擔的貸款額度卻不會減少；不少人開始擔心，房貸繳不出來，應該怎麼辦？
疫情帶來的業務緊縮，使不少民眾被迫放無薪假，甚至失去工作。
寬緩措施霧煞煞 這些地方要注意
事實上，因應Covid-19疫情，自去年二月開始，金管會銀行局就已函請各家銀行針對受疫情影響之個人貸款戶，推出相應債務協處機制。今年六月初，因應疫情大規模爆發，銀行局再度發函各家銀行，將原本要在六月底結束受理的疫情協處機制，延長至十二月。
根據銀行局最新通過的方案，受疫情影響而有還款困難者，個人貸款（如房貸、車貸、消費性貸款等）本金或利息，可以申請緩繳、展延三至六個月，期間個人信用紀錄將不受影響。
金管會銀行局人員表示，雖然銀行局訂出標準，但細部申請方式及措施，仍會因個別銀行政策而有所不同（詳見房貸量前十大銀行因應疫情房貸寬緩措施）。以最基礎的本金寬緩而言，多數銀行最長可寬緩的期限為六個月，但也有少部分銀行，提供最長十二個月的本金寬緩期。
關於「利息」，銀行局則有「遲延利息免繳」的措施。不過，許多人會將「遲延利息」和「寬緩期間利息」混淆，以為「遲延利息免繳」，就是緩繳期間「不用再繳利息」。
銀行局解釋，「遲延利息」是個案若未依約按時還款，銀行可額外追討的利息；由於申請疫情房貸寬緩並非個案「遲繳」貸款，因此不會計算「遲延利息」。
但要注意的是，申請疫情房貸紓困，「寬緩期間利息」仍然會照算。如果選擇只緩繳本金，則緩繳期間仍須定期繳納利息，整體本利和會多出一筆「寬緩期間利息」金額；如果選擇本息都緩繳，則緩繳期間雖不需要繳納利息，但屆期仍需攤還「寬緩期間利息」。
針對本息緩繳的個案，各家銀行推出的「寬緩期間利息」攤還措施也不盡相同，多數銀行會讓客戶在貸款的剩餘期數攤還，中國信託銀行則依個案狀況，可分十二期、二十四期，或同樣在剩餘期數攤還；華南銀行相對較嚴，規定緩繳期間屆滿，就應一次清償寬緩期間利息。此外，也並非每家銀行都提供房貸利息的寬緩。
房貸展延 並非人人有獎
除了攤還利息，若民眾只有申請房貸寬緩，而未申請「貸款期限展延」，展延期間的本金之後也會分攤在剩餘期數，將大幅增加每月還款的負擔；而且，要注意的是，貸款金額越高，增加的負擔就越大。因此，民眾除了申請寬緩，同時還可以申請「貸款期限展延」，減輕未來還款負擔。
但是，華南銀行提醒，房貸展延並非每宗個案都適用，依據銀行法第三十八條，除了「無自用住宅購買自用住宅」者，銀行對於住宅建造及購買的放款期限，最長不可超過三十年。因此，非首購房貸戶，若原貸款期限已經是三十年，就不能再申請展延；首購房貸戶則可再申請三至六個月（或特定銀行長達一年）的展延。
針對房貸族疫情期間還款困難，金管會銀行局函請各家銀行推出房貸寬緩措施。
信用紀錄 寬緩期不影響
除此之外，玉山銀行也提醒民眾注意不動產抵押予銀行辦理貸款時，所提的「擔保債權確定日期」。申請房貸期限展延前，民眾應先檢視新的到期日是否仍在債權的有效期限內，若計算過後發現已經屆期，就得至地政機關先辦理「他項權利變更」，才能申請展延。
針對疫情紓困，各家銀行依據金管會銀行局規定，提出本金及利息的寬緩、展延措施；在這之外，也有特定銀行給出更優惠的條件，例如華南銀行針對受疫情影響、且繳息正常的授信戶，就提供暫時調降貸款利率的機會。
不過，申請疫情期間房貸寬緩，會不會影響個人信用紀錄？銀行局在相關函文中其實進一步表示，個人信用紀錄在寬緩期間不會受影響。而在財團法人金融聯合徵信中心的「COVID-19專區常見問與答」中，也提到「在清償期尚未屆至的情況下，並不會產生信用不良或繳款延遲註記」，對信用評分不會產生重大影響。
因疫情而申請房貸紓困，民眾不需繳納遲延利息，但寬緩期間仍需支付房貸利息。
紓困之外 四大絕招解套
遇上房貸繳不出的情況，除了疫情期間中央推出的寬緩措施，還有哪些可行的解套方式？事實上，疫情寬緩措施之外，民眾可利用以下四大絕招來暫時紓緩財務困境。
第一招》善用「房貸寬限期」。一般而言，民眾第一、二戶購屋貸款，都有一至三年的寬限期（青年安心成家貸款最長可達五年）。向銀行提出寬限期申請後，民眾在期限內雖仍須繳納利息，但本金可以緩繳，能暫時減緩負擔。
第二招》協商還款方案。若寬限期已過，但民眾經濟仍有困難，除了嘗試向銀行提出寬限期延長之外，也可以進一步與銀行商討房屋貸款期限展延、或是降低繳款頻率。透過展延房貸期限，可以減少每月平均還款額度；降低繳款頻率至季繳、半年繳，則可將當前還款壓力延後。
第三招》轉、增貸。透過「轉貸」，將現有的房貸餘額，轉由別家銀行承做，也是有些人會採用的解套方式。除了轉貸，也能進行增貸；由於近年來房價持續上漲，因此增貸成功機率高、又能獲得額外一筆資金。透過轉、增貸的方式，房貸的還款期限、每月須繳納的本金、利息，都可重新規劃，寬限期也能從頭計算，已成為不少房貸戶緩解燃眉之急方式之一。
只是，若要申請轉增貸，所有的貸款流程都要重跑，也須支出相關手續費、違約金、代書費、規費等，成本不一定比留在既有房貸銀行低。
第四招》申辦信貸。若只是收入暫時減少，且個人信用還算良好，透過個人信貸取得資金、繳付房貸，也是另一種解套方式，不過信貸利率一般而言較房貸高，民眾仍須評估未來債務清償能力。
想好備案 以免遭到法拍
一般來說，房屋貸款若是遲繳，銀行會給予客戶三至六個月的規勸期，若期間仍未繳款，作為抵押品的房屋就會被銀行查封，待行政流程完成，房屋就會遭到法拍。因此，《住展》建議民眾，無論是否在疫情期間，若已經察覺經濟狀況無法負荷房貸支出，就應盡快尋求可能的解套方案，千萬不要持續欠繳。 而針對這段時期因疫情而難以負擔房貸的民眾，《住展》則建議採行中央祭出的房貸寬緩措施。目前各家銀行都已開出條件頗佳的寬緩措施，只要信用尚佳、且能證明自身受到疫情影響而還款困難，就很容易能申請到房貸寬緩，是讓自己在這段時期能夠獲得喘息機會、也不會留下信用不良紀錄的有利解套方式。
房屋貸款不宜遲繳，民眾負擔若太重，應盡速尋求解套方案，以免房屋遭到法拍。
